Hvordan skal en lejekontrakt udfyldes?

Hvordan skal en lejekontrakt udfyldes? Hvorfor er det vigtigt at have styr på lejekontrakten? Lejekontrakten er den juridiske skriftlige aftale på lejeaftalen, og den danner således rammerne for lejeforholdet. Se vores grundige gennemgang af en lejekontrakten her.

Hvad er en lejekontrakt?

Lejekontrakten danner den juridiske ramme for lejeaftalen, og det er der derfor vigtigt, at både lejer og udlejer har sat sig ind i, hvad de forskellige bestemmelser i kontrakten betyder for det kommende lejeforhold. Det er dog vigtigt at have for øje, at udlejerens og lejerens rettigheder og pligter i lejeforholdet er reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, med­ mindre parterne aftaler andet, hvor lovens regler kan fraviges. Der er således såkaldte fravigelige og ufravigelige regler i lejeloven. I lejekontrakten har udlejer adgang til at aftale andet vedrørende fravigelige regler – et eksempel herpå er vedligeholdelsesreglerne.

Det er udlejer, som laver lejekontrakten, og oftest anvendes en såkaldt typeformular. Boligministeriet har udfærdiget en autoriseret typeformular som lejekontrakt, og den seneste og nu gældende typeformular er A9. Den tidligere typeformular A8 blev skiftet ud i 2015. Du kan med fordel læse den dertil tilknyttede vejledning, som også giver et godt overblik over, hvad de enkelte bestemmelser i lejeforholdet betyder

Lejekontraktens § 1 – Parterne og det lejede

Det er i lejekontraktens § 1, at det angives, hvad der udlejes, og hvem lejeaftalen gælder for. Bemærk i denne henseende, at en lejer, der er fremlejetager, ikke nyder den samme beskyttelse efter lejeloven som den almindelige lejer, da fremlejetageren i modsætning til den almindelige lejer ikke står i kontraktfor­hold med ejendommens ejer.

Lejekontraktens § 2 – Lejeforholdets begyndelse og ophør

I lejekontraktens § 2 skal det udtrykkeligt angives, hvornår lejeforholdet begynder og eventuelt hvornår det ophører, hvis lejeaftalen er tidsbegrænset. Parterne kan ved aftalens indgåelse aftale, at lejeaftalen skal være tidsbegrænset, jf. lejelovens § 80, hvis tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En særlig be­grundelse for at udleje tidsbegrænset kan fx være udstatione­ring eller midlertidig forflyttelse. Bemærk i denne henseende, at tidsbegrænsede lejekontrakter som udgangspunkt er uopsigelige i lejeperioden, men at dette kan fraviges ved aftale.

Hvis lejeaftalen ikke er tidsbegrænset, så følger det af lejeloven, at lejeaftalen kan opsiges med 3 måneders varsel af lejeren, medmindre anden varsel er aftalt imel­lem parterne. Aftale herom anføres i kontraktens § 11. Derimod kan udlejer kun opsige lejeaftalen i tilfælde, som er om­fattet af reglerne i lejelovens §§ 82 og 83, og med det varsel, der efter reglerne i lejelovens § 86 er knyttet til den enkelte type opsigelse.

Læs også: Kan man fortryde en lejekontrakt?

Lejekontraktens § 3 – Betaling af leje

I lejekontraktens § 3 skal parterne angive huslejen, betalinger udover huslejen, herunder aconto-bidrag, skatter og bidrag samt betalingssted. Reglerne om husleje og dens fastsættelse er primært reguleret af lejeloven og boligreguleringsloven, hvor lejeniveauet afhænger af lejemålets art og beliggenhed.

Lejekontraktens § 4 – Depositum og forudbetalt leje

I lejekontraktens § 4 har udlejer mulighed for at stille krav om sikkerhed i form af et depositum samt forudbetalt leje.

Depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, og har således til formål at stille sikkerhed for udgifter til istandsættelse ved lejerens fraflytning af lejemålet. Depositum må højst udgøre et beløb svarende til tre gange huslejen. Overskydende beløb skal af udlejer tilbagebetales til lejer, når det økonomiske opgør er endeligt. Det er undertiden antaget, at udlejer sædvanligvis har én til halvanden måned til at tilbagebetale eventuelt overskydende depositum.

I Forudbetalt leje kan der tillige kræves op til tre måneders husleje. Formålet med den forudbetalte husleje er, at den skal dække huslejeudgifterne i opsigelsesperioden.

Lejekontraktens § 5 – varme, køling, vand og el

I lejekontraktens § 5 skal det fastsættes om udlejer leverer forbrug eller ej. Der er overordnet 3 muligheder for levering af forbrug. Det kan aftales, at forbruget betales aconto, gennem huslejen eller direkte mellem lejer og forsyningsselskab.

Lejekontraktens § 6 – Fællesantenner og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

Det skal aftales om udlejer leverer signalforsyning til lejemålet samt om udlejer leverer adgang til internettet.

Lejekontraktens § 7 – Lejemålets stand ved indflytning

I lejekontraktens § 7 skal parterne ved afkrydsning angive, om lejemålets stand er eller bliver konstateret ved et indflyt­ningssyn. Bemærk i denne henseende, at udlejere af beboelseslejligheder skal udarbejde en indflytnings­rapport. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et indflytningssyn i forbindelse med indflytningen. I indflytningsrapporten angives, hvordan lejemålets stand er ved indflytningen.

Det er i øvrigt vigtigt at bemærke, at hvis lejemålet ved overtagelsen ikke er i den stand, som lejeren ifølge aftalen kan kræve, skal lejeren overfor udlejeren gøre manglen gældende senest 14 dage efter lejeforholdets begyn­delse.

Lejekontraktens § 8 – Vedligeholdelse

Hvad forstås ved vedligeholdelse? Man sondrer mellem henholdsvis indvendig- og udvendig vedligeholdelse. Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede. Al anden vedligeholdelse end dette betragtes som udvendig vedligeholdelse.

Det er det klare udgangspunkt, at vedligeholdelsespligten påhviler udlejer, men dette kan fraviges ved aftale i lejekontrakten, dvs. at der mellem lejeren og udlejeren kan aftales en anden vedligeholdelsesfordeling.

Det kan med rette nævnes, at hvis lejeren ved aftalen har overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejeren ved lejeforholdets ophør aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Det betyder, at lejeren inden fraflytning skal udføre den vedligeholdelse af lofter, vægge, gulve osv., som burde have været udført i løbet af lejeperioden.

Lejekontraktens § 9 – Inventar

Hvis udlejer har noget inventar i lejemålet, skal det afkrydses i lejekontraktens § 9. Det kan eksempelvis være komfur, køleskab, fryser mv.

Lejekontraktens § 10 - Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

I lejekontraktens § 10 skal der først og fremmest angives, om der i ejendommen er en beboerrepræsentation. En beboerrepræsentation har blandt andet til opgave at vedtage husorden for ejendommen, fastsætte ejendommens budget og regnskab mv. Derudover skal der i lejekontraktens § 10 angives, om det er tilladt for lejer at holde husdyr i lejemålet. Bemærk i denne henseende, at der kan aftales særlige vilkår for husdyrtilladelsen, som skal anføres i lejekontraktens § 11.

Lejekontraktens § 11 – Særlige vilkår

I denne bestemmelse har udlejer adgang til at anføre fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler og standardkontraktens §§ 1-10, som er gennemgået ovenfor. Disse fravigelser vil kunne medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen. Disse aftalte særlige vilkår har forrang i forhold til lejeaftalens øvrige vilkår.

Det er dog vigtigt at understrege, at der er visse bestemmelser i lejeloven som er præceptive, dvs. ufravigelige – med andre ord er der visse regler i lejeloven, som udlejer og lejer ikke kan fravige ved aftale. Som et eksempel herpå kan nævnes det forhold, at det ikke kan pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Hvad skal du være særlig opmærksom på?

Overordnet set er det vigtigt, at du som lejer er opmærksom på alle bestemmelserne i lejekontrakten, da de netop danner den juridiske aftale for lejeforholdet, hvilket vil sige, at aftalen er bindende med begge parters underskrift. Det er dog særligt vigtigt, at du læser lejekontraktens § 11 om særlige vilkår nøje igennem, da det er heri, at udlejer kan fravige lejelovens almindelige regler, som ellers beskytter lejeren i en vis grad. Derudover er det vigtigt, at du gør dig overvejelser omkring, om den stand som lejemålet angives at være i ved udfærdigelse af indflytningsrapporten samt lejekontrakten, også stemmer overens med realiterne. Det er meget vigtigt, at du ikke underskriver en indflytningsrapport eller lejekontrakt, hvori det angives at lejemålet overtages delvist eller helt nyistandsat, hvis dette ikke er faktum – ellers risikerer du at hæfte for en mere byrdefuld istandsættelse ved din fraflytning af lejemålet.

Skrevet af DIGURA – din digitale lejeretsekspert – se mere på www.digura.dk

Måske følgende indlæg også kunne have din interesse?

Få tjekket din lejekontrakt

I over halvdelen af alle lejekontrakter er der mindst én fejl og det kan være uoverskueligt at opdage for dig som lejer. Hos Tjeklejekontrakt.dk tjekker vi din lejekontrakt igennem for dig – og det er helt gratis.