Lejekontrakt erhvervslejemål: en anden lov end lejeloven

Lejekontrakt erhverv: hvorfor gælder lejeloven ikke?

Fordi erhvervslokaler har deres egen lov. Lejeloven gælder ikke for lejeforhold, der er omfattet af erhvervslejeloven (lejeloven § 2, stk. 5, tjekket 26. september 2026), og erhvervslejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse (erhvervslejeloven § 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Butikker, kontorer, værksteder, lagre og klinikker hører derfor under en anden lov end din lejlighed, og mange af de regler, lejere af boliger kender, gælder ikke her. Resten af vores guider om lejekontrakter handler om boliger; denne side er undtagelsen.

Blandede lejemål er en særlig situation. Lejes en lejlighed ud sammen med lokaler til andet end beboelse, gælder lejelovens regler om beboelseslejligheder for det hele (lejeloven § 3, tjekket 26. september 2026). Ligger boligen og erhvervsdelen i hver sin fysiske enhed, gælder erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse og regulering dog for erhvervsdelen (erhvervslejeloven § 1, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Hvad betyder det, at loven er fravigelig?

Det er den store forskel. Erhvervslejelovens fravigelige bestemmelser gælder kun, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen (§ 4, tjekket 26. september 2026). Hvor lejeloven beskytter boliglejeren med mange ufravigelige regler, går man ved erhverv ud fra, at to erhvervsdrivende selv kan forhandle vilkårene. Kontrakten er derfor langt vigtigere, og det, du skriver under på, gælder som udgangspunkt.

Enkelte regler kan dog ikke fraviges til skade for lejeren. Det gælder reglerne om kontraktens indhold og om beskyttelse mod en ny ejer (§§ 5-6, jf. § 8, tjekket 26. september 2026), og reglerne om udlejerens opsigelse, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren (§ 68, tjekket 26. september 2026). En aftale kan desuden ændres eller tilsidesættes, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende (§ 7, tjekket 26. september 2026).

Findes der en lejekontrakt erhverv skabelon eller pdf fra myndighederne?

Nej. For boliger findes den autoriserede typeformular A10, men den er udtrykkeligt en lejekontrakt for beboelse (BEK nr. 77/2025, bilag 1, tjekket 26. september 2026). Erhvervslejeloven har ingen regler om autoriserede blanketter, og der findes ikke en officiel lejekontrakt skabelon erhverv, som myndighederne udgiver. Leder du efter "lejekontrakt erhverv gratis" eller "lejekontrakt erhverv gratis download", så vær opmærksom på, at enhver skabelon til erhverv er et privat dokument, som ingen myndighed har godkendt. Det samme gælder en lejekontrakt erhverv pdf fra en brancheforening eller en advokat. Den kan være et fint udgangspunkt, men den skal tilpasses jeres aftale, og du bør vide, hvad loven siger, der hvor skabelonen er tavs.

Vi anbefaler derfor ingen bestemt skabelon. I stedet gennemgår vi de punkter, loven selv kræver eller lægger til grund, når kontrakten ikke siger andet.

Hvad skal stå i kontrakten?

Kontrakten skal laves skriftligt, når en af parterne kræver det (§ 5, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Loven stiller tre konkrete krav til indholdet. For det første skal det specificeret fremgå, hvilke udgiftsarter lejeren skal betale ud over lejen, og hvor store de anslås at blive; mangler det, kan udlejeren som udgangspunkt ikke opkræve dem (§ 5, stk. 2, tjekket 26. september 2026). For det andet skal det fremgå, hvilke udgifter ud over brændsel der indgår i forbrugsregnskabet (§ 5, stk. 3, tjekket 26. september 2026). For det tredje skal kontrakten oplyse, hvilken dato der er udgangspunkt for regulering af fremtidige skatter og afgifter (§ 5, stk. 4, tjekket 26. september 2026).

Derudover bør kontrakten tage stilling til alt det, der ellers afgøres af lovens fravigelige regler: vedligeholdelse, forbedringer, brugen af lokalerne, fremleje, uopsigelighed, regulering af lejen og aflevering ved fraflytning.

Depositum erhvervslejemål: er der et loft?

Nej. Lejelovens loft på 3 måneders leje gælder beboelseslejligheder og enkeltværelser (lejeloven § 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og erhvervslejeloven har ikke et tilsvarende loft. Størrelsen af depositum og forudbetalt leje er derfor et forhandlingsspørgsmål. Loven har kun én grænse, der har betydning for sikkerheden: dine rettigheder og aftaler om forudbetalt leje, depositum og lignende er gyldige mod enhver uden tinglysning, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje (§ 6, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Betaler du mere, er det overskydende beløb ikke på samme måde beskyttet, hvis ejendommen skifter ejer. Og når lejeforholdet er ophørt, skal et sådant krav gøres gældende ved sagsanlæg inden 1 år, hvis det skal kunne rettes mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt (§ 6, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Skriv i kontrakten, hvad depositum skal dække, og hvornår det betales tilbage.

Der er ét sted mere, hvor loven nævner depositum: vil lejeren lave sædvanlige installationer eller ombygninger, kan udlejeren forlange, at lejeren først indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav, fx om retablering (§ 38, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Betaling: kortere frister end for en bolig

Lejen kan kræves betalt månedsvis forud (§ 43, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Betalingen er rettidig, når den sker senest 3. hverdag efter forfaldsdagen, og det kan ikke aftales til skade for lejeren (§§ 43, stk. 2, og 44, tjekket 26. september 2026). Betaler lejeren ikke, kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis restancen ikke er betalt senest 3 dage efter, at et skriftligt påkrav er kommet frem (§ 69, stk. 3, tjekket 26. september 2026). For en bolig er fristen efter påkrav 14 dage (lejeloven § 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Forskellen er stor, så hold øje med betalingsdatoerne.

Vedligeholdelse, mangler og brug af lokalerne

Efter loven skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder installationer til afløb, el, gas, vand og varme (§ 16, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Reglen er fravigelig, og i mange erhvervskontrakter er vedligeholdelsen helt eller delvis lagt over på lejeren. Læs den del af kontrakten meget nøje. Er lokalerne mangelfulde, og afhjælper udlejeren ikke straks efter påkrav, kan lejeren lade manglen afhjælpe for udlejerens regning og kræve forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 18, tjekket 26. september 2026); er manglen væsentlig, kan lejeren hæve aftalen (§ 19, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge lokalerne til andet end det aftalte eller overlade brugen til andre (§ 34, tjekket 26. september 2026). Beskriv derfor anvendelsen bredt nok til din virksomhed. Sædvanlige installationer må lejeren lave, medmindre ejendommens kapacitet ikke rækker (§ 37, tjekket 26. september 2026), og ombygninger, der er sædvanlige for den type virksomhed, kan laves med 8 ugers varsel, medmindre udlejeren godtgør, at de vil være til ulempe (§ 38, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Husleje og markedsleje

Hver part kan i lejeperioden kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere (§ 13, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Kravet kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026), reguleringen fordeles over 4 år med en fjerdedel om året (§ 13, stk. 4, tjekket 26. september 2026), og den kan ske uanset aftalt uopsigelighed (§ 13, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Kravet skal være skriftligt, gives med 3 måneders varsel og oplyse om adgangen til indsigelse. Modparten har 6 uger til skriftlig indsigelse, og derefter skal den, der har stillet kravet, anlægge sag ved boligretten inden 6 uger (§ 13, stk. 8-10, tjekket 26. september 2026).

Opsigelse, tidsbegrænsning og afståelse

Lejeren kan frit opsige (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejeren kan kun opsige i de tilfælde, loven nævner, fx når udlejeren selv skal bruge det lejede, ved nedrivning eller ombygning, eller når vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende (§ 61, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Varslet er 3 måneder til den første i en måned, men 1 år, når udlejeren opsiger for selv at bruge lokalerne (§ 64, tjekket 26. september 2026). Opsigelsen skal være skriftlig, give grunden og oplyse om lejerens ret til indsigelse; ellers er den som udgangspunkt ugyldig (§ 65, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Opsiges du af andre grunde end misligholdelse, har du som udgangspunkt krav på erstatning for dit tab, fx flytteudgifter og driftstab (§ 66, tjekket 26. september 2026).

En tidsbestemt erhvervslejekontrakt ophører uden opsigelse ved lejetidens udløb. Bliver lejeren i mere end 3 måneder efter udløbet med udlejerens vidende, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 63, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Til sammenligning er fristen 1 måned for boliger. Loven giver også lejeren ret til at lade en ny lejer i samme branche overtage lejemålet på uændrede vilkår, medmindre udlejeren har vægtige grunde imod det (§ 55, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Retten er fravigelig, så tjek, om kontrakten har fjernet den.

Forsinket overtagelse og ophævelse

Kan du ikke overtage lokalerne til den aftalte tid af grunde, der ikke skyldes dig, kan du kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, og ved væsentlig forsinkelse kan du hæve aftalen efter påkrav. Har du betinget dig overtagelse til en bestemt dato, kan aftalen hæves ved enhver forsinkelse (§ 17, tjekket 26. september 2026). Skriv derfor overtagelsesdatoen præcist, hvis din åbning afhænger af den.

Udlejeren kan hæve lejeaftalen i en række tilfælde, fx ved manglende betaling, brug af lokalerne til andet end aftalt trods indsigelse, fraflytning i utide, vanrøgt, uberettiget overladelse til andre og, for en butik, et hotel eller en restauration, hvis forretningen ikke holdes åben og i forsvarlig drift trods indsigelse (§ 69, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Sidstnævnte har ingen parallel for boliger.

Fraflytning og tvister

Lokalerne skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen og afleveres i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra slid og ælde uden for lejerens vedligeholdelsespligt. Udlejeren kan ikke gøre krav om lejemålets stand gældende, når der er gået mere end 4 uger fra fraflytningsdagen, medmindre manglen ikke kunne opdages, eller lejeren har handlet svigagtigt (§ 74, tjekket 26. september 2026).

Tvister om erhvervslokaler afgøres i 1. instans af byretten som boligret (§ 76, tjekket 26. september 2026), ikke af huslejenævnet. Huslejenævnet behandler lejens størrelse i beboelseslejemål og blandede lejemål (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Parterne kan i stedet aftale voldgift (§ 77, tjekket 26. september 2026). Vi vurderer ikke konkrete kontrakter; ved en erhvervslejekontrakt er det ofte en god idé at få en advokat til at læse med.

Er det, du lejer, en bolig og ikke et erhvervslokale, er det boligreglerne, du skal kende. Dem gennemgår vi i vores guides til tjek af lejekontrakten, depositum, opsigelse af lejemål og tidsbegrænsede lejeaftaler.