Lejeloven: de vigtigste regler for lejere i 2026

Hvilken lejelov er gældende i 2026?

Den lejelov, der er gældende i dag, er lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje. Den trådte i kraft den 1. juli 2022 og afløste både den gamle lov om leje og boligreguleringsloven, som blev ophævet samme dag (lejeloven § 207, stk. 1-3, tjekket 26. september 2026). Søger du på "lejeloven gældende", er det altså 2022-loven, du skal læse, og de paragrafnumre, du møder i ældre artikler, passer ofte ikke længere. Den gamle § 5, stk. 2, om gennemgribende forbedringer hedder for eksempel nu § 19, stk. 2.

Loven er siden ændret af otte ændringslove. De fleste er tekniske, men tre er værd at kende. Lov nr. 1641 af 16. december 2025 gav fra 1. januar 2026 lejere ret til at sætte en ladestander op ved deres parkeringsplads (LOV 1641/2025, § 5, tjekket 26. september 2026). Lov nr. 615 af 2026 ændrede en række henvisninger til landbrugs- og skovejendomme fra 1. juli 2026 (LOV 615/2026, tjekket 26. september 2026). Og lov nr. 263 af 11. februar 2026 ændrer en af ophævelsesgrundene i § 182, men først fra 1. januar 2027, så den ændring gælder ikke endnu (LOV 263/2026, § 14, tjekket 26. september 2026).

Hvorfor viser lejeloven på retsinformation den oprindelige tekst?

Fordi der ikke findes en lovbekendtgørelse. Når en lov er ændret mange gange, udsender ministeriet normalt en samlet, opdateret tekst. Det er ikke sket for lejeloven, så når du søger på lejeloven retsinformation og åbner loven, ser du den tekst, Folketinget vedtog i marts 2022 (retsinformation.dk, LOV 341/2022, tjekket 26. september 2026). Ændringerne står i de enkelte ændringslove, og du skal selv lægge dem oven på teksten.

I praksis betyder det tre ting. For det første skal du tjekke listen over ændringslove, som retsinformation viser ud for loven. For det andet skal du lede efter overgangsregler: 4 %-loftet over nettoprisindeksregulering gjaldt for eksempel kun for indeksene for 2022 og 2023 (LOV 1311/2022, § 1, tjekket 26. september 2026). For det tredje skal du være forsigtig med kr.-beløb. Lovens beløb står i 2021-niveau og reguleres hvert år efter nettoprisindekset (§ 204, stk. 1, tjekket 26. september 2026), så det tal, der står i teksten, er sjældent det, der gælder i år.

Hvem er omfattet af loven?

Loven gælder for leje af hus eller rum, også fremleje, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed (§ 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den gælder ikke for værelser med fuld kost, hotelophold og boliger, der er lejet ud til ferie og fritid, bortset fra reglen i § 17 om lejerens rettigheder over for en ny ejer (§ 1, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Bor du i en almen bolig, er det en anden lov, der gælder: lov om leje af almene boliger. Den har egne regler om indskud, venteliste og klage til beboerklagenævnet, og du kan læse om dem i guiden til almen bolig. Rene erhvervslejemål hører under erhvervslejeloven.

Hvad siger lejeloven paragraf 11?

Paragraf 11 lejeloven er grundreglen om selve aftalen. En lejeaftale skal laves skriftligt, når en af parterne kræver det (§ 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det betyder, at en mundtlig aftale også er gyldig, men at både du og udlejeren kan forlange at få den på skrift. Og står der ikke udtrykkeligt noget andet i aftalen, er den indgået på lovens vilkår (§ 11, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er en vigtig sikkerhed: det, der ikke er aftalt, reguleres af loven, ikke af udlejerens vaner.

Resten af lejeloven paragraf 11 handler om huslejen. Er lejens størrelse ikke aftalt, er lejen det beløb, der er rimeligt efter lovens regler (§ 11, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Og i ejendomme, hvor udlejeren har valgt at regulere lejen efter nettoprisindeks efter § 26, skal kontrakten sige det og oplyse, hvornår den toårige periode udløber (§ 11, stk. 5, tjekket 26. september 2026).

Lejekontrakt paragraf 11: hvad er "særlige vilkår"?

Når folk taler om lejekontrakt paragraf 11, mener de sjældent lovens § 11. De mener § 11 i standardkontrakten, typeformular A, 10. udgave. Her skal alle aftalte afvigelser fra lejelovens almindelige regler og fra resten af kontrakten skrives ind (typeformular A10, forsiden og § 11, tjekket 26. september 2026). Et vilkår om for eksempel husdyr, have eller at du selv står for den indvendige vedligeholdelse hører hjemme her.

A10 er ikke obligatorisk. Loven siger kun, at en blanket til en beboelseslejekontrakt skal være autoriseret, hvis man bruger en (§ 14, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den autoriserede blanket er A10 af 1. september 2022, og siden 2025 findes også en engelsk version (BEK nr. 77/2025, tjekket 26. september 2026). Bruger udlejeren en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der pålægger dig større pligter end loven, ugyldige (§ 14, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Læs mere om blanketten i guiden til lejekontrakt A10, og brug tjeklisten, før du skriver under.

Hvad betyder lejeloven paragraf 54?

Lejeloven paragraf 54 er reglen om fri leje. Lejen kan fastsættes frit efter aftale i tre tilfælde: lejligheder i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991, lejligheder, der før den dato lovligt kun blev brugt til erhverv, og nyindrettede boliger i en tagetage eller en ny etage efter nærmere datoer (§ 54, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For de to sidste grupper er det en betingelse, at kontrakten siger, at lejemålet er omfattet af reglen (§ 54, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Fri leje betyder ikke, at lejen kan stige som udlejeren vil. En stigning kræver, at I har aftalt regulering efter nettoprisindeks, og så kan den gennemføres ved skriftlig meddelelse (§ 54, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Guiden til husleje forklarer de andre måder at fastsætte lejen på.

Depositum og forudbetalt leje

Udlejeren kan højst kræve et depositum svarende til 3 måneders leje (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026) og derudover højst 3 måneders forudbetalt leje (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Depositummet er en pligtig pengeydelse, så manglende betaling kan i sidste ende føre til ophævelse (§ 59, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Stiger lejen, kan udlejeren kræve beløbene reguleret op i lige store månedlige rater, og falder den, skal forskellen betales tilbage (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

To ting overrasker mange. Loven har ingen frist for, hvornår en almindelig udlejer skal betale depositummet tilbage; den eneste lovbestemte frist på 6 uger gælder for en lejer, der har fremlejet (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og udlejeren skal ikke betale renter af depositummet (sm.dk, depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026). Uenighed om tilbagebetaling går til huslejenævnet. Guiden til depositum gennemgår resten.

Huslejen og nettoprisindekset

Hvordan lejen fastsættes, afhænger af, hvor boligen ligger, hvor gammel ejendommen er, og hvor mange lejligheder den har. I de regulerede kommuner gælder omkostningsbestemt leje for de fleste ældre ejendomme (§§ 4, 6 og 19, tjekket 26. september 2026), ellers det lejedes værdi eller fri leje. Er det aftalt, at lejen følger nettoprisindekset, reguleres den én gang om året ved skriftlig meddelelse (§ 53, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Hvilken måned der sammenlignes med, afgør kontrakten. Nettoprisindekset steg 1,9 % fra juni 2024 til juni 2025, og det er den stigning, der bruges til reguleringen af lovens beløb i 2026 (Danmarks Statistik, PRIS04, tjekket 26. september 2026). Se guiden til huslejestigning.

Fremleje og flytning

Du har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, så længe der ikke bor flere personer end antallet af rum (§ 157, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Er du midlertidigt væk på grund af sygdom, arbejde eller studier, kan du fremleje hele lejligheden i op til 2 år (§ 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026), men i en ejendom med færre end 13 lejligheder kan udlejeren sige nej (§ 158, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Læs mere i guiden til fremleje.

Ved indflytning skal en udlejer med mere end én lejlighed holde indflytningssyn og lave en rapport (§ 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og du har 2 uger til at melde fejl, du selv opdager (§ 91, tjekket 26. september 2026). Ved fraflytning skal synet holdes senest 2 uger efter, at udlejeren har fået kendskab til fraflytningen, og du skal indkaldes med mindst 1 uges varsel (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Guiden til indflytningssyn viser, hvad du skal kigge efter.

Vedligeholdelse og mangler

Udlejeren skal holde ejendommen og lejligheden forsvarligt ved lige, herunder installationer til vand, varme og el, mens lejeren skal vedligeholde og forny låse og nøgler (§ 112, stk. 2-3, tjekket 26. september 2026). Den indvendige vedligeholdelse, altså maling, hvidtning, tapet og gulvbehandling, kan aftales overdraget til lejeren. Hvordan pligterne fordeles, hvad udlejeren skal varsle, og hvad du gør, når udlejeren ikke reparerer, står i guiden til vedligeholdelse og renovering.

Er lejligheden ikke i den stand, du kan kræve, er det en mangel. Afhjælper udlejeren den ikke straks efter påkrav, kan du selv afhjælpe den for udlejerens regning, og du kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen varer (§ 95, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Fugt og skimmel er det mest almindelige eksempel; se skimmelsvamp i lejebolig.

Husorden lejeloven: hvem bestemmer reglerne?

Du skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og rimelige påbud, der skal sikre god husorden (§ 152, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Du hæfter også for, at din husstand og dine gæster gør det (§ 152, stk. 3, tjekket 26. september 2026). En husorden kan være fastsat af udlejeren, men i ejendomme med mindst seks lejligheder kan lejerne vælge beboerrepræsentanter (§ 192, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og så kan et beboermøde vedtage husordenen. Den gælder, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig (§ 193, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Husdyr er et særligt punkt. Holder du dyr i strid med kontrakten eller husordenen, kan huslejenævnet give dig en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget, også selv om dyret ikke generer nogen (§ 153, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Guiden til husdyr i lejebolig gennemgår reglerne for hund og kat.

Nabostøj: hvad kan du gøre som lejer?

Nabostøj er den klassiske husordenssag. Loven nævner uacceptabel støj til væsentlig gene, stærk musik- og maskinstøj og anden støjende adfærd som eksempler på brud på god skik og orden (§ 153, stk. 1, nr. 5 og 9, tjekket 26. september 2026). Det er udlejeren, der skal sørge for god orden i ejendommen (§ 152, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og det er også udlejeren, der indbringer sagen for huslejenævnet (§ 155, tjekket 26. september 2026).

Rækkefølgen er derfor: tal med naboen, og hjælper det ikke, så kontakt udlejeren skriftligt. Det anbefaler borger.dk også (borger.dk, Nabostøj, tjekket 26. september 2026). Før huslejenævnet kan give naboen en retsfølge, skal udlejeren have givet en påmindelse (§ 154, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er du akut generet, kan politiet gribe ind. Og gør udlejeren ingenting, kan du selv have krav på afslag i lejen eller erstatning, fordi reglerne om mangler gælder, når udlejeren tilsidesætter pligten til at sørge for orden (§ 152, stk. 1, 2. pkt., tjekket 26. september 2026).

Lejeloven paragraf 170 og 171: hvornår kan udlejeren opsige?

Lejeloven paragraf 170 og 171 er de to bestemmelser om udlejerens opsigelse. § 170 er de få tilfælde, hvor udlejeren kan opsige uden en særlig grund: et værelse i udlejerens egen bolig, en lejlighed i et tofamiliehus, hvor ejeren bor i den anden, en ejer- eller andelsbolig, som ejeren selv vil bo i, og visse lejligheder knyttet til en butik eller kiosk (§ 170, tjekket 26. september 2026). Reglen om ejer- og andelsboliger gælder kun for lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere (LOV 1793/2023, § 1, nr. 12, tjekket 26. september 2026).

Alle andre lejeforhold kan udlejeren kun opsige af de grunde, der står i § 171. Listen er udtømmende: udlejeren vil selv bruge boligen, ejendommen skal nedrives, forhold om vicevært- og personaleboliger, gentagen tilsidesættelse af huslejenævnets afgørelser, grove brud på god skik og orden, brud på et betinget lejeforhold og andre vægtige grunde (§ 171, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Salg af ejendommen står ikke på listen. Varsler, frister og din ret til at gøre indsigelse finder du i guiden til opsigelse af lejemål.

Genudlejningspligt lejeloven: hvad betyder den?

Genudlejningspligt er udlejerens pligt til at forsøge at leje boligen ud igen, når et lejeforhold er ophævet. Når udlejeren hæver aftalen, skal lejeren straks flytte og betale leje, indtil lejeren kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel (§ 184, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Men udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje, og det, udlejeren får eller burde have fået ved en ny udlejning i den periode, trækkes fra kravet mod lejeren (§ 184, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Reglen er relevant, hvis du flytter før tid uden aftale, for det er i sig selv en ophævelsesgrund (§ 182, stk. 1, nr. 4, tjekket 26. september 2026). Du kan altså ikke bare aflevere nøglerne og være fri, men udlejeren kan heller ikke lade boligen stå tom og sende dig regningen for hele opsigelsesperioden.

Tilbudspligt lejeloven: når ejendommen skal sælges

Salg er ikke en grund til at opsige dig. Dine rettigheder efter loven gælder over for enhver ny ejer, uden at de skal tinglyses (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I større ejendomme har lejerne desuden en ret, før salget sker: udlejeren skal tilbyde lejerne at købe ejendommen som andelsboligforening. Tilbudspligt efter lejeloven gælder for ejendomme, der kun bruges til beboelse og har mindst seks lejligheder, og for andre ejendomme med mindst 13 lejligheder. Den gælder ikke for ejendomme opdelt i ejerlejligheder (§ 196, stk. 1-3, tjekket 26. september 2026).

Tilbuddet skal gives til alle lejere på samme vilkår, som ejeren kan få ved at sælge til andre, og acceptfristen er mindst 10 uger, hvor juli ikke tæller med (§ 199, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Pligten gælder ikke, når køberen er staten, en kommune eller nær familie til ejeren, og heller ikke ved arv til en person (§ 198, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Hvad der sker med din lejekontrakt ved et salg, står i guiden til udlejers opsigelse.

Den nyeste ændring: ladepunkt ved din parkeringsplads

Fra 1. januar 2026 har du ret til at sætte et ladepunkt til elbil op, hvis du har eneret til en bestemt parkeringsplads på ejendommen efter din kontrakt (lejeloven § 144 a, indsat ved LOV 1641/2025, tjekket 26. september 2026). Du skal give udlejeren besked senest 3 måneder før arbejdet begynder, udlejeren kan kræve sikkerhed for retablering, og du betaler selv for opsætning, drift og fjernelse. Ladepunktet skal sættes op af en autoriseret elinstallatør. Har du kun en generel ret til at parkere, kan du sætte et ikke-eksklusivt ladepunkt op på en plads, udlejeren anviser (§ 144 b, tjekket 26. september 2026).

Hvem afgør en uenighed?

Lejeloven er ikke noget, vi eller andre private kan afgøre for dig. De fleste uenigheder om husleje, vedligeholdelse, depositum og forbrugsregnskaber går til huslejenævnet i din kommune. Opsigelse, ophævelse, fremleje og forholdsmæssigt afslag i lejen hører under boligretten (borger.dk, Beboerklagenævn og Huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Hvordan du klager, hvad det koster, og hvor længe det tager, kan du læse i guiden til huslejenævnet.