Lejekontrakt skabelon: gratis A10 og hvad den skal indeholde

Hvad er en lejekontrakt skabelon, og findes der en gratis?

En lejekontrakt skabelon er et færdigt dokument, hvor udlejer og lejer kun skal udfylde de oplysninger, der er særlige for netop deres lejemål: navne, adresse, husleje, depositum, indflytningsdato og de aftaler, der afviger fra loven. Den mest brugte skabelon til lejekontrakt i Danmark er den officielle typeformular A, 10. udgave, som populært kaldes A10. Den er gratis og ligger som PDF hos ministeriet (sm.dk, Lejekontrakt, tjekket 26. september 2026). Du skal altså ikke betale for en gratis lejekontrakt skabelon, hvis du vil bruge den officielle.

Denne guide er et overblik. Den forklarer, hvad en skabelon lejekontrakt kan og ikke kan, hvilke oplysninger loven kræver, og hvor du læser videre. Selve formularens paragraffer gennemgår vi punkt for punkt i guiden til lejekontrakt A10, og vil du se, om en kontrakt, du allerede har fået, holder, så brug tjeklisten tjek lejekontrakten. Vi er en uafhængig guide og giver ikke juridisk rådgivning i konkrete sager; det er huslejenævnet, boligretten og parterne selv, der afgør en tvist.

Skal man bruge typeformular A10?

Nej, ikke nødvendigvis. Loven kræver ikke, at man bruger en bestemt formular. Den siger, at en lejeaftale skal laves skriftligt, når en af parterne kræver det (lejeloven § 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og at aftalen ellers anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er aftalt andet (§ 11, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Reglen om skabeloner står i § 14. Når man indgår en lejeaftale om en beboelseslejlighed eller et værelse til beboelse, må blanketter kun bruges, hvis de er autoriseret (lejeloven § 14, stk. 1, tjekket 26. september 2026). En blanket er en skriftlig lejeaftale med vilkår, der egner sig til at blive brugt over for flere lejere, og som lejeren må opfatte som standardiserede (§ 14, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Bruger udlejeren en blanket, der ikke er autoriseret, er de bestemmelser ugyldige, der giver lejeren flere pligter eller færre rettigheder end loven (§ 14, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Den autoriserede blanket i dag er typeformular A, 10. udgave af 1. september 2022, og siden 1. februar 2025 også en engelsk udgave, A10 (ENG) af 1. januar 2025 (BEK nr. 77 af 29. januar 2025, §§ 2-3 og 6, tjekket 26. september 2026). Ministeriets egen formulering er, at man "kan benytte" A10 (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Konklusionen er derfor: vil udlejer bruge en standardskabelon, skal det være A10. Vil parterne skrive en individuel aftale, kræver loven ikke A10.

Lejekontrakt skabelon word eller pdf: hvilket format får du?

Den officielle A10 findes som PDF. Ministeriet skriver, at formularen åbnes og udfyldes i den seneste version af Adobe Reader, og at den ikke kan udfyldes i Mac'ens egen billedfremviser (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Søger du efter en lejekontrakt skabelon pdf, er det altså den fil, du leder efter. En lejekontrakt pdf fra en anden kilde kan være en ældre udgave, så tjek forsiden: der skal stå "Typeformular A, 10. udgave".

Ministeriet udgiver ikke en Word-fil. En lejekontrakt skabelon word, som du finder andre steder, er kun autoriseret, hvis den med hensyn til indhold og opstilling er identisk med A10 (BEK 77/2025 § 5, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Bekendtgørelsen tillader små afvigelser i udformningen, som ikke har betydning for indholdet, men sidestørrelsen skal være A4, og antallet af sider i kontrakten og vejledningen må ikke ændres (§ 5, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Udlejer må sætte sit eget logo i øverste venstre hjørne af forsiden (§ 5, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Har en Word-version fået nye afsnit, strøget tekst eller andre vilkår skrevet ind, er den ikke længere A10.

Hvad skal en gratis lejekontrakt for beboelse indeholde?

En gratis lejekontrakt for beboelse skal ikke bare have navne og husleje med. Loven kræver bestemte oplysninger i selve lejeaftalen, ellers kan udlejeren miste retten til en bestemt lejefastsættelse eller regulering:

• Fri leje efter § 54, stk. 1, nr. 2-3: det skal fremgå af aftalen, at lejemålet er omfattet (lejeloven § 54, stk. 2, tjekket 26. september 2026).
• Regulering efter nettoprisindeks: det kan aftales, at lejen reguleres én gang om året efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (§ 53, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er der truffet beslutning om regulering efter § 26, skal lejeaftalen oplyse det og nævne, hvornår 2-årsperioden udløber (§ 11, stk. 5, tjekket 26. september 2026).
• Afkast efter § 25, stk. 2: aftalen skal oplyse, hvornår lejen senest er fastsat, og skønsmæssigt den maksimale leje (§ 11, stk. 4, tjekket 26. september 2026).
• Ombygning efter de tidligere byfornyelsesregler: skal oplyses udtrykkeligt, ellers kan den særlige lejeforhøjelse ikke opkræves (§ 12, tjekket 26. september 2026).

A10 har felter til netop disse punkter i § 11, og formularens note nævner dem direkte (Typeformular A10, § 11, tjekket 26. september 2026). Det er en væsentlig grund til, at mange vælger den officielle skabelon frem for en hjemmelavet.

Hvad hører hjemme under særlige vilkår?

"Særlige vilkår" er § 11 i formularen, ikke en paragraf i loven. Formularens forside siger, at aftalte afvigelser fra lejelovgivningens almindelige regler eller fra kontrakten skal skrives i kontraktens § 11, og at de ikke må skrives direkte ind i den fortrykte tekst ved overstregning eller lignende (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Vilkår, der allerede følger af loven eller af en husorden, må ikke gentages i § 11 (A10 § 11, tjekket 26. september 2026).

Som lejer er § 11 det sted, du skal læse langsomt. Det er her, en kontrakt kan give dig færre rettigheder end loven: indvendig vedligeholdelse, en tidsbegrænsning, regulering efter nettoprisindeks eller en lejefastsættelse efter reglerne om fri leje. Vejledningen, der hører til A10, er en del af den autoriserede kontrakt (A10, vejledning august 2022, tjekket 26. september 2026), så få den med, når du skriver under.

Hvilke vilkår kan ingen skabelon gøre lovlige?

En skabelon kan ikke flytte lovens grænser. Nogle regler kan ikke fraviges, uanset hvad der står i § 11:

• Depositum: højst 3 måneders leje (lejeloven § 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Forudbetalt leje højst 3 måneder og ikke mere end lejen i opsigelsesperioden (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Udlejer betaler ikke rente af depositum (sm.dk, depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026). Læs mere i guiden om depositum.
• Dusør: udlejer må ikke kræve betaling for at give dig lejemålet, og overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder (§ 15, stk. 1 og 4, tjekket 26. september 2026).
• Istandsættelse ved fraflytning: det kan ikke aftales, at lejeren skal istandsætte andet end det, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026).
• Mangler ved det lejede: reglerne i §§ 94-100 kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 101, tjekket 26. september 2026).

Står der noget i kontrakten, som strider mod en ufravigelig regel, gælder loven. Det gælder også, selv om begge parter har skrevet under.

Hvilken skabelon passer til din situation?

A10 er skrevet til beboelseslejligheder, blandede lejemål og værelser i private udlejningsejendomme, og formularen har afkrydsningsfelter for lejlighed, enkeltværelse, ejerlejlighed, andelsbolig og fremleje (A10 § 1, tjekket 26. september 2026). Men situationerne er forskellige, og det ændrer, hvad du skal være opmærksom på:

• Lejer du et værelse ud i din egen bolig, er opsigelsesvarslet kortere, se lejekontrakt til værelse og lejlighed.
• Udlejer du din egen ejer- eller andelsbolig, gælder særlige opsigelsesregler, se lejekontrakt ved privat udlejning.
• Et erhvervslokale er ikke omfattet af lejeloven, men af erhvervslejeloven, der gælder lokaler udlejet udelukkende til andet end beboelse (erhvervslejeloven § 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Se lejekontrakt til erhverv.
• Skal lejemålet ophøre på en bestemt dato, skal tidsbegrænsningen stå i § 11 og være begrundet, se tidsbegrænset lejekontrakt.
• Fremlejer du, skal aftalen være skriftlig, se fremlejekontrakt.

Standard lejekontrakt skabelon eller egen aftale?

En standard lejekontrakt skabelon har den fordel, at dens tekst er forhandlet mellem udlejer- og lejerorganisationer og autoriseret (§ 14, stk. 1 og 4, tjekket 26. september 2026). En egen aftale kan være kortere, men så skal alt, der afviger fra loven, stå udtrykkeligt, og ligner din egen aftale en standardtekst, som du bruger over for flere lejere, er den en blanket i lovens forstand. Forskellen gennemgår vi i guiden til standard lejekontrakt, og selve arbejdsgangen fra første udkast til underskrift står i lav en lejekontrakt.

Lejekontrakt download: sådan får du den rigtige version

Den sikreste lejekontrakt download er den, der kommer direkte fra kilden. På ministeriets side om lejekontrakter ligger både den danske A10 og A10 (ENG) (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Bekendtgørelsen siger selv, at blanketterne og en vejledning om deres udformning findes på ministeriets hjemmeside (BEK 77/2025 § 4, tjekket 26. september 2026). Download lejekontrakt fra andre steder kun, hvis du kan sammenligne forsiden med originalen. En gammel fil kan være en lejekontrakt gratis, men på en udgave, der ikke længere er autoriseret.

Søger du en lejekontrakt template på engelsk, er det A10 (ENG), der er autoriseret. Den må kun bruges til lejeforhold indgået efter 1. februar 2025, og alle felter skal så udfyldes på engelsk (BEK 77/2025 §§ 3 og 6, tjekket 26. september 2026). Det er den, der udarbejder kontrakten, som vælger, om den danske eller den engelske udgave bruges (§ 1, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Lejekontrakt gratis: hvad får du, og hvad får du ikke?

Når du henter en lejekontrakt gratis fra ministeriet, får du en formular, hvis tekst er autoriseret, og en vejledning, der beskriver lejelovgivningen med henvisning til kontraktens bestemmelser. Vejledningen siger selv, at den ikke er udtømmende, og at loven kan være ændret på enkelte punkter efter august 2022 (A10, vejledning, tjekket 26. september 2026). Det er altså et godt udgangspunkt, men det sikrer ikke, at alt det, der bliver skrevet ind, holder.

Skabelonen tager ikke stilling til, om lejen er lovlig, om en tidsbegrænsning er begrundet, eller om vilkårene i § 11 er rimelige. Den giver felterne; parterne fylder dem ud. Opstår der tvivl, er det huslejenævnet eller boligretten, der afgør den konkrete sag.

Hvilken udgave af skabelonen gælder i 2026?

Den danske A10 er fra 1. september 2022 og er stadig den gældende. Der er ikke kommet en 11. udgave. Det, der er ændret siden, er bekendtgørelsen: BEK 77/2025 afløste 1. februar 2025 den tidligere bekendtgørelse og tilføjede den engelske udgave (BEK 77/2025 § 6, tjekket 26. september 2026). Den forrige udgave, A9, måtte bruges ved nye aftaler frem til 1. januar 2023 (BEK 1214/2022 § 4, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Hvad det betyder for ældre kontrakter, gennemgår vi på siden om A10. Har du en fil, hvor forsiden siger 9. udgave, er det altså ikke den skabelon, du skal bruge til en ny aftale.

Hvad betyder fed og kursiv tekst i skabelonen?

A10 har enkelte vilkår i den fortrykte tekst, som er fremhævet med fed og kursiv. De er selv afvigelser fra lejelovgivningens almindelige regler. Har parterne aftalt dem, behøver de ikke også stå i § 11, og vilkår, der står i § 11, regnes for at være tilstrækkeligt fremhævet (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Læs derfor den kursive tekst lige så grundigt som de felter, der er udfyldt i hånden.

Hvad bør lejer tjekke, før skabelonen underskrives?

Som lejer er der nogle få felter, der afgør det meste af din økonomi i lejeperioden:

• Depositum og forudbetalt leje i § 4: står der mere end 3 måneder af hver, er det over lovens grænse.
• Vedligeholdelse i § 8: har du fået den indvendige vedligeholdelse, er det dig, der maler og tapetserer.
• Stand ved indflytning i § 7: har udlejer mere end én lejlighed, skal der holdes indflytningssyn (lejeloven § 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026).
• Særlige vilkår i § 11: tidsbegrænsning, fri leje og regulering efter nettoprisindeks står her.
• Husdyr i § 10: et nej her kan få betydning, hvis du senere får et dyr (§ 153, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Den fulde gennemgang med syv punkter finder du i tjeklisten til lejekontrakten. Opdager du en fejl i lejligheden efter indflytning, skal udlejer have besked senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91, tjekket 26. september 2026).

Hvilke bilag hører til skabelonen?

En udfyldt A10 er sjældent et enkelt dokument. Vejledningen fra august 2022 er et bilag og en del af den autoriserede kontrakt (A10, vejledning, tjekket 26. september 2026). En husorden skal vedlægges, hvis ejendommen har en (A10 § 10, tjekket 26. september 2026). Holdes der indflytningssyn, kommer indflytningsrapporten til bagefter (lejeloven § 90, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Gem det hele samlet. Det er de papirer, der bliver lagt frem, hvis der senere er uenighed om depositum eller istandsættelse. Hvad ordet depositum dækker juridisk, står i ordbogen.

Hvad skal udlejer huske, når kontrakten er udfyldt?

For udlejer slutter arbejdet ikke med underskriften. Udlejer med mere end én lejlighed skal syne lejligheden ved indflytningen og lave en indflytningsrapport, og er lejer ikke til stede, skal rapporten sendes senest 2 uger efter synet (lejeloven § 90, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Springes synet over, bortfalder kravet om istandsættelse ved fraflytning, bortset fra skader, lejer er ansvarlig for (§ 90, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Meddelelser i lejeforholdet kan som udgangspunkt sendes digitalt, men en opsigelse fra udlejer og et påkrav ved manglende betaling kan ikke sendes som digitale dokumenter (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og udlejer må hverken kræve betaling for at give lejemålet (§ 15, stk. 1, tjekket 26. september 2026) eller tilbyde lejer penge for at flytte (§ 16, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Hvad sker der med lejekontrakten, hvis ejendommen sælges?

Et salg er ikke en grund til at opsige en lejer. Lejerens rettigheder efter loven gælder over for enhver uden tinglysning (lejeloven § 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026), så køberen overtager lejeaftalen, som den er. Det samme gælder depositum og forudbetalt leje op til et halvt års leje. Udlejers opsigelsesgrunde står i en lukket liste, og salg er ikke en af dem (§ 171, tjekket 26. september 2026). En underskrevet skabelon følger altså lejemålet, ikke ejeren.

Hvad gør du, hvis I bliver uenige om kontrakten?

Tal først med den anden part. borger.dk beskriver, at man skal søge en løsning, før man går til nævnet. Lykkes det ikke, kan huslejenævnet afgøre bl.a. lejens størrelse, vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum. Det koster 367 kr. i 2026 at indbringe en sag for huslejenævnet (borger.dk, huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Sager om opsigelse og ophævelse hører som udgangspunkt til i boligretten (borger.dk, tjekket 26. september 2026). En klage til nævnet skal være skriftlig og have den nødvendige dokumentation med, fx en kopi af lejekontrakten (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Derfor betyder det noget, at den underskrevne skabelon er gemt. Mere om nævnet står i guiden til huslejenævnet.