Lejekontrakt: find bolig og forstå kontrakten

Hvad er en lejekontrakt?

En lejekontrakt er aftalen mellem dig og udlejeren om, hvad du lejer, hvad det koster, og hvilke regler der gælder. For private boliger er det lejeloven, der sætter rammerne. Loven gælder også, selv om I intet har skrevet ned: en skriftlig lejekontrakt skal kun laves, hvis en af jer forlanger det, og så gælder lovens regler, medmindre kontrakten lovligt fraviger dem (lejeloven § 11, tjekket 26. september 2026). En lejekontrakt bolig er derfor mere end et stykke papir – det er dér, afvigelserne fra loven skal stå.

Skal man bruge typeformular A10?

Mange tror, at typeformular A10 er obligatorisk. Det er den ikke. Loven siger, at hvis man bruger en standardformular til en lejekontrakt beboelse, skal det være en autoriseret formular (lejeloven § 14). Den autoriserede formular er typeformular A, 10. udgave af 1. september 2022, og fra 1. januar 2025 findes der også en autoriseret engelsk udgave (bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025, tjekket 26. september 2026). Bruger udlejeren en formular, der ikke er autoriseret, er vilkår, der stiller dig dårligere end loven, ugyldige. Læs, hvad formularen indeholder, i guiden til lejekontrakt A10.

Særlige vilkår: det vigtigste sted i kontrakten

Alle aftaler, der afviger fra lejeloven, skal stå i formularens § 11, "særlige vilkår". Det er her, du finder regler om husdyr, vedligeholdelse, forbrug og alt det, der ikke følger af loven. Læs § 11 grundigt, før du skriver under på en ny lejekontrakt, og spørg, hvis et vilkår er uklart. Guiden til at tjekke din lejekontrakt gennemgår de syv punkter, der oftest giver problemer bagefter.

Depositum og forudbetalt leje

Udlejeren kan højst kræve et depositum svarende til 3 måneders leje og forudbetalt leje for højst 3 måneder (lejeloven § 59, tjekket 26. september 2026). Depositum står som sikkerhed for dine forpligtelser, og du får ingen renter af det. Når du flytter, bliver depositum brugt til at dække det, du skal istandsætte, og resten betales tilbage. Loven har ikke en fast frist for, hvornår en almindelig udlejer skal betale tilbage – men uenighed om tilbagebetaling kan du indbringe for huslejenævnet. Læs mere i guiden til depositum.

Ingen penge under bordet

En udlejer må ikke kræve eller tage imod betaling for at leje en bolig ud til dig – ud over husleje, depositum og forudbetalt leje (lejeloven § 15, tjekket 26. september 2026). Beder nogen om et "gebyr" for at få kontrakten, er det ulovligt, og det er ofte også et tegn på svindel.

Indflytningssyn og fejl ved indflytning

Udlejer, der lejer mere end én bolig ud, skal holde indflytningssyn og lave en indflytningsrapport. Er du ikke til stede, skal rapporten sendes til dig senest 2 uger efter synet (lejeloven § 90). Finder du fejl og mangler, som ikke står i rapporten, skal du give udlejeren besked senest 2 uger efter, at lejeforholdet er begyndt (§ 91). Tag billeder med dato af alt, hvad du ser. Se, hvordan synet foregår, i guiden til indflytningssyn.

Når du flytter igen

Du skal aflevere boligen i samme stand, som du fik den, bortset fra slid og ælde, som ikke er din vedligeholdelsespligt (lejeloven § 187). Udlejer med mere end én bolig skal holde fraflytningssyn senest 2 uger efter at have fået besked om din fraflytning, indkalde dig skriftligt mindst 1 uge før og sende fraflytningsrapporten senest 2 uger efter synet. Overholder udlejeren ikke fristerne, bortfalder kravet om istandsættelse. Guiden til fraflytningssyn gennemgår forløbet.

Opsigelse og tidsbegrænsede kontrakter

Som lejer kan du opsige med 3 måneders varsel; lejer du et værelse i udlejerens egen bolig, er varslet 1 måned (lejeloven § 175, tjekket 26. september 2026). Udlejeren kan kun opsige af de grunde, loven nævner – og salg af ejendommen er ikke en af dem, for køberen overtager lejeaftalen. En tidsbegrænset lejekontrakt ophører uden opsigelse, når tiden er gået, men boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (§ 173). Læs mere om opsigelse af lejemål.

Hvordan huslejen fastsættes

Huslejen kan være fastsat på flere måder, og det afhænger af, hvor og hvornår ejendommen er bygget. I de kommuner, der er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, må lejen ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et afkast (lejeloven § 19). I andre tilfælde gælder princippet om det lejedes værdi: er lejen væsentligt højere eller lavere end for tilsvarende boliger, kan den reguleres (§ 42). Boliger i ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991, og visse nye tagboliger og tidligere erhvervslokaler kan have fri leje (§ 54). Er der aftalt fri leje efter nogle af de regler, skal det fremgå af lejekontrakten (§ 54, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Står der i kontrakten, at lejen reguleres efter nettoprisindekset, kan udlejeren én gang om året hæve lejen med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, blot ved skriftlig meddelelse (§ 53, stk. 2). Loftet på 4 procent gjaldt kun for indeksene i 2022 og 2023. Guiden til huslejestigning forklarer, hvordan det regnes.

Hvis huslejen ikke bliver betalt

Betaler du ikke til tiden, kan udlejeren tidligst sende et påkrav efter den 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, og du har derefter 14 dage til at betale (lejeloven § 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et påkrav kan ikke sendes digitalt; det skal være på papir (§ 13, stk. 2). Betaler du ikke inden fristen, kan udlejeren ophæve lejeaftalen. Guiden til manglende betaling af husleje gennemgår forløbet og dine muligheder.

Når udlejeren opsiger

Udlejerens opsigelse skal være skriftlig, angive grunden og oplyse dig om, at du kan gøre indsigelse. Mangler det, er opsigelsen ugyldig. Du har 6 uger til at gøre indsigelse, og vil udlejeren fastholde opsigelsen, skal sagen for boligretten (lejeloven §§ 176-178, tjekket 26. september 2026). Grundene står i en udtømmende liste i loven – fx at udlejeren selv skal bo i boligen, eller at ejendommen skal nedrives. Læs mere om udlejers opsigelse.

Fremleje og deleleje

Du har ret til at fremleje op til halvdelen af boligens værelser, så længe der ikke bor flere personer end antallet af værelser, og fremlejeaftalen skal være skriftlig (lejeloven § 157). Er du midlertidigt væk på grund af fx sygdom, arbejde eller uddannelse, kan du fremleje hele boligen i op til 2 år (§ 158), men udlejeren kan afslå, hvis ejendommen har færre end 13 lejligheder. Se guiden til fremleje.

Almene boliger og ventelister

Almene boliger udlejes af boligorganisationer efter en venteliste (lov om almene boliger § 51). Når du flytter ind, betaler du et beboerindskud i stedet for et almindeligt depositum. Er der ikke et indskud, kan boligorganisationen i stedet kræve et depositum på op til 3 måneders leje (almenlejeloven, tjekket 26. september 2026). Guiden til almen bolig forklarer, hvordan du kommer på listen.

Andelsbolig: maksimalpris og vurdering

En andel må ikke sælges dyrere end maksimalprisen, som bygger på foreningens formue plus forbedringer og vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5). Fra 15. april 2024 må en valuarvurdering være op til 42 måneder gammel, og foreningen har fået en ny metode, hvor den offentlige ejendomsværdi reguleres med nettoprisindekset (lov nr. 330 af 9. april 2024, tjekket 26. september 2026). Se guiden til vurdering af andelsbolig.

Vedligeholdelse, mens du bor der

Hvem der skal vedligeholde hvad, står i lejekontrakten og i loven. Indvendig vedligeholdelse betyder hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (lejeloven § 111, stk. 2), og udlejeren står som udgangspunkt for vedligeholdelsen af ejendommen og dens installationer. Lejeren skal dog vedligeholde og forny låse og nøgler (§ 112, stk. 3). Det kan ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte mere end det, der er omfattet af din vedligeholdelsespligt (§ 115, tjekket 26. september 2026). Guiden til vedligeholdelse og renovering går i dybden.

Fremvisning i opsigelsesperioden

Har du opsagt boligen, skal du give udlejeren og nye lejere mulighed for at se den. Det er dig, der fastsætter tidspunktet, og det skal være mindst 2 timer hveranden hverdag (lejeloven § 186, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Aftal tiderne skriftligt, så der ikke opstår tvivl om, hvornår der kommer fremvisninger.

Når en lejer dør eller flytter

Dør lejeren, kan en ægtefælle eller en samlever, der har haft fælles husstand med lejeren i mindst 2 år, fortsætte lejeforholdet (lejeloven § 163). Reglen betyder, at en lejekontrakt ikke automatisk ophører, fordi den, der står på kontrakten, ikke længere bor der.

Udlejer du selv?

Lejer du dit eget hjem eller et værelse ud, skal du betale skat af lejeindtægten, men der er et bundfradrag. Lejer du ud for mindre end 4 måneder via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen, er bundfradraget 35.100 kr. i 2026, og uden platform 13.800 kr. Lejer du ud i længere tid, afhænger fradraget af, om du ejer eller selv lejer boligen (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Se guiderne til udlejning af lejlighed og skat af lejeindtægt.

Hvis I bliver uenige

Huslejenævnet behandler mange sager mellem lejer og udlejer, fx om husleje, vedligeholdelse, forbrugsregnskaber og tilbagebetaling af depositum. I 2026 koster det 367 kr. at indbringe en sag (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Nævnet er et offentligt organ i din kommune – vi er det ikke. Læs, hvad nævnet kan hjælpe med, i guiden til huslejenævnet.

Den nyeste lejekontrakt og nye regler

Den nyeste lejekontrakt-formular er A10 af 1. september 2022, som bygger på lejeloven fra 2022. Loven er ændret flere gange siden – senest fik lejere fra 1. januar 2026 ret til at få etableret en ladestander på en fast parkeringsplads (lejeloven §§ 144 a-d, tjekket 26. september 2026). Vi skriver ved hver regel, hvilken paragraf den står i, og hvornår vi har tjekket den.

Leje eller andel?

En lejebolig og en andelsbolig er to forskellige ting. Som lejer har du en lejekontrakt og betaler husleje; som andelshaver køber du en andel i en forening og betaler boligafgift. Reglerne står i hver sin lov. Vores områdeguides viser, hvad du kan forvente i dit område, og guiderne til lejebolig og andelsbolig forklarer forskellene.

Bolig lejekontrakt eller erhverv?

Lejer du lokaler til en virksomhed, gælder erhvervslejeloven og ikke lejeloven, og mange af beskyttelsesreglerne for boliglejere gælder ikke. En bolig lejekontrakt og en erhvervslejekontrakt skal derfor læses forskelligt. Det meste af erhvervslejeloven gælder kun, hvis parterne ikke har aftalt andet (erhvervslejeloven § 4), og der er ikke et loft på 3 måneders depositum som for boliger. Begge parter kan kræve huslejen reguleret til markedslejen, dog tidligst med virkning 4 år efter, at lejeforholdet begyndte (§ 13), og tvister går til boligretten frem for huslejenævnet (tjekket 26. september 2026). Se guiden til lejekontrakt til erhverv.

Sådan læser du kontrakten, før du skriver under

Tag dig tid til at læse hele lejekontrakten, også selv om udlejeren har travlt. Kontrollér, at adressen, arealet og lejen stemmer med det, du har fået at vide, og at det fremgår, hvad der er inkluderet i lejen, og hvad du betaler for særskilt, fx varme, vand og el. Læs særlige vilkår linje for linje, og bed om at få uklare vilkår forklaret skriftligt. Gem en kopi af den underskrevne kontrakt, alle bilag og din kommunikation med udlejeren – det er det, du skal bruge, hvis der senere bliver uenighed.

Vi er ikke advokater

tjeklejekontrakt.dk er en uafhængig guide. Vi forklarer reglerne og viser, hvor de står, men vi vurderer ikke din konkrete sag. Er du i tvivl om en kontrakt eller en tvist, så søg rådgivning hos en lejerforening, en advokat eller retshjælp, eller indbring sagen for huslejenævnet.