Få din lejekontrakt tjekket igennem gratis
Vi kigger din lejekontrakt gratis igennem
Hvad skal du være opmærksom på?
Kontrakten
Læs kontrakten grundigt igennem inden du underskriver den
Lejemålets stand
I hvilken stand er lejemålet noteret i lejekontrakten?
Vedligeholdelse
I hvilket omfang har du vedligeholdelsespligt?
Fraflytning
Hvordan skal lejemålet afleveres - og hvornår skal du fraflytte?
Hvordan gør vi?
Vi kigger din lejekontrakt igennem og sammenligner den med lejelovens beskyttelse af dig som lejer.
- Det er gratis
- Du får styr på lejekontrakten
- Du risikerer ikke at skrive under på noget, du ikke forstår
Hvordan skal en lejekontrakt udfyldes?
Hvorfor er det vigtigt at have styr på lejekontrakten? Lejekontrakten er den juridiske skriftlige aftale på lejeaftalen, og den danner således rammerne for lejeforholdet. Se vores grundige gennemgang af en lejekontrakten her.
Indholdsfortegnelse
- 1. Hvad er en lejekontrakt?
- 2. Lejekontraktens § 1 - Parterne og det lejede
- 3. Lejekontraktens § 2 - Lejeforholdets begyndelse og ophør
- 4. Lejekontraktens § 3 - Betaling af leje
- 5. Lejekontraktens § 4 - Depositum og forudbetalt leje
- 6. Lejekontraktens § 5 - Varme, køling, vand og el
- 7. Lejekontraktens § 6 - Fællesantenner og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
- 8. Lejekontraktens § 7 - Lejemålets stand ved indflytning
- 9. Lejekontraktens § 8 - Vedligeholdelse
- 10. Lejekontraktens § 9 - Inventar
- 11. Lejekontraktens § 10 - beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og andet
- 12. Lejekontraktens § 11 - Særlige vilkår
- 13. Hvad skal du være særlig opmærksom på?
Hvad er en lejekontrakt?
Lejekontrakten danner den juridiske ramme for lejeaftalen, og det er der derfor vigtigt, at både lejer og udlejer har sat sig ind i, hvad de forskellige bestemmelser i kontrakten betyder for det kommende lejeforhold. Det er dog vigtigt at have for øje, at udlejerens og lejerens rettigheder og pligter i lejeforholdet er reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, med mindre parterne aftaler andet, hvor lovens regler kan fraviges. Der er således såkaldte fravigelige og ufravigelige regler i lejeloven. I lejekontrakten har udlejer adgang til at aftale andet vedrørende fravigelige regler – et eksempel herpå er vedligeholdelsesreglerne.
Det er udlejer, som laver lejekontrakten, og oftest anvendes en såkaldt typeformular. Boligministeriet har udfærdiget en autoriseret typeformular som lejekontrakt, og den seneste og nu gældende typeformular er A9. Den tidligere typeformular A8 blev skiftet ud i 2015. Du kan med fordel læse den dertil tilknyttede vejledning, som også giver et godt overblik over, hvad de enkelte bestemmelser i lejeforholdet betyder
Lejekontraktens § 1 – Parterne og det lejede
Det er i lejekontraktens § 1, at det angives, hvad der udlejes, og hvem lejeaftalen gælder for. Bemærk i denne henseende, at en lejer, der er fremlejetager, ikke nyder den samme beskyttelse efter lejeloven som den almindelige lejer, da fremlejetageren i modsætning til den almindelige lejer ikke står i kontraktforhold med ejendommens ejer.
Lejekontraktens § 2 – Lejeforholdets begyndelse og ophør
I lejekontraktens § 2 skal det udtrykkeligt angives, hvornår lejeforholdet begynder og eventuelt hvornår det ophører, hvis lejeaftalen er tidsbegrænset. Parterne kan ved aftalens indgåelse aftale, at lejeaftalen skal være tidsbegrænset, jf. lejelovens § 80, hvis tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En særlig begrundelse for at udleje tidsbegrænset kan fx være udstationering eller midlertidig forflyttelse. Bemærk i denne henseende, at tidsbegrænsede lejekontrakter som udgangspunkt er uopsigelige i lejeperioden, men at dette kan fraviges ved aftale.
Hvis lejeaftalen ikke er tidsbegrænset, så følger det af lejeloven, at lejeaftalen kan opsiges med 3 måneders varsel af lejeren, medmindre anden varsel er aftalt imellem parterne. Aftale herom anføres i kontraktens § 11. Derimod kan udlejer kun opsige lejeaftalen i tilfælde, som er omfattet af reglerne i lejelovens §§ 82 og 83, og med det varsel, der efter reglerne i lejelovens § 86 er knyttet til den enkelte type opsigelse.
Læs også: Kan man fortryde en lejekontrakt?
Lejekontraktens § 3 – Betaling af leje
I lejekontraktens § 3 skal parterne angive huslejen, betalinger udover huslejen, herunder aconto-bidrag, skatter og bidrag samt betalingssted. Reglerne om husleje og dens fastsættelse er primært reguleret af lejeloven og boligreguleringsloven, hvor lejeniveauet afhænger af lejemålets art og beliggenhed.
Lejekontraktens § 4 – Depositum og forudbetalt leje
I lejekontraktens § 4 har udlejer mulighed for at stille krav om sikkerhed i form af et depositum samt forudbetalt leje.
Depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, og har således til formål at stille sikkerhed for udgifter til istandsættelse ved lejerens fraflytning af lejemålet. Depositum må højst udgøre et beløb svarende til tre gange huslejen. Overskydende beløb skal af udlejer tilbagebetales til lejer, når det økonomiske opgør er endeligt. Det er undertiden antaget, at udlejer sædvanligvis har én til halvanden måned til at tilbagebetale eventuelt overskydende depositum.
I Forudbetalt leje kan der tillige kræves op til tre måneders husleje. Formålet med den forudbetalte husleje er, at den skal dække huslejeudgifterne i opsigelsesperioden.
Lejekontraktens § 5 – varme, køling, vand og el
I lejekontraktens § 5 skal det fastsættes om udlejer leverer forbrug eller ej. Der er overordnet 3 muligheder for levering af forbrug. Det kan aftales, at forbruget betales aconto, gennem huslejen eller direkte mellem lejer og forsyningsselskab.
Lejekontraktens § 6 – Fællesantenner og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
Det skal aftales om udlejer leverer signalforsyning til lejemålet samt om udlejer leverer adgang til internettet.
Lejekontraktens § 7 – Lejemålets stand ved indflytning
I lejekontraktens § 7 skal parterne ved afkrydsning angive, om lejemålets stand er eller bliver konstateret ved et indflytningssyn. Bemærk i denne henseende, at udlejere af beboelseslejligheder skal udarbejde en indflytningsrapport. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et indflytningssyn i forbindelse med indflytningen. I indflytningsrapporten angives, hvordan lejemålets stand er ved indflytningen.
Det er i øvrigt vigtigt at bemærke, at hvis lejemålet ved overtagelsen ikke er i den stand, som lejeren ifølge aftalen kan kræve, skal lejeren overfor udlejeren gøre manglen gældende senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse.
Lejekontraktens § 8 – Vedligeholdelse
Hvad forstås ved vedligeholdelse? Man sondrer mellem henholdsvis indvendig- og udvendig vedligeholdelse. Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede. Al anden vedligeholdelse end dette betragtes som udvendig vedligeholdelse.
Det er det klare udgangspunkt, at vedligeholdelsespligten påhviler udlejer, men dette kan fraviges ved aftale i lejekontrakten, dvs. at der mellem lejeren og udlejeren kan aftales en anden vedligeholdelsesfordeling.
Det kan med rette nævnes, at hvis lejeren ved aftalen har overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejeren ved lejeforholdets ophør aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Det betyder, at lejeren inden fraflytning skal udføre den vedligeholdelse af lofter, vægge, gulve osv., som burde have været udført i løbet af lejeperioden.
Lejekontraktens § 9 – Inventar
Hvis udlejer har noget inventar i lejemålet, skal det afkrydses i lejekontraktens § 9. Det kan eksempelvis være komfur, køleskab, fryser mv.
Lejekontraktens § 10 - Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede
I lejekontraktens § 10 skal der først og fremmest angives, om der i ejendommen er en beboerrepræsentation. En beboerrepræsentation har blandt andet til opgave at vedtage husorden for ejendommen, fastsætte ejendommens budget og regnskab mv. Derudover skal der i lejekontraktens § 10 angives, om det er tilladt for lejer at holde husdyr i lejemålet. Bemærk i denne henseende, at der kan aftales særlige vilkår for husdyrtilladelsen, som skal anføres i lejekontraktens § 11.
Lejekontraktens § 11 – Særlige vilkår
I denne bestemmelse har udlejer adgang til at anføre fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler og standardkontraktens §§ 1-10, som er gennemgået ovenfor. Disse fravigelser vil kunne medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen. Disse aftalte særlige vilkår har forrang i forhold til lejeaftalens øvrige vilkår.
Det er dog vigtigt at understrege, at der er visse bestemmelser i lejeloven som er præceptive, dvs. ufravigelige – med andre ord er der visse regler i lejeloven, som udlejer og lejer ikke kan fravige ved aftale. Som et eksempel herpå kan nævnes det forhold, at det ikke kan pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.
Hvad skal du være særlig opmærksom på?
Overordnet set er det vigtigt, at du som lejer er opmærksom på alle bestemmelserne i lejekontrakten, da de netop danner den juridiske aftale for lejeforholdet, hvilket vil sige, at aftalen er bindende med begge parters underskrift. Det er dog særligt vigtigt, at du læser lejekontraktens § 11 om særlige vilkår nøje igennem, da det er heri, at udlejer kan fravige lejelovens almindelige regler, som ellers beskytter lejeren i en vis grad. Derudover er det vigtigt, at du gør dig overvejelser omkring, om den stand som lejemålet angives at være i ved udfærdigelse af indflytningsrapporten samt lejekontrakten, også stemmer overens med realiterne. Det er meget vigtigt, at du ikke underskriver en indflytningsrapport eller lejekontrakt, hvori det angives at lejemålet overtages delvist eller helt nyistandsat, hvis dette ikke er faktum – ellers risikerer du at hæfte for en mere byrdefuld istandsættelse ved din fraflytning af lejemålet.
Skrevet af DIGURA – din digitale lejeretsekspert – se mere på www.digura.dk
Hvad er en typeformular A9? Og hvad betydning har det for dig som lejer?
Når du underskriver en lejekontrakt, så er det i 95 % af alle tilfælde en typeformular, du skriver under på. Få styr på, hvad det betyder for dig som lejer.
Hvad er en typeformular A9?
Vi kan starte med at gennemgå hvad en typeformular er, og hvad det har af betydning. Når en lejekontrakt er standard (det vil sige, at man bruger den samme til flere lejere eller den virker standardiseret), så er det fastlagt i lejeloven, at den skal være autoriseret. Det vil sige, at standardkontrakter eller kontrakter som fremstår standardiserede, skal være autoriseret.
Det er Boligministeriet, der har udarbejdet autoriserede typeformularer, og det er disse, man skal bruge som udlejer. Den nuværende typeformular hedder A9 og er afløseren til A8, som blev udskiftet i 2015.
Boligministeriet har udfærdiget en autoriseret typeformular som lejekontrakt, og den seneste og nu gældende typeformular er A9. Den tidligere typeformular A8 blev skiftet ud i 2015. Du kan med fordel læse den dertil tilknyttede vejledning, som også giver et godt overblik over, hvad de enkelte bestemmelser i lejeforholdet betyder. Den følgende gennemgang tager udgangspunkt i den autoriserede typeformular A9.
Måden du kan se på, om det er en autoriseret typeformular, er ved at kigge på første side, hvor det fremgår af det øverste højre hjørne. Hvis det er en autoriseret typeformular af gældende karakter, så vil der i hjørnet stå ”typeformular A9”.
Hvis du er i tvivl, om din lejekontrakt er ordentlig, tilbyder vi et gratis gennemtjek
Den nye typeformular A9 kom samtidig med, at der kom en ny lejelov. Grunden til at typeformular A8 blev erstattet af typeformular A9, skyldes en række ændringer i lejeloven. Typeformular A9 er tilpasset disse ændringer.
Hvad sker der, hvis det ikke er en typeformular?
Hvis lejekontrakten er standard eller virker standardiseret, så skal det være en typeformular. Hvis udlejer ikke overholder dette, så vil lejekontrakten i værste tilfælde blive erklæret ugyldig. Hvis dette sker, så mister udlejer eksempelvis retten til at håndhæve de forpligtelser, som han har pålagt lejer (det kan eksempelvis være indvendig vedligeholdelse, som som konsekvens af en ugyldig lejekontrakt i stedet bliver pålagt udlejer).
Men, hvis en udlejer har udarbejdet en lejekontrakt, som er individualiseret og således specielt udformet til det enkelte lejemål og på ingen måde indeholder standardiserede vilkår eller minder om en standardkontrakt, så vil det være ganske okay at lave en hjemmelavet lejekontrakt, uden at det vil have nogen negative konsekvenser for udlejer.
Hvis du er i tvivl om din lejekontrakt følger reglerne, så anbefaler vi dig altid at tage kontakt til os.
Hvad er forskellen på typeformular A8 og typeformular A9?
Som tidligere nævnt trådte typeformular A9 i kraft i 2015 og erstattede typeformular A8, da der kom større ændringer i lejeloven. Nogle af disse ændringer var:
- Man kan som udlejer ikke længere kræve nyistandsættelse
- Man skal lave et indflytning- og fraflytningssyn, hvis man er professionel udlejer
- Man kan ikke længere lave huslejestigning ud fra trappeleje-metoden
Nyistandsættelse
Udlejer må i typeformular A9 ikke længere kræve nyistandsættelse ved fraflytning. Det vil sige, at udlejer nu kun må forlange normalistandsættelse ved fraflytning (også selvom lejemålet ved indflytning er nyistandsat). Det vil sige, at man som lejer ikke længere hæfter for slid og ælde i den periode, hvor man bor i lejemålet. Man hæfter selvfølgelig for misligholdelse, men det har en stor økonomisk betydning, at man ikke længere skal levere lejemålet nyistandsat.
Indflytning- og fraflytningssyn
Når man er professionel udlejer, hvilket vil sige at man udlejer mere end én beboelseslejlighed, så er man som udlejer pålagt at afholde både indflytning- og fraflytningssyn med lejer. Til dette skal der udleveres en rapport på stedet (og ikke efterfølgende), hvilket rigtig mange udlejere ikke ved. Reglen kan kun fraviges, hvis lejer enten ikke er tilstede til synet eller nægter at underskrive.
Trappeleje-metoden
Inden den nye lejelov i 2015 var den gængse metode for årlige huslejestigninger, at man gjorde brug af trappeleje-metoden. Det vil sige, at huslejen årligt steg med et fast beløb. Ved den nye lejelov og typeformular A9, skal man i stedet gøre brug af nettopris-metoden. Det vil sige, at den årlige huslejestigning i stedet defineres af Danmarks Statistiks nettoprisindekset.
Hvilken typeformular skal du have?
Skiftet mellem typeformular A8 og typeformular A9 skete d. 1/7-2015, hvor man efter denne skæringsdato skal have en lejekontrakt af typeformular A9. Det bør dog bemærkes, at hvis man er flyttet ind i ens lejemål inden d. 1/7-2015, så skal man hverken udskifte ens lejekontrakt til typeformular A9 og ens typeformular A8 vil heller ikke være ugyldig. Så hvis du er flyttet ind inden d. 1/7-2015 og stadig bor i dit lejemål, så skal du som sagt have typeformular A8.
Indflytningsdato før d. 1/7-2015: Typeformular A8
Indflytningsdato efter d. 1/7-2015: Typeformular A9
Det skal aftales om udlejer leverer signalforsyning til lejemålet samt om udlejer leverer adgang til internettet.
Skrevet af DIGURA – din digitale lejeretsekspert – se mere på www.digura.dk