Tidsbegrænset lejekontrakt: regler, uopsigelighed og tillæg

Hvad betyder en tidsbegrænset lejekontrakt?

En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse, når den aftalte lejetid udløber (lejeloven § 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Hverken du eller udlejeren skal sende noget: på slutdatoen er lejeforholdet slut. Til gengæld kan aftalen ikke opsiges undervejs, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen (§ 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det er den del, mange overser. En aftale om to års leje med slutdato binder som udgangspunkt også dig i to år.

A10 siger i § 2, at lejeforholdet fortsætter, indtil det opsiges, medmindre lejemålet er tidsbegrænset efter § 11 (A10 § 2, tjekket 26. september 2026). Tidsbegrænsningen er altså et særligt vilkår, og den skal stå i kontraktens § 11. Vejledningen anbefaler, at begrundelsen også skrives der (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). Den bredere gennemgang af kontrakten står i guiden til lejekontrakt skabelon.

Hvornår er en tidsbegrænsning lovlig?

Den skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Er den ikke det, kan boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026), og så fortsætter lejeforholdet som en almindelig aftale uden slutdato. Vejledningen til A10 nævner udstationering eller midlertidig forflyttelse som eksempler på en særlig begrundelse og tilføjer, at der findes en omfattende retspraksis om emnet (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). En ejer, der skal arbejde et år i udlandet og vil flytte hjem igen, har typisk en begrundelse. En professionel udlejer, der blot vil have fleksibilitet, har det sjældnere.

Vejledningen peger også på en særlig risiko i kommuner med huslejeregulering: her kan vilkåret tilsidesættes, hvis lejeaftalen samlet er indgået på vilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end for de andre lejere i ejendommen, selv om udlejeren har en begrundelse (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). Vi vurderer ikke, om netop din begrundelse holder; det afgøres i sidste ende af boligretten.

Kan aftalen alligevel opsiges i perioden?

Ja, hvis I har aftalt det. Vejledningen til A10 beskriver, at er det aftalt, at lejemålet skal kunne opsiges i lejeperioden, gælder lejelovens almindelige opsigelsesregler (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). For dig betyder det normalt 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For udlejeren betyder det, at en opsigelse stadig kræver en af lovens opsigelsesgrunde (§§ 170-171, tjekket 26. september 2026). Et vilkår om, at "begge parter kan opsige med 1 måneds varsel", er derfor ikke det samme som, at udlejeren kan opsige uden grund.

Hvad sker der, hvis du bliver boende?

Benytter du lejligheden i mere end 1 måned efter lejetidens udløb med udlejerens vidende, uden at udlejeren har opfordret dig til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Fristen løber fra slutdatoen. Vil udlejeren undgå det, skal udlejeren altså reagere. For erhvervslokaler er fristen 3 måneder (erhvervslejeloven § 63, stk. 2, tjekket 26. september 2026), se lejekontrakt til erhverv.

Når lejetiden udløber

Lejeforholdet slutter på den aftalte dato, og boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen og afleveres i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra slid og ælde uden for din vedligeholdelsespligt (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejer udlejeren mere end én beboelseslejlighed, skal lejligheden synes senest 2 uger efter, at udlejeren har fået at vide, at du er flyttet, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Depositum afregnes efter de almindelige regler; se depositum.

Sælges ejendommen i lejeperioden?

Et salg ændrer ikke din aftale. Lejerens rettigheder efter loven gælder over for enhver uden tinglysning (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og salg er ikke en af de grunde, udlejeren kan opsige på (§ 171, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Køberen overtager altså din tidsbegrænsede aftale med den slutdato, der står i den. Har ejendommen mange lejligheder, kan udlejeren have pligt til at tilbyde lejerne ejendommen, før den sælges til anden side (§ 196, tjekket 26. september 2026). Mere om det står i artiklen om opsigelse ved salg.

Fremleje er ofte tidsbegrænset

Mange tidsbegrænsede aftaler er fremleje: en lejer, der skal studere eller arbejde et andet sted, fremlejer sin lejlighed i en periode. En lejer har ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, når fraværet er midlertidigt (§ 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Som fremlejetager står du ikke i kontrakt med ejeren, og vejledningen til A10 understreger, at du derfor ikke har samme beskyttelse som en almindelig lejer (A10, vejledningen til § 1, tjekket 26. september 2026). Fremlejegiveren skal have afregnet og betalt overskydende depositum tilbage senest 6 uger efter, at fremlejeforholdet er ophørt (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Se fremleje.

Uopsigelig lejekontrakt: hvad er forskellen?

En uopsigelig lejekontrakt har ingen slutdato, men en periode, hvor en eller begge parter ikke kan opsige. Du kan som lejer frit opsige, medmindre andet er aftalt (§ 169, stk. 1, tjekket 26. september 2026), så en aftale om, at du er bundet i fx 12 måneder, er mulig, men den skal stå i § 11. Udlejerens adgang til at opsige kan ikke aftales fraveget til skade for dig, før udlejeren har opsagt (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026); en aftale om, at udlejeren ikke kan opsige i en periode, er derimod til din fordel.

Læs derfor præcist, hvem uopsigeligheden gælder for. "Lejemålet er uopsigeligt fra lejers side i 24 måneder" betyder noget helt andet end "fra udlejers side". Loven sætter ingen fast grænse for, hvor længe en lejer kan binde sig. Er et vilkår urimeligt, er det boligretten, der kan tage stilling.

Tinglysning af lejekontrakt: hvornår er det nødvendigt?

For de fleste lejere er det ikke nødvendigt. Dine rettigheder efter lejeloven er gyldige mod enhver uden tinglysning, og det samme gælder aftaler om forudbetalt leje, depositum og lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger ½ års leje (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Sælges ejendommen, skal køberen respektere dem. Et salg er heller ikke i sig selv en grund til at opsige dig.

Har du ved aftale fået rettigheder ud over loven, fx aftalt uopsigelighed fra udlejerens side eller en ret til at overdrage lejemålet, kan du kræve aftalen tinglyst (§ 17, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Den tinglyste aftale respekterer de lån og byrder, der allerede var tinglyst, da aftalen blev anmeldt (lejeloven § 17, stk. 3, 2. pkt., indsat ved lov nr. 1793/2023, tjekket 26. september 2026). Vejledningen til A10 nævner, at udgiften til tinglysning betales af lejeren, medmindre andet aftales (A10, vejledningen til § 1, tjekket 26. september 2026). Har du en lang uopsigelighed fra udlejerens side, er tinglysning det, der sikrer den over for en ny ejer.

Fortrydelsesret lejekontrakt: kan du fortryde?

Som udgangspunkt nej. Lejeloven indeholder ingen fortrydelsesret; når kontrakten er underskrevet, er du bundet og kan kun komme ud ved opsigelse efter aftalens og lovens regler (lejeloven, tjekket 26. september 2026). Er aftalen tidsbegrænset eller uopsigelig, kan det tage lang tid.

Forbrugeraftaleloven har en fortrydelsesret, men den gælder kun forbrugeraftaler med en erhvervsdrivende, indgået ved fjernsalg eller uden for den erhvervsdrivendes forretningssted (forbrugeraftaleloven §§ 1, stk. 2, 2 og 18, tjekket 26. september 2026). Loven undtager aftaler om rettigheder over fast ejendom, men gør en udtrykkelig undtagelse fra undtagelsen for fjernsalgsaftaler om udlejning af fast ejendom (§ 7, stk. 2, nr. 2, jf. § 18, stk. 2, nr. 1, tjekket 26. september 2026). Lejer du direkte af en privatperson, uden at en erhvervsdrivende har formidlet aftalen, gælder loven ikke, og der er ingen lejekontrakt fortrydelsesret (§ 2, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Er udlejeren eller mellemmanden erhvervsdrivende, og er aftalen indgået helt uden at I mødes, fx gennem et system for fjernsalg, kan reglerne være relevante; om de gælder, afhænger af den konkrete situation, og det kan vi ikke vurdere. Spørg en lejerforening eller en advokat, før du regner med at kunne fortryde.

Tillæg til lejekontrakt eller allonge?

Et tillæg til lejekontrakt og en allonge er to ord for det samme: et ekstra dokument, der ændrer eller supplerer kontrakten. Vejledningen til A10 siger, at særlige aftaler ved lejeaftalens indgåelse kan skrives i et særligt tillæg i stedet for i § 11, og at tillægget derefter er en del af lejekontrakten (A10, vejledningen, tjekket 26. september 2026). Men der er to faldgruber. Kravene til tillægget følger af lejelovens § 14, så et tillæg med ensartede vilkår til flere lejere, der fremtræder standardiseret, skal være autoriseret, og der er ikke autoriseret et særligt tillæg til A10 (A10, vejledningen, tjekket 26. september 2026). Og afvigelser må ikke laves ved at strege ud i den fortrykte tekst (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026).

Senere ændringer, fx en forlængelse af en tidsbegrænset aftale, laves også ofte som en allonge til lejekontrakt. Enhver af parterne kan kræve, at aftaler om det lejede laves skriftligt (§ 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Et tillæg kan ikke fjerne rettigheder, som loven gør ufravigelige.

Hvor afgøres en uenighed?

Om en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet, afgøres af boligretten (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Huslejenævnet kan som udgangspunkt ikke behandle spørgsmål om opsigelse og ophævelse, men det tager sig af blandt andet lejens størrelse, vedligeholdelse og depositum ved fraflytning; det koster 367 kr. i 2026 at indbringe en sag (borger.dk, tjekket 26. september 2026). For erhvervslokaler skal sag om tidsbegrænsningen anlægges senest 1 år efter lejeforholdets begyndelse og senest 6 måneder før lejetidens udløb (erhvervslejeloven § 63, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Tag fat i en lejerforening, hvis du er i tvivl om din egen aftale.

Allonge til lejekontrakt skabelon: hvad skal den indeholde?

Der findes ingen officiel allonge til lejekontrakt skabelon. Et brugbart tillæg indeholder som minimum: parternes navne og lejemålets adresse, en henvisning til den kontrakt, der ændres, og dens dato, præcis hvilken bestemmelse der ændres, og hvad den nye tekst er, hvornår ændringen gælder fra, og begge parters underskrift og dato. Handler tillægget om en forlængelse, så skriv den nye slutdato og om aftalen fortsat er tidsbegrænset. Gem tillægget sammen med kontrakten, og brug tjeklisten, før du skriver under.