Lejebolig København: tal, regler og huslejenævn

Søger du lejebolig i København, er det første, du bør vide, at de officielle tal kun dækker en del af markedet. Landsbyggefonden måler huslejen i de almene boliger, og Danmarks Statistik tæller boligerne. Om de private udlejeres priser findes der ingen kommunetal. Denne guide viser, hvad tallene siger, hvor de holder op, og hvilke regler og hvilket nævn du møder i Københavns Kommune.

Lejlighed til leje København: hvad koster den?

For de almene familieboliger var den gennemsnitlige husleje 1.077 kr. pr. m² om året pr. 1. januar 2026 (Landsbyggefonden, Huslejestatistik 2026, tabel 7). Tallet bygger på 52.657 familieboliger og var steget +3,6 % på et år. Kigger du i stedet på den månedlige husleje, var medianen for en almen familiebolig på 60–70 m² 5.562 kr., mens en på 50–60 m² lå på 4.850 kr. og en på over 85 m² på 8.668 kr. (tabel 9B, 9C og 9E). Tabellen ovenfor viser alle fem størrelser. Bemærk, at statistikken er delt op i kvadratmeter og ikke i antal værelser, og at forbrug, som opkræves over huslejen, indgår i beløbet.

Leder du efter en toværelses, er 50–60 m² og 60–70 m² de to rækker, der typisk ligger tættest på, men Landsbyggefonden tæller ikke værelser, så det er en tommelfingerregel, ikke en opgørelse. Tallene er desuden medianer: halvdelen af de almene familieboliger i størrelsen er billigere, halvdelen dyrere. Tabellen kan heller ikke vise forskellen mellem de enkelte afdelinger.

Det er vigtigt at holde fast i, hvad tallene ikke er. De er ikke et gennemsnit for alle, der vil leje lejlighed i København. Private lejemål indgår slet ikke, og der findes ingen offentlig statistik over private huslejer pr. kommune. Det eneste officielle mål for den private del er Danmarks Statistiks huslejeindeks, som kun går ned på regionsniveau: private huslejer i Region Hovedstaden steg +3,2 % fra 2. kvartal 2025 til 2. kvartal 2026 (HUS1), mod +2,5 % på landsplan. Det siger noget om udviklingen, men intet om, hvad en bestemt lejlighed koster.

Hvorfor er der så stor forskel på private huslejer?

Fordi lejeloven har flere måder at fastsætte lejen på, og hvilken der gælder, afhænger af bygningen og lejemålet. For boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 kan lejen som udgangspunkt aftales frit (lejeloven § 54, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I kommuner, der er omfattet af reglerne for regulerede kommuner, gælder omkostningsbestemt husleje for ældre ejendomme: lejen må ikke overstige, hvad der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af dens værdi (§§ 4, 6 og 19, stk. 1). Er en lejlighed gennemgribende forbedret, kan lejen i stedet fastsættes efter det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Og i små ejendomme er det lejedes værdi rammen (§§ 7 og 42).

Det betyder, at to lejligheder på samme gade kan ligge meget forskelligt, uden at nogen af dem er ulovlig. Står der i kontrakten, at lejen er fri efter § 54, skal grundlaget fremgå af aftalen. Er der aftalt regulering efter nettoprisindekset, reguleres lejen én gang om året med indeksets udvikling (§ 53, stk. 2). Læs mere om reglerne for husleje og om, hvordan en huslejestigning beregnes.

Leje lejlighed København: hvor starter du?

Skriver du »lejebolig kbh« eller »lejebolig københavn k« i en søgemaskine, får du mest annoncer. Et særskilt tal for Indre By og postnumrene i København K findes ikke; de officielle tal gælder hele kommunen. Brug dem som ramme, og start med at få overblik over, hvem der udlejer, og hvilke regler lejen følger.

Der er 65.553 boliger ejet af almene boligselskaber i kommunen, svarende til 18,8 % af alle 348.477 boliger (Danmarks Statistik, BOL101, 2026). De ledige almene familieboliger går til boligsøgende på en venteliste, og boligorganisationen tager et gebyr for at administrere listen (lov om almene boliger § 51, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Hver organisation har sine egne lister, så du skal skrive dig op dér, hvor du vil bo. Guiden om almen bolig forklarer, hvordan ventelisterne fungerer.

Antallet af almene boliger er Danmarks Statistiks optælling efter ejerforhold. Landsbyggefonden tæller lidt anderledes i sine egne opgørelser, så du kan møde et andet tal andre steder. Vi bruger ét tal pr. felt og blander dem ikke.

Resten af det, der kan lejes, udlejes af private udlejere, fra store ejendomsselskaber til en enkelt ejer af en ejer- eller andelslejlighed. 96.578 boliger, 27,7 % af bestanden, ejes af private andelsboligforeninger; de er ikke lejeboliger, men en andelshaver kan lovligt leje sin bolig ud. Så gælder særlige opsigelsesregler, som du bør kende (§ 170, nr. 3, og § 175, stk. 2). Søgningen »hus til leje københavn« giver få resultater i en by, hvor de fleste boliger ligger i etageejendomme. Reglerne for husleje og opsigelse er de samme for et hus, men læs om de særlige forhold for hus til leje.

Værelse til leje København: hvilke regler gælder?

Mange starter med et værelse. En lejer må fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, og fremlejeaftalen skal være skriftlig (§ 157). Hele lejligheden kan fremlejes i op til 2 år ved midlertidigt fravær (§ 158). Bor udlejeren selv i boligen, er opsigelsesvarslet kun 1 måned (§ 175, stk. 1), så et værelse hos en privatperson er mindre sikkert end en selvstændig lejlighed. Loftet over depositum på 3 måneders leje gælder også for et enkeltværelse (§ 59, stk. 1), og ministeriets vejledning siger, at depositum for et værelse bør afregnes inden for 1-2 uger efter fraflytning; det er vejledning, ikke en lovfrist. Læs mere om fremleje, før du flytter ind hos en anden lejer.

Ubegrænset eller tidsbegrænset lejekontrakt?

Mange søger »lejlighed til leje ubegrænset københavn«, fordi en stor del af annoncerne er på tid. En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når perioden udløber, og den kan ikke opsiges før tid, medmindre det er aftalt (§ 173, stk. 1). Bliver du boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (stk. 2), og boligretten kan tilsidesætte en tidsbegrænsning, der ikke er begrundet i udlejerens forhold (stk. 3). Guiden om tidsbegrænset lejekontrakt gennemgår reglerne.

Hvad hvis lejen virker for høj?

Er du i tvivl om, om lejen er lovlig, kan huslejenævnet tage stilling til lejens størrelse. Hvilken regel nævnet måler efter, afhænger af, om lejen er fri efter § 54, omkostningsbestemt efter § 19 eller fastsat efter det lejedes værdi. Nævnet træffer afgørelsen ud fra sagens oplysninger, og ingen kan love et bestemt udfald på forhånd. Saml kontrakt, eventuelle varslinger og dokumentation for boligens stand, før du indbringer sagen.

Hvilket huslejenævn hører en lejebolig i København under?

Københavns Kommune har otte huslejenævn og et ankenævn for dem (kk.dk, tjekket 26. september 2026). Kommunen oplyser ikke, hvordan sagerne fordeles mellem de otte nævn, så du skal ikke selv vælge et. Du sender sagen til kommunen via dens indbringelsesblanket, Digital Post eller brev til Nyropsgade 7, 1602 København V, og gebyret er 367 kr. pr. sag i 2026 (kk.dk, tjekket 26. september 2026). Københavns Kommune tager ikke imod sager via huslejenaevn.dk, som mange andre kommuner bruger.

København skiller sig også ud ved ankevejen. I andre kommuner går en klage over nævnets afgørelse til boligretten; i København går den først til Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Fristen er 4 uger, husordenssager kan ikke ankes dertil, og ankenævnets afgørelse kan inden for 4 uger indbringes for boligretten (kk.dk, tjekket 26. september 2026). Ankenævnet koster 194 kr. pr. lejemål i 2026, og en udlejer, der taber sagen i huslejenævnet, betaler 7.027 kr. (2026) (kk.dk). Nævnet tager sig af huslejens størrelse, vedligeholdelse, forbrugsregnskaber og tilbagebetaling af depositum, men ikke af opsigelse og ophævelse. Læs mere om huslejenævnet.

Lejebolig storkøbenhavn: hvad med nabokommunerne?

Frederiksberg er en selvstændig kommune midt i byen med sine egne to huslejenævn, og omegnskommunerne har hver deres nævn og deres egne tal. Ser du efter en lejebolig i storkøbenhavn, så læs guiderne for Frederiksberg og de nordlige forstæder og Vestegnen. Vil du ned på bydelsniveau, har vi samlet det, der findes, i guiden om lejebolig i Københavns bydele. Overvejer du at købe dig ind i stedet for at leje, så se andelsboliger i København.

Hvad skal du tjekke, før du skriver under?

• Depositum: højst 3 måneders leje, og forudbetalt leje højst 3 måneder (§ 59, stk. 1 og 3). Læs mere om depositum.
• Nøglepenge: udlejeren må ikke kræve betaling for at give dig lejemålet (§ 15).
• Kontrakten: typeformular A10 er ikke obligatorisk, men bruges en standardblanket, skal den være autoriseret (BEK nr. 77/2025; lejeloven § 14). Afvigelser fra loven skal stå i kontraktens § 11.
• Indflytningssyn: en udlejer med mere end én lejlighed skal syne boligen og lave en indflytningsrapport (§ 90). Fejl skal du melde senest 2 uger efter indflytningen (§ 91).

Når du engang flytter ud, skal boligen være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, og en udlejer med mere end én lejlighed skal holde fraflytningssyn senest 2 uger efter at have fået besked om fraflytningen (§ 187, stk. 1 og 3). Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end da du fik den. Gem derfor indflytningsrapporten, til du har fået dit depositum tilbage. Tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning kan du indbringe for huslejenævnet (§ 190).

Gå kontrakten igennem punkt for punkt med tjeklisten tjek lejekontrakten. Guiden forklarer reglerne; den kan ikke vurdere din konkrete sag.