Udlejning af lejlighed: regler for dig som udlejer

Hvad betyder lejeloven for udlejning af lejlighed?

Når du lejer en lejlighed ud til nogen, der skal bo i den, er du udlejer i lejelovens forstand, også selv om det kun er din egen ejerlejlighed og kun for et år. Lejeloven gælder for leje af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed (lejeloven § 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den gældende lov er lov nr. 341 af 22. marts 2022. Den er ikke samlet i en lovbekendtgørelse, så otte senere ændringslove skal læses oven i den. Det betyder noget for dig som udlejer: mange af lovens regler kan ikke fraviges til skade for lejeren, og en aftale, der gør det, holder ikke.

Den korte version: Du må leje ud, men du bestemmer ikke frit over huslejen, depositummet eller hvornår lejeren skal ud. Resten af denne guide gennemgår de regler, der oftest overrasker en privat udlejer. Vil du have de enkelte emner i dybden, ligger de i guiderne nedenfor, blandt andet om lejekontrakt ved privat udlejning og om skat af lejeindtægt.

Hvordan bliver man udlejer?

Hvordan bliver man udlejer, rent praktisk? Der er ingen autorisation eller registrering for en privat udlejer af en enkelt bolig. Men der er tre ting, du skal have styr på, før du annoncerer. Først: må boligen overhovedet lejes ud? Ejer du en ejerlejlighed, kan ejerforeningens vedtægter have regler om udlejning, og i en andelsbolig er det foreningens vedtægter og bestyrelsen, der sætter rammen. Læs dem først. Dernæst: hvilke huslejeregler gælder i din kommune og for din ejendom (se afsnittet om husleje). Til sidst: hvordan skal indtægten beskattes, og hvilken fradragsmetode passer til dig.

I de regulerede kommuner har du også en pligt, som mange ikke kender: en bolig, der er fastlagt til helårsbolig, skal bruges til helårsbeboelse, og en helårsbolig, der bliver ledig, skal fortsat bruges til beboelse (lov om boligforhold § 5, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Har boligen stået ledig i mere end 6 uger, skal ejeren anmelde det til kommunen, som derefter kan anvise en boligsøgende (§ 5, stk. 2-3, tjekket 26. september 2026). Reglerne gælder i regulerede kommuner, og andre kommuner kan beslutte at bruge dem (§ 1, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). En privat udlejer, der lader en lejlighed stå tom i månedsvis mellem to lejere, bør derfor tjekke kommunens praksis.

Hvad skal lejekontrakten indeholde?

Lejeloven kræver kun en skriftlig lejeaftale, når en af parterne forlanger det (lejeloven § 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I praksis bør du altid skrive en, for alt, der ikke står i kontrakten, afgøres efter lovens standardregler (§ 11, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Bruger du en fortrykt blanket, skal den være autoriseret. Bruger du en blanket, der ikke er det, er de vilkår, der pålægger lejeren større forpligtelser end loven, ugyldige (§ 14, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026).

Den autoriserede blanket er typeformular A, 10. udgave af 1. september 2022, og siden 1. februar 2025 også en engelsk udgave, A10 (ENG) (BEK nr. 77 af 29. januar 2025, tjekket 26. september 2026). Du har ikke pligt til at bruge den; vejledningen på sm.dk siger, at man "kan benytte" den (sm.dk om lejekontrakt, tjekket 26. september 2026). Alle aftalte afvigelser fra lovens almindelige regler skal stå i kontraktens § 11, "særlige vilkår". Det er et punkt i blanketten, ikke en paragraf i loven. To ting skal du især huske at skrive ind: en eventuel aftale om regulering efter nettoprisindekset og, hvis lejen er fri, grundlaget for det. Se, hvordan du gør, i guiden om at lave en lejekontrakt.

Hvor meget må du tage i husleje?

Her er privat udlejning mest kompliceret, fordi svaret afhænger af tre ting: kommunen, ejendommens alder og antallet af lejligheder i ejendommen. Lejeloven skelner mellem regulerede og ikke-regulerede kommuner (lejeloven §§ 4 og 6, tjekket 26. september 2026).

• Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991: Her kan lejen som udgangspunkt aftales frit (fri leje), og det gælder også i regulerede kommuner (§ 54, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Lejen kan dog stadig prøves, hvis den er urimelig (§ 55, tjekket 26. september 2026).
• Ældre ejendomme i en reguleret kommune: Lejen er omkostningsbestemt. Den må ikke overstige det, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af ejendommens værdi (§ 19, stk. 1, tjekket 26. september 2026).
• Små ejendomme i en reguleret kommune (6 eller færre lejligheder den 1. januar 1995): Her gælder en særlig regel, hvor lejen måles mod det lejedes værdi (§ 7, stk. 1, tjekket 26. september 2026).
• Ikke-regulerede kommuner: Lejen kan kræves ændret, hvis den er væsentligt højere eller lavere end det lejedes værdi (§ 42, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Ejer du flere ejerlejligheder i samme ejerforening, tæller de i visse regler som én ejendom, fx reglerne om omkostningsbestemt leje (§ 9, tjekket 26. september 2026). Er du i tvivl, er huslejenævnet i din kommune stedet, hvor lejen prøves. Det koster 367 kr. i 2026 at indbringe en sag (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Mere om reglerne i guiden om husleje.

Depositum og forudbetalt leje

Du må højst kræve 3 måneders leje i depositum og højst 3 måneders forudbetalt leje (lejeloven § 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Forudbetalt leje må heller ikke overstige lejen for opsigelsesperioden. Depositum er en pligtig pengeydelse, så betaler lejeren det ikke, er det en misligholdelse (§ 59, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Hæver du lejen, må du kræve depositummet reguleret tilsvarende i lige store månedlige rater (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du skal ikke betale renter af beløbet (sm.dk, tjekket 26. september 2026).

Loven giver ingen fast frist for, hvornår en almindelig udlejer skal betale depositum tilbage. Den eneste lovfastsatte frist på 6 uger gælder for en lejer, der selv fremlejer (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Men uenighed om tilbagebetalingen afgøres af huslejenævnet (lejeloven § 190 som ændret ved lov nr. 1793/2023, tjekket 26. september 2026). Læs mere om reglerne i guiden om depositum.

Indflytningssyn og fraflytningssyn

Lejer du mere end én beboelseslejlighed ud, skal du holde indflytningssyn og lave en indflytningsrapport (lejeloven § 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Ved fraflytning skal du holde syn senest 2 uger efter, at du har fået kendskab til fraflytningen, og indkalde lejeren skriftligt med mindst 1 uges varsel (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Overholder du ikke reglerne, mister du dit krav på istandsættelse (§ 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026).

Lejer du kun én lejlighed ud, har du ikke pligt til synene. Men så skal dit krav om istandsættelse gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et frivilligt indflytningssyn med fotos er derfor en god idé, også for dig. Gennemgangen trin for trin står i guiderne om indflytningssyn og fraflytningssyn.

Privat udlejer: hvad må du kræve, og hvad må du ikke?

Som privat udlejer bestemmer du betalingsstedet. Du skal anvise en konto i et pengeinstitut her i landet (lejeloven § 57, tjekket 26. september 2026). Lejen kan kræves betalt månedsvis forud, men for en beboelseslejlighed aldrig for mere end 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Betaler lejeren ikke, kan du tidligst sende et påkrav efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Lejeren har så 14 dage til at betale, og påkravet skal oplyse, at lejeaftalen kan ophæves (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Gebyret for påkravet er fastsat til 287 kr. i 2021-niveau og reguleres årligt (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et påkrav kan ikke sendes som digitalt dokument (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Forløbet er beskrevet i guiden om manglende betaling af husleje.

Har I aftalt regulering efter nettoprisindekset, kan lejen reguleres én gang om året efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks ved skriftlig meddelelse (§ 53, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det loft på 4 %, der blev indført i 2022, gjaldt kun for indeksudviklingen i 2022 og 2023 og begrænser ikke reguleringen i dag (lov nr. 1311/2022, tjekket 26. september 2026). Husdyr kan du regulere i kontrakten; A10 har et felt til det i § 10. Holder lejeren dyr i strid med lejeaftalen eller husordenen, kan huslejenævnet reagere, uanset om dyret er til gene (lejeloven § 153, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Fra 1. januar 2026 har en lejer med eksklusiv ret til en bestemt parkeringsplads også ret til at etablere et ladepunkt til elbil på pladsen (lov nr. 1641/2025, lejeloven §§ 144 a-144 d, tjekket 26. september 2026). Det er værd at kende, hvis din lejlighed eller dit hus har egen p-plads.

Udlejning ejendom: når du har flere lejemål

Udlejning af ejendomme med flere lejligheder giver flere pligter end udlejning ejendom med en enkelt bolig. Du skal holde ind- og fraflytningssyn, som beskrevet ovenfor. I regulerede kommuner skal du hvert år inden 1. juli lave en plan for ejendommens vedligeholdelse de næste 10 år (lejeloven § 113, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Lejerne kan fremleje hele lejligheden i op til 2 år ved midlertidigt fravær, men i en ejendom med færre end 13 lejligheder kan du nægte (§ 158, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Og vil du sælge en ejendom med mange lejligheder, har du tilbudspligt: du skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, før den sælges til anden side (§ 196, tjekket 26. september 2026).

Hvem vedligeholder boligen?

Udgangspunktet er, at du som udlejer holder ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder installationer til el, vand, varme og afløb (lejeloven § 112, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Lejeren skal selv vedligeholde og forny låse og nøgler (§ 112, stk. 3, tjekket 26. september 2026). I kontrakten kan I aftale, at lejeren overtager vedligeholdelsen, men lejeren kan ikke pålægges at istandsætte andet ved fraflytning, end det lejerens vedligeholdelsespligt omfatter (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Uenighed om vedligeholdelse afgøres af huslejenævnet (§ 114, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Kan du opsige lejeren igen?

Kun i de tilfælde, loven nævner. Lejeren kan frit opsige, men din ret til at opsige er begrænset til en lukket liste (lejeloven §§ 169-171, tjekket 26. september 2026). Den regel, en privat udlejer oftest bruger, er § 170, nr. 3: Du kan opsige lejeren fra en ejerbolig eller andelsbolig, hvis du selv vil bo i den. Men den gælder kun, hvis du ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når du opsiger (§ 170, nr. 3, tjekket 26. september 2026). Varslet er mindst 1 år (§ 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026), og reglen gælder kun for lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5, indsat ved lov nr. 1793/2023, tjekket 26. september 2026).

Opsigelsen skal være skriftlig, give begrundelsen og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse, ellers er den ugyldig. Lejeren har 6 uger til at gøre indsigelse, og så skal du anlægge sag ved boligretten inden 6 uger (§ 176, tjekket 26. september 2026). Den kan ikke sendes som digitalt dokument (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Salg er ikke en opsigelsesgrund; køberen overtager lejeaftalen (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Vil du kun leje ud i en afgrænset periode, er en tidsbegrænset aftale vejen, men den skal være begrundet i dine forhold, ellers kan boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Se mere i guiden om udlejers opsigelse.

Udlejning af værelse i din egen bolig

Lejer du et værelse ud i den lejlighed eller det hus, du selv bor i, er du også udlejer efter lejeloven, men med en kortere opsigelsesret. Du kan opsige lejeren af værelset (lejeloven § 170, nr. 1, tjekket 26. september 2026), og varslet er kun 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den omvendte situation kræver opmærksomhed: vil du dele en helårsbolig op og leje den ud som enkeltværelser, kræver det kommunens samtykke i de kommuner, hvor lov om boligforhold gælder, hvis boligen er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været lejet ud som lejlighed (lov om boligforhold § 4, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Vejledningen på sm.dk om enkeltværelser siger, at depositum bør afregnes inden for 1-2 uger, men det er vejledning, ikke lov (sm.dk, tjekket 26. september 2026).

Udlejning af hus og udlejning af hus privat

Udlejning af hus følger de samme regler som en lejlighed, men to forskelle er værd at kende. Bor du selv i et hus med kun to lejligheder og lejer den anden ud, kan du opsige lejeren med mindst 1 års varsel (lejeloven § 170, nr. 2, og § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og ved udlejning af hus privat vil mange udlejere lade lejeren passe haven og måske også den udvendige vedligeholdelse. I ejendomme under omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner kan den udvendige vedligeholdelse ikke lægges over på lejeren, men haven kan (§ 115, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Mere om huset set fra lejerens side i guiden om hus til leje.

Korttidsudlejning til turister

Lejer du din egen helårsbolig ud til ferie- og fritidsformål, gælder en anden lov og en grænse på højst 30 dage pr. kalenderår. Formidles udlejningen udelukkende af en virksomhed, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen, er grænsen 70 dage (lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål, LBK 400/2024 § 5, tjekket 26. september 2026). Kommunen kan hæve grænsen til op til 100 dage (§ 6, tjekket 26. september 2026). Lejeloven gælder ikke for udlejning til ferieformål (lejeloven § 1, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Har du et fritidshus, gælder andre regler, som vi gennemgår i guiden om udlejning af sommerhus.

Skat af udlejning af bolig

Skatten afhænger af, om du selv bor i boligen. Lejer du et værelse eller din egen bolig ud, kan du bruge et bundfradrag, der i 2026 er 35.100 kr. ved korttidsudlejning gennem en platform, der indberetter indtægten, ellers 13.800 kr. Ved langtidsudlejning er fradraget 1⅓ % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr., når du ejer boligen (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Lejer du en bolig ud, som du ikke selv bor i, er overskuddet personlig indkomst, som beskattes som løn (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Fuld gennemgang med regneeksempler i guiden om skat af lejeindtægt.

Køb lejlighed til udlejning: det skal du vide først

Overvejer du at købe en lejlighed til udlejning, så regn på de regler, der begrænser dig, ikke kun på den leje, du håber at få. Huslejen kan være begrænset af reglerne ovenfor. Lejeren har stærk beskyttelse mod opsigelse. Og opsigelsesreglen i § 170, nr. 3, bortfalder, hvis du ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når du vil opsige (lejeloven § 170, nr. 3, tjekket 26. september 2026). Du må heller ikke tage penge for at lade en lejer overtage lejemålet (§ 15, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og du må ikke tilbyde lejeren penge for at flytte (§ 16, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Vi rådgiver ikke om investering; vi forklarer reglerne, så du kan stille de rigtige spørgsmål.

Udlejer forsikring og udlejer advokat

Ved en bolig, du ikke selv bor i, kan bygningsforsikring trækkes fra i dit regnskab (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Hvilken dækning, du har brug for som udlejer, afgør du med dit forsikringsselskab. Fortæl det, at boligen er lejet ud. Lejerens indbo er lejerens egen sag.

Hjælp til udlejning af bolig kan du få flere steder. Huslejenævnet afgør konkrete tvister om leje, vedligeholdelse og depositum, men rådgiver ikke den ene part (borger.dk, tjekket 26. september 2026). En udlejer advokat kan vurdere din konkrete sag og føre den i boligretten. Opsigelse og ophævelse hører ikke under huslejenævnet (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Vi skriver ikke om din sag; vi forklarer reglerne og peger på, hvor afgørelsen træffes.