Opsigelse af lejemål: varsler, regler og skabelon

Hvem kan opsige, og hvornår?

En opsigelse af lejemål er den ene parts meddelelse om, at lejeforholdet skal slutte efter et varsel. Reglerne er skæve med vilje. Som lejer kan du frit sige op, medmindre andet er aftalt (lejeloven § 169, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejeren kan kun sige op i de situationer, loven selv nævner, og skal overholde strenge formkrav (lejeloven §§ 170-176, tjekket 26. september 2026). Den skævhed er hele pointen i dansk lejeret: en lejebolig er et hjem, og loven beskytter den, der bor der.

Denne guide samler reglerne for begge parter. Er det udlejeren, der vil have dig ud, så læs også guiden om udlejers opsigelse. Handler det om husleje, der ikke er blevet betalt, er det ikke en opsigelse, men en ophævelse; den har sin egen guide om manglende betaling af husleje. Vil du se de grundlæggende regler om lejeforholdet samlet, så start med lejeloven.

Opsigelse lejeloven: hvilke regler gælder for dig?

Mange søger på »lejeloven opsigelse« og forventer én regel. Loven har i stedet et lille system af regler, og det er typen af lejemål, der afgør, hvilken der rammer dig. Reglerne står i lov om leje, lov nr. 341 af 22. marts 2022, som trådte i kraft 1. juli 2022 og stadig ikke er samlet i en lovbekendtgørelse. Paragrafferne om opsigelse står i kapitel 20, §§ 169-181 (lejeloven, tjekket 26. september 2026). Det gamle nummersystem fra før 2022 gælder ikke længere, så pas på, når du læser ældre artikler.

Tre spørgsmål afgør næsten alt. Er lejeaftalen tidsubegrænset eller tidsbegrænset? Er du lejer af en hel lejlighed eller af et værelse i udlejerens egen bolig? Og hvem vil opsige, dig eller udlejeren? Svarene giver dig varslet og formkravene i tabellen længere nede på siden.

Lejers opsigelse af lejemål: varsel og form

Lejers opsigelse af lejemål har som udgangspunkt et varsel på 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Lejer du et værelse, der er en del af udlejerens egen lejlighed eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bor i, er varslet 1 måned (lejeloven § 175, stk. 1, og § 170, nr. 1, tjekket 26. september 2026). Kontrakten kan aftale et andet varsel for dig; i typeformular A10 skal en sådan aftale stå i kontraktens § 11 om særlige vilkår (typeformular A10, § 2, tjekket 26. september 2026).

Et eksempel: kommer din opsigelse frem til udlejeren den 20. oktober 2026, er de 3 måneder gået den 20. januar 2027. Den første hverdag i en måned derefter er mandag den 1. februar 2027, og det er dér, lejeforholdet slutter. Du betaler husleje frem til den dag og ikke længere (lejeloven § 58, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Har du betalt forudbetalt leje, kan den bruges som husleje i den sidste del af perioden (lejeloven § 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Send derfor opsigelsen i god tid; kommer den en dag for sent frem, kan du risikere at betale en måned mere.

Loven stiller ikke selv krav om skriftlighed for lejerens opsigelse. Det gør lejekontrakten til gengæld næsten altid: A10 siger, at »Opsigelsen skal være skriftlig fra begge parters side« (typeformular A10, § 2, tjekket 26. september 2026). En e-mail eller digital besked er som udgangspunkt en gyldig skriftlig meddelelse, fordi lejeloven tillader digital kommunikation, medmindre en af parterne med 1 måneds varsel har forlangt papir (lejeloven § 13, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Gem kvitteringen eller svaret, så du kan bevise, hvornår opsigelsen kom frem.

Er du gift, og er boligen familiens bolig, må du ikke opsige uden din ægtefælles samtykke (lejeloven § 169, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er en af de få regler, der også binder lejeren.

Friheden til at opsige kan aftales væk. Har du i kontraktens særlige vilkår accepteret, at du ikke kan opsige lejemålet i en bestemt periode, er du bundet af det, fordi lejerens ret til at opsige gælder, »medmindre andet er aftalt« (lejeloven § 169, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det modsatte kan også aftales: vejledningen til A10 nævner, at parterne fx kan aftale, at lejeren kan flytte med en kortere frist (vejledning til typeformular A10, tjekket 26. september 2026). Læs derfor § 11 i din kontrakt, før du regner varslet ud.

Når du har sagt op: fremvisning, syn og depositum

I opsigelsesperioden skal du give adgang til, at nye lejere kan se boligen. Det er dig, der fastsætter tiden, men den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der passer til en fremvisning (lejeloven § 186, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Senest 8 dage før fraflytningen skal du give udlejeren den adresse, som krav og meddelelser skal sendes til (lejeloven § 186, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Boligen skal være tom senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen (lejeloven § 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Lejer udlejeren mere end én bolig ud, skal der holdes fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejeren har fået at vide, at du er flyttet, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel (lejeloven § 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Hvad synet betyder for dit depositum, gennemgår guiden om fraflytningssyn, og hvordan pengene kommer tilbage, står i guiden om depositum tilbage.

Flytter du før varslet er udløbet, hæfter du stadig for huslejen i varslet. Udlejeren skal dog forsøge at leje boligen ud igen, og det, udlejeren får eller burde have fået ved genudlejning, trækkes fra kravet mod dig (lejeloven § 175, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Tidsbegrænsede lejeaftaler slutter af sig selv

En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse, når den aftalte tid er udløbet. Til gengæld kan den ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen (lejeloven § 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Bliver du boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, uden at udlejeren har bedt dig flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (lejeloven § 173, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Boligretten kan også tilsidesætte en tidsbegrænsning, der ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (lejeloven § 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Mere om det i guiden om tidsbegrænset lejekontrakt.

Når udlejeren vil opsige: kun med en grund fra loven

Udlejeren har to veje. Den første er § 170, som dækker fire særlige lejemål: et værelse i udlejerens egen bolig, en lejlighed i et hus med kun to lejligheder, hvor ejeren bor i den ene, en ejer- eller andelsbolig, som ejeren selv vil bo i, og visse lejligheder knyttet til en kiosk eller restauration i fx en park eller et teater (lejeloven § 170, tjekket 26. september 2026). Reglen om ejer- og andelsboligen gælder kun for lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (lov nr. 1793/2023, lejeloven § 207, stk. 5, tjekket 26. september 2026).

Den anden vej er § 171, som er en udtømmende liste. Udlejeren kan kun opsige, når udlejeren selv vil bruge det lejede, når ejendommen skal nedrives, i visse tilfælde med vicevært- og personaleboliger, når lejeren flere gange ikke har efterlevet huslejenævnets afgørelser, ved grov tilsidesættelse af god skik og orden, ved brud på et betinget lejeforhold, og når »vægtige grunde« gør det særlig magtpåliggende (lejeloven § 171, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Salg af ejendommen står ikke på listen. Køberen overtager lejeaftalen, som den er.

Varslet er længere, når udlejeren selv vil flytte ind: mindst 1 år ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171, stk. 1, nr. 1 (lejeloven § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Ellers gælder de 3 måneder. Opsigelsen skal være skriftlig, oplyse grunden og fortælle dig, at du kan gøre indsigelse. Mangler en af de oplysninger, er opsigelsen ugyldig (lejeloven § 176, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den må ikke sendes som e-mail eller anden digital meddelelse (lejeloven § 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Indsigelse: fristen på 6 uger

Vil du ikke acceptere udlejerens opsigelse, skal du gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til dig. Vil udlejeren fastholde opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at din frist er udløbet (lejeloven § 176, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er boligretten, ikke huslejenævnet, der afgør striden: huslejenævnet kan ikke behandle spørgsmål om opsigelse og ophævelse, bortset fra visse sager om værelser (borger.dk om huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Hvad nævnet så kan, står i guiden om huslejenævnet.

Reglerne om udlejerens opsigelse kan ikke aftales væk til skade for dig, så længe du ikke er blevet opsagt (lejeloven § 181, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Et vilkår i kontrakten, der giver udlejeren flere opsigelsesgrunde end loven, holder derfor ikke.

Opsigelse er ikke det samme som ophævelse

En opsigelse sker med varsel. En ophævelse betyder, at lejeforholdet slutter med det samme, fordi den anden part har misligholdt aftalen. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i de tilfælde, § 182 opregner, fx når huslejen ikke er betalt, når boligen bruges til noget andet end aftalt, eller når lejeren fremlejer uden ret til det og ikke stopper trods udlejerens indsigelse (lejeloven § 182, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Ved for sen betaling skal der først sendes et skriftligt påkrav med en frist på 14 dage (lejeloven § 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et forhold af uvæsentlig betydning kan aldrig begrunde en ophævelse (lejeloven § 183, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Værelser, tofamilieshuse og udlejerens egen bolig

Lejer du et værelse i udlejerens egen lejlighed eller i et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bor i, kan udlejeren opsige dig uden at skulle have en grund fra § 171, og varslet er 1 måned (lejeloven § 170, nr. 1, og § 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Formkravene i § 176 gælder efter ordlyden ikke for denne type opsigelse; de gælder for § 170, nr. 2 og 3, og for § 171. Huslejenævnet kan i visse tilfælde behandle tvister om opsigelse af værelser (borger.dk, tjekket 26. september 2026).

Bor udlejeren selv i ejendommen og opsiger dig for at bruge din lejlighed, skal udlejeren samtidig tilbyde dig at overtage sin egen lejlighed (lejeloven § 172, nr. 6, tjekket 26. september 2026). En lejer kan heller ikke opsiges af den grund, så længe lejeren er beboerrepræsentant (lejeloven § 172, nr. 5, tjekket 26. september 2026). Bliver du opsagt til eget brug, ved nedrivning, i en viceværtsag eller af vægtige grunde, skal udlejeren tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig senest 3 måneder efter den dag, du er opsagt til (lejeloven § 174, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Skilsmisse og samlivsophør

Går et ægteskab i stykker, afgøres det om nødvendigt i forbindelse med separationen eller skilsmissen, hvem af ægtefællerne der kan fortsætte lejeforholdet (lejeloven § 165, tjekket 26. september 2026). Har I boet sammen uden at være gift i mindst 2 år, kan I aftale, hvem der bliver boende. Kan I ikke blive enige, kan retten afgøre det, når særlige grunde taler for det, navnlig hensynet til mindreårige børn (lejeloven § 166, tjekket 26. september 2026). Det er ikke det samme som en opsigelse: den, der bliver boende, fortsætter den eksisterende lejeaftale. Den, der flytter, bør give udlejeren besked skriftligt.

Lokaler til erhverv og blandede lejemål

Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal udlejerens opsigelse også oplyse om lejerens rettigheder efter §§ 177-179 (lejeloven § 176, stk. 1, tjekket 26. september 2026). En lejer, der driver en virksomhed, hvor beliggenheden har væsentlig betydning, kan kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra begge parters forhold, og kan få erstatning (lejeloven §§ 177-178, tjekket 26. september 2026). Rene erhvervslejemål hører under erhvervslejeloven, hvor lejeren frit kan opsige, og hvor udlejerens opsigelsesgrunde står i lovens egen liste (erhvervslejeloven §§ 60-61, LBK 1446/2022, tjekket 26. september 2026). Tvister om erhvervslejemål hører under boligretten. Se guiden om lejekontrakt til erhverv.

De typiske fejl ved en opsigelse

De fleste problemer skyldes små ting. Opsigelsen kommer en dag for sent frem, og lejeforholdet løber en måned længere. Kun den ene af to lejere skriver under, og udlejeren er i tvivl om, hvem der har sagt op. Ægtefællens samtykke mangler, selv om boligen er familiens bolig. Den nye adresse er ikke oplyst, så krav fra fraflytningssynet sendes forkert. Eller lejeren tror, at huslejen stopper den dag, flyttebilen kører. Den stopper først, når varslet er udløbet, medmindre udlejeren får boligen lejet ud igen. Tjek derfor kontrakten, regn datoen ud, og send brevet, så du kan bevise, hvornår det kom frem.

Opsigelse af lejemål ved dødsfald

Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet. Efterlader lejeren sig ingen ægtefælle, har en anden, der har haft fælles husstand med lejeren i mindst 2 år lige før dødsfaldet, samme ret (lejeloven § 163, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Er der ingen, der fortsætter, kan både udlejeren og dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, også selv om aftalen var tidsbestemt eller havde et længere varsel (lejeloven § 163, stk. 4, tjekket 26. september 2026). For en plejebolig kan opsigelsen ske med 1 måneds varsel, når ingen ægtefælle eller samlever fortsætter (lejeloven § 163, stk. 5, tjekket 26. september 2026).

Flytter en lejer på plejehjem eller i plejebolig på grund af alder eller sygdom, gælder retten for ægtefællen eller samleveren til at fortsætte på samme måde (lejeloven § 164, tjekket 26. september 2026). En opsigelse af lejemål ved dødsfald sendes normalt af den, der handler for dødsboet; skriv i brevet, at du opsiger på boets vegne, og vedlæg dokumentation for, at du må det.

Opsigelse af lejemål skabelon: hvad skal brevet indeholde?

Der findes ingen officiel blanket til en opsigelse. Den eneste autoriserede standardblanket på lejeområdet er selve lejekontrakten, typeformular A10 på dansk og engelsk (bekendtgørelse nr. 77/2025, §§ 2-3, tjekket 26. september 2026). En opsigelse af lejemål skabelon er derfor bare et brev, og det vigtigste er, at det er klart og kan dokumenteres. Tag disse punkter med:

• dit navn og, hvis I er flere på kontrakten, alle lejernes navne;
• lejemålets adresse med etage og dør;
• udlejerens eller administratorens navn og adresse;
• en klar sætning om, at du opsiger lejemålet, og den dato, du regner med, at det slutter;
• din nye adresse, som udlejeren skal bruge til krav og meddelelser;
• et ønske om besked om tidspunktet for fraflytningssynet;
• dato og underskrift, og ved familiens bolig også ægtefællens samtykke.

Selve teksten kan være kort: »Jeg opsiger hermed lejemålet på adressen ___ med det varsel, der følger af lejekontrakten og lejeloven. Efter min beregning ophører lejeforholdet den ___. Min nye adresse er ___. Jeg beder om at blive indkaldt til fraflytningssyn og om en opgørelse af depositum.« Står I to på kontrakten, så lad begge skrive under, så der ikke opstår tvivl om, hvem der har sagt op.

Hvor afgøres en uenighed?

Uenighed om, hvorvidt en opsigelse eller en ophævelse er gyldig, afgøres af boligretten. Uenighed om istandsættelse og tilbagebetaling af depositum efter fraflytning kan du derimod indbringe for huslejenævnet (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. i 2026 at få en sag behandlet i huslejenævnet (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Bor du i en almen bolig, gælder almenlejeloven og beboerklagenævnet; se guiden om almen bolig. Vi forklarer reglerne, men vi vurderer ikke din konkrete sag; det gør boligretten, huslejenævnet og i sidste ende parterne selv.