Lejekontrakt regler: tjek kontrakten i 7 punkter

Hvilke lejekontrakt regler gælder, uanset hvad der står i kontrakten?

Udgangspunktet er, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er aftalt noget andet (lejeloven § 11, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Kontrakten er altså ikke hele sandheden. Det, der ikke står i den, udfyldes af lejeloven, og en del af lovens regler kan slet ikke fraviges til skade for dig, uanset hvad du skriver under på. Det gælder for eksempel reglerne om mangler ved det lejede (§ 101, tjekket 26. september 2026) og loftet over depositum og forudbetalt leje (§ 59, tjekket 26. september 2026).

Bruger udlejeren en standardkontrakt, skal den være autoriseret. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er de bestemmelser ugyldige, som giver dig færre rettigheder eller større pligter end loven (§ 14, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Den autoriserede blanket er typeformular A, 10. udgave, og siden 1. februar 2025 også en engelsk udgave (BEK nr. 77/2025, §§ 2-3, tjekket 26. september 2026). Formularen er ikke påbudt; loven siger kun, at en blanket skal være autoriseret, hvis den bruges. Hvordan den er bygget op, gennemgår vi i guiden til lejekontrakt skabelon.

Et forbud er værd at kende, før du betaler noget: ved udlejning til beboelse må ingen kræve eller modtage et vederlag fra dig for at få lejemålet, og udlejeren må ikke gøre det til en betingelse, at du indgår en anden handel, som ikke er en del af lejeaftalen (§ 15, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Beløb, der er betalt i strid med forbuddet, kan kræves tilbage (§ 15, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Punkt 1: Hvem er parterne, og hvad lejer du?

Første side af A10 beskriver det lejede. Her krydses det af, om lejemålet er en lejlighed, et enkeltværelse, en ejerlejlighed eller en andelsbolig, og om der er tale om fremleje (A10 § 1, tjekket 26. september 2026). Det lyder som formalia, men det har betydning senere. Ejer udlejeren kun den ene ejerlejlighed eller andelsbolig, kan udlejeren opsige dig med 1 års varsel for selv at flytte ind (§ 170, nr. 3, og § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er du fremlejetager, står du ikke i kontrakt med ejendommens ejer, og vejledningen til A10 understreger, at du derfor ikke har den samme beskyttelse som en almindelig lejer (A10, vejledningen til § 1, tjekket 26. september 2026).

Tjek også feltet om benyttelse og listen over det, du har brugsret til: vaskeri, kælderrum, cykelparkering, garage. Det, der ikke er nævnt, er ikke en del af aftalen.

Punkt 2: Husleje og regulering

I kontraktens § 3 står den årlige leje, lejen pr. måned eller kvartal og hvert beløb ud over lejen, fx a conto varme og vand. Formularen minder selv om, at beløb ud over lejen kun kan opkræves, når loven giver hjemmel til det; ellers skal de være indeholdt i lejen (A10 § 3, tjekket 26. september 2026). Lejen kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Skal lejen stige hvert år efter nettoprisindekset, skal det være aftalt (§ 53, stk. 2, og § 54, stk. 3, tjekket 26. september 2026), og vejledningen til A10 siger, at aftalen skal stå i kontraktens § 11 (A10, vejledningen til § 3, tjekket 26. september 2026). Står der intet, kan en fri leje ikke reguleres efter indeks i lejeperioden. Påstår kontrakten, at lejemålet har fri leje, skal grunden fremgå; for ombyggede erhvervslokaler og nye tagboliger er det en betingelse, at det står i lejeaftalen (§ 54, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Hvordan årets stigning beregnes, forklarer vi under huslejestigning.

Punkt 3: Depositum og forudbetalt leje

Depositum må højst svare til 3 måneders leje, og forudbetalt leje må højst svare til 3 måneder og ikke overstige lejen i din opsigelsesperiode (§ 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Når lejen stiger, kan begge beløb reguleres med lige store månedlige rater, og når lejen falder, skal udlejeren betale forskellen tilbage (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du får ingen renter af beløbet (sm.dk, depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026).

Loven sætter ingen fast frist for, hvornår en almindelig udlejer skal betale depositum tilbage efter fraflytning. Til gengæld er det huslejenævnet, der afgør uenighed om tilbagebetalingen (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Mere om beløbene står under depositum.

Punkt 4: Særlige vilkår i § 11

Det er her, de fleste overraskelser står. A10 siger på forsiden, at vil parterne aftale afvigelser fra lejelovgivningens almindelige regler eller fra kontrakten, skal det aftalte skrives i kontraktens § 11, og afvigelser må ikke laves ved at strege ud i den fortrykte tekst (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Formularen advarer selv om, at sådanne afvigelser kan give dig færre rettigheder eller større pligter end loven (A10 § 11, tjekket 26. september 2026).

Typiske vilkår i § 11 er en tidsbegrænsning, fri leje, regulering efter nettoprisindeks og en periode, hvor du ikke kan opsige. Læs dem ét for ét, og bed om en forklaring på alt, du ikke forstår, før du skriver under. Et vilkår om tidsbegrænsning skal være begrundet i udlejerens forhold; det gennemgår vi i artiklen om tidsbegrænset lejekontrakt.

Punkt 5: Hvem vedligeholder?

I § 8 krydses det af, om den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren eller dig. Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Låse og nøgler vedligeholder du som lejer (§ 112, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Valget har betydning, når du flytter: det kan ikke aftales, at du skal istandsætte andet end de dele, du har vedligeholdelsespligten til (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Punkt 6: Opsigelse og ophør

A10 skriver lovens udgangspunkt ind i § 2: opsigelsen skal være skriftlig fra begge sider, og du kan opsige med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, medmindre andet er aftalt i § 11 (A10 § 2, tjekket 26. september 2026). For et værelse i udlejerens egen bolig er varslet 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejeren kan kun opsige af de grunde, loven nævner (§§ 170-171, tjekket 26. september 2026), og et salg af ejendommen er ikke en af dem.

Udlejerens opsigelse og et påkrav om manglende betaling kan ikke sendes som digitale dokumenter (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Andre meddelelser kan godt komme digitalt. Varsler og formkrav står samlet under opsigelse af lejemål.

Punkt 7: Indflytningssyn og mangler

Udlejer udlejeren mere end én beboelseslejlighed, skal lejligheden synes ved indflytningen, og du skal have en indflytningsrapport ved synet eller senest 2 uger efter (§ 90, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Springer udlejeren det over, mister udlejeren sit krav på istandsættelse ved fraflytning, bortset fra skader, du selv er ansvarlig for (§ 90, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Uanset om der holdes syn, skal du selv give udlejeren besked om mangler senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, ellers mister du retten til at gøre dem gældende (§ 91, tjekket 26. september 2026). Fristen gælder også, selv om du har været med til synet (A10 § 7, tjekket 26. september 2026). Tag billeder, og send en skriftlig liste.

Lejekontrakt eksempel: sådan ser en indeksregulering ud

A10 har en fortrykt tekst til regulering efter nettoprisindeks i § 11. Den siger, at lejen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, at forhøjelsen kan gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse, og at ny leje beregnes som gældende leje divideret med det senest anvendte indeks gange det nye indeks (A10 § 11, tjekket 26. september 2026). Hvilke måneder der sammenlignes, står i jeres kontrakt; loven fastsætter ikke en bestemt måned.

Et regneeksempel: en månedsleje på 8.000 kr. og et indeks, der er steget 1,9 %, giver en ny leje på ca. 8.152 kr. Tallet 1,9 % er stigningen fra juni 2024 til juni 2025 (Danmarks Statistik, nettoprisindeks, tjekket 26. september 2026). Står der ikke et reguleringsvilkår i kontrakten, er der heller ingen årlig indeksregulering at beregne.

Lejekontrakt boligportal: gælder der andre regler?

Nej. Der findes ikke et centralt register over ledige private lejeboliger, og det er udlejeren selv, der bestemmer, hvordan boligen formidles; mange bruger en boligportal (borger.dk, Søg en lejebolig, tjekket 26. september 2026). Uanset om du søger på "boligportal lejekontrakt", "lejekontrakt boligportalen" eller "boligportalen lejekontrakt", er svaret det samme: en kontrakt, der er udfyldt og underskrevet digitalt, er stadig en lejeaftale efter lejeloven. Portalen er ikke part i aftalen. Bruges der en standardtekst, gælder kravet om autorisation i § 14, og alle syv punkter ovenfor skal tjekkes på samme måde.

Hvad gør du, hvis noget ser forkert ud?

Før du skriver under, er det enkleste at bede udlejeren rette kontrakten og sende den igen. Når aftalen er indgået, er det huslejenævnet i kommunen, der tager sig af blandt andet lejens størrelse, vedligeholdelse, istandsættelse og depositum ved fraflytning. Det koster 367 kr. i 2026 at indbringe en sag (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Spørgsmål om opsigelse og ophævelse hører som udgangspunkt under boligretten. Er du uenig i nævnets afgørelse, kan den i Københavns Kommune indbringes for Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn og i alle andre kommuner for boligretten (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Vi vurderer ikke konkrete sager; en lejerforening eller en advokat kan hjælpe med din.

Når kontrakten er underskrevet, flytter tjekket over på selve boligen. Hvad du skal notere og fotografere den første dag, og hvad rapporten bør indeholde, gennemgår vi i guiden til indflytningssyn.