Lejebolig: sådan finder du den og kender dine rettigheder

Hvad er en lejebolig?

En lejebolig er en bolig, du betaler husleje for at bo i, uden at eje den. I Danmark er der tre hovedformer: den private lejebolig, hvor ejeren er en person eller et selskab; den almene bolig, som udlejes af en almen boligorganisation; og værelset, hvor du lejer en del af en bolig. Andelsboligen ligner på nogle punkter, men der køber du en andel i en forening. Den har sin egen guide om andelsbolig.

Reglerne for den private lejebolig står i lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, som gælder for leje af hus eller rum (lejeloven § 1, tjekket 26. september 2026). Den almene bolig har sin egen lov om leje af almene boliger. Den guide, du læser nu, er indgangen: hvad du skal vide, før du leder, mens du leder, og når du har fundet noget.

Leje lejlighed: privat eller almen?

Skal du leje lejlighed, er det første valg mellem privat udlejning og en almen bolig. Forskellen er især, hvordan du får boligen, og hvad du betaler ved indflytning.

En almen familiebolig får du via en venteliste. Når en bolig bliver ledig, anviser boligorganisationen den til boligsøgende på ventelisten, og organisationen opkræver et gebyr for at administrere listen (lov om almene boliger § 51, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I stedet for depositum betaler du normalt et beboerindskud. Hvordan det adskiller sig, forklarer vi i guiden om almen bolig.

En privat lejebolig får du ved at finde en udlejer og indgå en aftale. Her må udlejeren kræve højst 3 måneders husleje i depositum og højst 3 måneders forudbetalt leje (lejeloven § 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Det er de to største engangsudgifter, du skal have klar.

Hvordan finder du en lejlighed til leje?

Lejligheder til leje annonceres typisk på boligportaler, i almene boligorganisationers ventelister, af administrationsselskaber og i lokale netværk. Vi viser ingen annoncer og anbefaler ingen portal; det er et faktum, at de fleste private udlejere bruger en portal eller et administrationsselskab, og at almene boliger fordeles efter venteliste.

Når du leder efter en lejlighed til leje, så spørg altid til tre ting, før du siger ja: er lejen fri, eller er den omkostningsbestemt; hvad er depositum og forudbetalt leje; og er aftalen tidsbegrænset? Svarene afgør, hvad du kan gøre senere. En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når perioden udløber (lejeloven § 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Find lejebolig uden at blive snydt

Når du leder online, er svindel den største risiko. Mønstret er næsten altid det samme: en billig bolig, en udlejer, der er "i udlandet", og et krav om at betale depositum, før du har set boligen eller fået en kontrakt. Vi kan ikke vurdere en konkret annonce, men nogle tjek er enkle. Se boligen, før du betaler. Få en skriftlig lejekontrakt, før penge skifter hænder; du har ret til at kræve den skriftlig (lejeloven § 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Betal til en konto i et pengeinstitut her i landet, som udlejeren anviser (§ 57, tjekket 26. september 2026). Og kontroller, at udlejeren faktisk ejer boligen.

Hvad betyder ledig lejebolig i praksis?

En ledig lejebolig er ikke bare en bolig uden lejer. I de regulerede kommuner har ejeren pligt til at sørge for, at en ledig helårsbolig fortsat bruges til beboelse. Har den stået ledig i mere end 6 uger, skal ejeren anmelde det til kommunen, som kan anvise en boligsøgende (lov om boligforhold § 5, stk. 1-3, tjekket 26. september 2026). Reglerne gælder i regulerede kommuner og i kommuner, der har besluttet at bruge dem (§ 1, tjekket 26. september 2026). For dig som boligsøgende betyder det, at kommunen i nogle tilfælde kan hjælpe med en bolig, der ellers ville stå tom. Spørg din kommune, hvordan den håndterer det.

Findes der en billig lejebolig?

En billig lejebolig findes oftest i ældre ejendomme i de regulerede kommuner. Her er lejen omkostningsbestemt: den må ikke overstige det, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af ejendommens værdi (lejeloven § 19, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Nyere boliger, taget i brug efter 31. december 1991, har som udgangspunkt fri leje (§ 54, stk. 1, tjekket 26. september 2026) og er derfor ofte dyrere.

Tror du, at lejen er for høj, kan du indbringe den for huslejenævnet. Det koster 367 kr. i 2026 (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Nævnet træffer afgørelse om lejens størrelse; appel går til boligretten, i København dog til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Mere om, hvordan huslejen fastsættes, i guiden om husleje.

Værelse til leje: hvad gælder?

Et værelse til leje er også en lejebolig, og lejeloven gælder. Men lejer du et værelse i udlejerens egen lejlighed eller i et hus, udlejeren selv bor i, kan udlejeren opsige dig med 1 måneds varsel (lejeloven § 170, nr. 1, og § 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det er meget kortere end de 3 måneder, der ellers gælder, når du selv opsiger (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Depositum er også her højst 3 måneders leje. Vejledningen på sm.dk siger, at depositum ved enkeltværelser skal afregnes inden for en ganske kort frist, 1-2 uger, men det er vejledning, ikke en lovregel (sm.dk, tjekket 26. september 2026).

Før du skriver under

Lejekontrakten er det dokument, du har mest glæde af, hvis der senere opstår uenighed. Den autoriserede blanket er typeformular A, 10. udgave (BEK nr. 77/2025, tjekket 26. september 2026), men udlejeren har ikke pligt til at bruge den. Afvigelser fra lovens almindelige regler skal stå i kontraktens § 11. Gå kontrakten igennem med vores tjekliste til lejekontrakten, før du skriver under.

Ved indflytningen har du 2 uger til at give udlejeren besked om fejl og mangler, du vil gøre gældende (lejeloven § 91, tjekket 26. september 2026). Lejer udlejeren mere end én lejlighed ud, skal der holdes indflytningssyn (§ 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Noter alt skriftligt og tag fotos.

Tidsbegrænset lejebolig: hvad skal du vide?

En tidsbegrænset lejeaftale ophører af sig selv, når perioden udløber, og den kan ikke opsiges før, medmindre det er aftalt (lejeloven § 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Bliver du boende i mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). En tidsbegrænsning, der kun er skrevet ind for at kunne komme af med lejeren, holder altså ikke nødvendigvis. Mere i guiden om tidsbegrænset lejekontrakt.

Hvis du ikke kan betale huslejen

Huslejen er betalt til tiden, hvis den er betalt senest på forfaldsdagen (lejeloven § 58, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Betaler du ikke, kan udlejeren tidligst sende et skriftligt påkrav efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, og så har du 14 dage til at betale, før lejeaftalen kan ophæves (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Påkravet kan ikke sendes som digitalt dokument (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Bliver lejeaftalen ophævet, skal du flytte med det samme og betale leje, indtil du kunne være fraflyttet med normalt varsel (§ 184, tjekket 26. september 2026). Tal med udlejeren i god tid, hvis du kan se, at en betaling ikke kan nås. Forløbet står i guiden om manglende betaling af husleje.

Fremleje og andelsbolig til leje

Lejer du en bolig af en anden lejer, er du fremlejetager. Din aftale kan aldrig give dig mere, end den oprindelige lejer selv har ret til, så spørg, om udlejeren har fået en kopi af fremlejeaftalen, som loven kræver ved værelsesfremleje (lejeloven § 157, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Fremlejegiveren skal afregne og betale overskydende depositum tilbage senest 6 uger efter, at fremlejeforholdet er ophørt; det er den eneste lovfastsatte frist for tilbagebetaling af depositum (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Lejer du en andelsbolig af andelshaveren, kan andelshaveren opsige dig med mindst 1 års varsel for selv at flytte ind, hvis han eller hun ejede andelen, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede andels- eller ejerboliger (§ 170, nr. 3, og § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Tjek også foreningens vedtægter, for det er dem, der afgør, om andelshaveren må leje ud.

Særlige vilkår: læs kontraktens § 11

Alt, hvad udlejeren vil aftale ud over lovens almindelige regler, skal stå i kontraktens § 11 (sm.dk og typeformular A10, tjekket 26. september 2026). Det er her, du finder aftaler om vedligeholdelse, husdyr, regulering og tidsbegrænsning. Bruger udlejeren en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der pålægger dig større forpligtelser end loven, ugyldige (lejeloven § 14, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Når du bor der: dine vigtigste rettigheder

Som lejer har du en stærk beskyttelse. Udlejeren kan kun opsige dig af de grunde, loven nævner (lejeloven §§ 170-171, tjekket 26. september 2026), og et salg af ejendommen er ikke en af dem (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du kan fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene (§ 157, stk. 1, tjekket 26. september 2026) og hele boligen i op til 2 år ved midlertidigt fravær (§ 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Læs mere i guiden om lejeloven og guiden om fremleje.

Mangler i boligen, fx skimmelsvamp, skal udlejeren udbedre efter påkrav, ellers kan du selv gøre det for udlejerens regning (§ 95, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Så længe en mangel forringer boligens værdi for dig, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95, stk. 2, tjekket 26. september 2026), og er manglen væsentlig, kan du hæve lejeaftalen (§ 96, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Skader, der ikke kan vente, skal du straks melde til udlejeren (§ 149, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Guiden om skimmelsvamp i lejebolig går i dybden.

Dør du, kan din ægtefælle fortsætte lejeforholdet, og det samme gælder en samlever, der har haft fælles husstand med dig i mindst 2 år (§ 163, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Loven giver også en bytteret, hvor du kan bytte din lejlighed med en anden lejers; udlejeren kan blandt andet nægte, hvis den fraflyttende lejer ikke har boet i lejligheden i 3 år (§ 161, tjekket 26. september 2026). Har du husdyr, så tjek kontrakten: A10 har et felt til det, og holder du dyr i strid med lejeaftalen eller husordenen, kan det få følger, uanset om dyret er til gene (§ 153, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Se guiden om husdyr i lejebolig.

Har du eksklusiv ret til en bestemt parkeringsplads, har du fra 1. januar 2026 også ret til at etablere et ladepunkt til elbil på den (lov nr. 1641/2025, lejeloven §§ 144 a-144 d, tjekket 26. september 2026). Sælges ejendommen, fortsætter din lejeaftale, og din ret til depositum og forudbetalt leje op til et halvt års leje gælder over for køberen (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Hvad koster en lejebolig ud over huslejen?

Når du sammenligner boliger, så se på den samlede månedlige udgift, ikke kun lejen. Ud over huslejen betaler du typisk for varme, vand og el, enten til udlejeren eller direkte til forsyningen. Spørg, hvad der er aftalt, og om der er egne målere. Engangsudgifterne ved indflytning er depositum og forudbetalt leje, hver højst 3 måneders leje. Med en husleje på 8.000 kr. om måneden kan de to beløb altså tilsammen være op til 48.000 kr., før du har betalt første måneds leje (vores eget regneeksempel på lovens loft i § 59). Depositum forrentes ikke (sm.dk, tjekket 26. september 2026), og når du flytter, kan udlejeren kun modregne istandsættelse, du er ansvarlig for.

Må huslejen stige?

Ja, men kun efter de regler, der gælder for din bolig. Er der aftalt regulering efter nettoprisindekset, kan lejen reguleres én gang om året ved skriftlig meddelelse (lejeloven § 53, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et loft på 4 % gjaldt kun for indeksudviklingen i 2022 og 2023 (lov nr. 1311/2022, tjekket 26. september 2026). Nettoprisindekset steg 1,9 % fra juni 2024 til juni 2025 (Danmarks Statistik, PRIS04, tjekket 26. september 2026); det er den stigning, der bruges, når lovens egne kronebeløb reguleres i 2026 (lejeloven § 204, tjekket 26. september 2026). Hvilken måned der sammenlignes med i din egen aftale, står i kontrakten. Andre stigninger, fx efter forbedringer eller i omkostningsbestemte ejendomme, følger særlige regler og kan prøves ved huslejenævnet. Se guiden om huslejestigning.

Når du vil flytte

Du kan som lejer frit opsige, medmindre andet er aftalt (lejeloven § 169, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Varslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, og du skal aflevere den i samme stand, som du fik den, bortset fra slid og ælde, der ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den. Hvordan du opsiger, og hvordan fraflytningssynet foregår, står i guiderne om opsigelse af lejemål og fraflytningssyn.

Hvor klager du?

Hvor du klager, afhænger af spørgsmålet og boligtypen. Huslejenævnet afgør blandt andet tvister om lejens størrelse, lejeforhøjelser, vedligeholdelse, istandsættelse og tilbagebetaling af depositum. Det behandler ikke opsigelse og ophævelse, fremleje, bytte og forholdsmæssigt afslag (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Dem afgør boligretten. Bor du i en almen bolig, er det beboerklagenævnet, og det koster 172 kr. i 2026 at indbringe en sag (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Vi fører ikke sager og vurderer ikke din konkrete situation; guiden om huslejenævnet forklarer, hvordan en sag forløber.

Hvor får du hjælp?

Har du et konkret problem med din lejebolig, er der tre veje. Den første er udlejeren: mange uenigheder løses med et skriftligt brev, der henviser til den paragraf, det handler om. Den anden er huslejenævnet eller beboerklagenævnet, som træffer afgørelse. En sag kan i de fleste kommuner indbringes digitalt via huslejenaevn.dk med MitID; gebyret afhænger af sagstypen og nævnet (huslejenaevn.dk, tjekket 26. september 2026). Den tredje er juridisk hjælp, fx fra en lejerforening eller en advokat, hvis sagen skal i boligretten. Vi skriver om reglerne, ikke om din sag, og vi kan ikke sige, hvordan et nævn eller en ret vil afgøre den.

Hus eller lejlighed?

Et hus til leje følger de samme regler, men med nogle forskelle: udlejeren er oftere en privatperson med én bolig, haven og måske den udvendige vedligeholdelse kan være lagt over på dig, og opsigelsesreglerne for ejerboliger er vigtigere. Det gennemgår vi i guiden om hus til leje.

Lejebolig i dit område

Hvor meget en lejebolig koster, og hvor lang ventelisten er, varierer meget fra område til område. Vi er i gang med områdeguides til 24 områder, fra København og Aarhus til Fyn og Sydjylland. De vil samle det, der er lokalt: hvilken kommune der er reguleret, hvor huslejenævnet sidder, og hvor almene boliger søges. Indtil de er færdige, gælder de landsdækkende regler i denne guide overalt. Klageadgangen er også lokal: hver kommune har et eller flere huslejenævn (lov om boligforhold § 78, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og 22 kommuner, blandt dem København, Aarhus, Odense, Aalborg og Frederiksberg, tager ikke imod digitale sager via huslejenaevn.dk (huslejenaevn.dk, tjekket 26. september 2026).