Depositum: loft, regler og tilbagebetaling

Hvad er et depositum, og hvad må det bruges til?

Et depositum er et beløb, du betaler til udlejer, når lejeaftalen indgås. Pengene tilhører stadig dig, men udlejer holder dem som sikkerhed. Lejeloven siger det kort: beløbet "henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning" (lejeloven § 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det er altså ikke betaling for noget. Beløbet skal sikre, at udlejer kan få dækket en regning for istandsættelse eller ubetalt leje, når du flytter. Den korte definition står i ordbogen under hvad er depositum.

Fordi sikkerheden er en del af lejeforholdet, er det alvorligt ikke at betale den. Loven kalder beløbet en pligtig pengeydelse (§ 59, stk. 4, tjekket 26. september 2026), og manglende betaling af en pligtig pengeydelse er en af grundene til, at udlejer kan hæve lejeaftalen efter påkrav (§ 182, stk. 1, nr. 1, tjekket 26. september 2026). Betal derfor sikkerheden til tiden, også selv om du er uenig i noget andet i kontrakten. Uenigheden hører hjemme i huslejenævnet, ikke i en tilbageholdt betaling.

Hvor meget må udlejer kræve? Loftet i depositum regler

De centrale depositum regler står i lejelovens kapitel om betaling. For en beboelseslejlighed eller et enkeltværelse til beboelse må udlejer højst kræve et beløb svarende til 3 måneders leje (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Oveni kan udlejer kræve forudbetalt leje for op til 3 måneder, men kun så meget, som du skal betale i perioden fra din opsigelse, til lejeforholdet slutter (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Selve den løbende leje må højst kræves for 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Lægger du reglerne sammen, kan beløbet ved indflytningen blive op til 3 måneders leje i sikkerhed, 3 måneder i forudbetalt leje og den første måneds leje. Det er et loft, ikke en pligt. Udlejer må gerne kræve mindre. Er der tale om en ejendom med omkostningsbestemt leje, er det strafbart at kræve mere end loftet: bøde eller fængsel indtil 4 måneder (§ 62, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Huslejenævnet kan dog tillade at fravige loftet, hvis der stilles behørig sikkerhed for dit krav på at få pengene tilbage (§ 59, stk. 5, tjekket 26. september 2026).

Et vederlag, altså penge for at få lejligheden, er noget helt andet og er forbudt ved udlejning til beboelse. Et sådant beløb kan kræves tilbage med rente (§ 15, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Hvis udlejer kalder et beløb for "gebyr for kontrakten" eller "nøglepenge", så spørg, hvad det dækker. Læs kontrakten grundigt igennem, fx med vores tjekliste til lejekontrakten.

Hvad er forskellen på sikkerhed og forudbetalt leje?

De to beløb bliver ofte nævnt i samme åndedrag, men de har hver sin funktion. Sikkerheden dækker dine forpligtelser ved fraflytning, fx istandsættelse. Den forudbetalte leje er husleje, du har betalt på forskud. Loven definerer den som det beløb, der "umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren" (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Når lejeaftalen er opsagt eller ophævet, kan du modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Du betaler altså ikke husleje de sidste måneder, fordi den allerede er betalt.

Sikkerheden kan du derimod ikke selv modregne i den sidste husleje. Den står hos udlejer, indtil fraflytningen er gjort op. Mange lejere bliver overraskede over, at de både skal betale de sidste måneders leje og vente på sikkerheden bagefter. Forskellen og loftet over den forudbetalte leje gennemgår vi i guiden til forudbetalt husleje.

Kan udlejer kræve mere end det, du har betalt i sikkerhed?

Ja, i princippet. Beløbet "henstår til sikkerhed" (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og en sikkerhed er ikke et loft over dit ansvar. Er der lovlige krav for istandsættelse eller ubetalt leje, der overstiger det indbetalte, kan udlejer kræve resten. Men reglerne om syn og rapport gælder stadig fuldt ud: et krav, der ikke står i fraflytningsrapporten, er som udgangspunkt dig uvedkommende (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og du kan aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du fik den (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Er du uenig i opgørelsen, betaler du ikke bare. Du indbringer uenigheden.

Hvad hvis du ikke kan betale sikkerheden til tiden?

Fordi beløbet er en pligtig pengeydelse, behandles det som husleje, når det kommer til betaling. Udlejer kan sende et skriftligt påkrav tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, og du har derefter 14 dage til at betale, før udlejer kan hæve lejeaftalen (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et påkrav kan ikke sendes som digitalt dokument (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det samme gælder en regulering efter en lejeforhøjelse (§ 60, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Har du problemer med at betale, så tal med udlejer, før fristen løber ud, og læs guiden til manglende betaling af husleje.

Hvad sker der med sikkerheden, hvis lejeren dør?

Dør lejeren, og er der ingen ægtefælle eller samlever, der fortsætter lejeforholdet, kan både udlejer og dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om der er aftalt en længere binding (§ 163, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Kravet på at få sikkerheden tilbage bliver en del af boet og følger de almindelige regler om fraflytning. Hvordan pengene fordeles, afgøres af skifteretten og boets behandling, ikke af udlejer. Vi uddyber det i artiklen om lange lejeforhold og dødsbo.

Hvad bør du have på skrift?

En lejeaftale skal være skriftlig, når en af parterne kræver det (§ 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Kræv det. Kontrakten bør vise beløbet i sikkerhed og beløbet i forudbetalt leje hver for sig, så det senere er tydeligt, hvad der kan modregnes i den sidste husleje. Bruger udlejer en standardblanket, skal den være autoriseret (§ 14, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den autoriserede blanket i dag er typeformular A10, men ingen er forpligtet til at bruge den (bekendtgørelse nr. 77/2025, tjekket 26. september 2026). Betal via bankoverførsel med en tydelig tekst, og gem kvitteringen. Den dag, du flytter, er en kvittering bedre end enhver hukommelse. Vil du vide mere om selve kontrakten, så læs guiden til lejekontrakt A10.

Et godt råd er også at gemme indflytningsrapporten og dine egne billeder fra første dag. Mangler, du opdager ved indflytningen, skal du meddele udlejer senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, ellers mister du som udgangspunkt retten til at påberåbe dig dem (§ 91, tjekket 26. september 2026). Det er de samme papirer, der bliver afgørende, hvis der opstår uenighed om, hvad der skal trækkes fra.

Hvad siger lejeloven om depositum, når huslejen stiger?

Lejeloven depositum-reglerne har en særlig bestemmelse om regulering. Gennemføres en lejeforhøjelse, kan udlejer kræve sikkerheden og den forudbetalte leje reguleret. Reguleringen opkræves i lige store månedlige beløb over lige så mange måneder, som beløbet svarede til ved indflytningen (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Havde du fx betalt 3 måneders leje, fordeles forhøjelsen af beløbet over 3 måneder.

Reglen virker begge veje. Nedsættes lejen, skal udlejer fra nedsættelsestidspunktet betale en tilsvarende del tilbage til dig (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Reguleringen er også en pligtig pengeydelse (§ 60, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er den eneste regel om regulering af sikkerheden i loven. Der findes ingen særregel efter et bestemt antal år; det gennemgår vi i artiklen om depositum efter 10 år. Om huslejen må stige, og hvor meget, står i guiden til huslejestigning.

Får man renter af pengene?

Nej. sm.dk's vejledning om private lejeboliger skriver, at udlejeren ikke skal betale renter af depositum, forudbetalt leje og forfalden leje (sm.dk, Depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026). Det er ikke en paragraf i lejeloven, men en beskrivelse af gældende praksis. Beløbet, du får tilbage, er altså det indbetalte, plus eventuelle reguleringer efter § 60, minus det, udlejer lovligt modregner.

Er der moms på depositum?

Spørgsmålet om moms på depositum dukker ofte op, når en udlejer er en virksomhed. For boliger er svaret enkelt. Udlejning af fast ejendom er fritaget for moms (momsloven § 13, stk. 1, nr. 8, tjekket 26. september 2026). En udlejer kan godt få tilladelse til frivillig momsregistrering af erhvervsmæssig udlejning, men registreringen "kan ikke omfatte udlejning til boligformål" (momsloven § 51, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Der er derfor ingen moms på lejen af en bolig, og en udlejer, der lægger moms oven på en boligsikkerhed, bør forklare, hvorfor.

Er der moms på depositum i et erhvervslejemål? Her kan billedet være et andet, fordi udlejer kan være frivilligt registreret for lokalerne. Hvordan netop dit beløb skal behandles, afhænger af aftalen og af SKAT's praksis, og det tager vi ikke stilling til. Erhvervslejeloven har i øvrigt ikke det samme loft på 3 måneder; den nævner kun sikkerhed og forudbetaling op til et halvt års leje i forbindelse med beskyttelsen over for en ny ejer (erhvervslejeloven § 6, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Se mere i guiden til lejekontrakt til erhverv.

Depositum fremleje: hvad gælder, når du selv lejer ud?

Fremlejer du, er du selv udlejer over for din fremlejetager, og så gælder reglerne om sikkerhed også for dig. Der er to særregler om depositum fremleje. For det første kan fremlejetageren i stedet for kontanter vælge at stille sikkerhed i form af en bankgaranti eller et indestående på en særskilt deponeringskonto, både ved aftalens indgåelse og senere (§ 59, stk. 2, tjekket 26. september 2026). For det andet er der en frist for dig som fremlejegiver: du skal have lavet den endelige afregning og betalt det overskydende tilbage inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør, eller fra huslejenævnets endelige afgørelse, hvis sagen er indbragt. Ellers kan du straffes med bøde (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Den frist på 6 uger gælder kun fremlejegivere. Den gælder ikke for en almindelig udlejer. Om du overhovedet må fremleje, og hvor længe, står i guiden til fremleje, og en skriftlig aftale kan du lave ud fra fremlejekontrakten.

Hvad må udlejer trække fra, når du flytter?

Du skal aflevere boligen i samme stand, som da du overtog den, bortset fra slid og ælde, der ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejer skal udbedre. Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end da du flyttede ind (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det kan heller ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end det, du har vedligeholdelsespligten for (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det er her, indflytningsrapporten bliver vigtig: den viser, hvordan boligen var, da du fik den. Læs mere om indflytningssyn.

Udlejer kan modregne sine lovlige krav i det indbetalte beløb (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Men kravet skal være gjort gældende til tiden. En udlejer med mere end én beboelseslejlighed skal syne boligen senest 2 uger efter at have fået kendskab til fraflytningen, indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel og udlevere eller sende en fraflytningsrapport senest 2 uger efter synet (§ 187, stk. 3 og 4, tjekket 26. september 2026). Overholdes det ikke, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Krav, der rejses senere end 2 uger efter synet, kan heller ikke gøres gældende, medmindre manglen ikke kunne ses ved almindelig agtpågivenhed, eller du har handlet svigagtigt (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Detaljerne står i guiderne til fraflytningssyn og istandsættelse ved fraflytning.

Hvornår skal du have pengene tilbage?

Her er lejeloven tavs. Der er ingen lovbestemt frist for, hvornår en almindelig udlejer skal betale sikkerheden tilbage. Den eneste frist i loven er de 6 uger for fremlejegivere (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). For udlejning af enkeltværelser skriver sm.dk, at sikkerheden skal afregnes inden for en ganske kort frist, "det vil sige 1-2 uger" (sm.dk, Udlejning af enkeltværelser, tjekket 26. september 2026). Det er vejledning, ikke lov, og den gælder værelser, hvor lejeforholdet typisk er kort. For et værelse i udlejers egen bolig er opsigelsesvarslet også kun 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I praksis vil en udlejer typisk vente, til istandsættelsen er gjort op, men syns- og rapportfristerne i § 187 sætter en naturlig ramme. Hvad du kan gøre, hvis pengene ikke kommer, gennemgår vi i guiden til depositum tilbage.

Hvad sker der med pengene, hvis ejendommen bliver solgt?

Et salg ændrer ikke dit krav. Dine rettigheder efter lejeloven gælder over for enhver uden tinglysning, og det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud og sikkerhed, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den nye ejer overtager altså forpligtelsen til at betale tilbage. Når lejeforholdet er slut, skal kravet dog gøres gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophøret, hvis det skal kunne rejses mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt (§ 17, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et salg er i øvrigt ikke en grund til at opsige dig; se guiden til opsigelse af lejemål.

Almen bolig: beboerindskud i stedet for sikkerhed

Bor du i en almen bolig, betaler du typisk et beboerindskud. Det er en del af finansieringen af byggeriet og opkræves, når lejemålet indgås (almenlejeloven § 45, tjekket 26. september 2026). Opkræves der ikke indskud, kan udlejer i stedet kræve et depositum på op til 3 måneders leje (§ 46, tjekket 26. september 2026). Når du flytter, betales indskuddet eller sikkerheden tilbage med fradrag af dine forpligtelser, herunder kontraktmæssig istandsættelse (§ 47, tjekket 26. september 2026). Forskellene gennemgår vi i artiklen om beboerindskud og depositum, og den almene sektor generelt i guiden til almen bolig.

Hvem afgør en uenighed om pengene?

Uenighed om sikkerhed, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse afgøres af huslejenævnet (lejeloven § 63, tjekket 26. september 2026). Siden 1. januar 2024 står det udtrykkeligt i loven, at nævnet også afgør tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning (lov nr. 1793/2023, § 190, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag for huslejenævnet (borger.dk, Beboerklagenævn og huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Nævnets afgørelse kan indbringes for boligretten, og i Københavns Kommune klager man i stedet til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn (borger.dk, tjekket 26. september 2026). I den almene sektor er det beboerklagenævnet, der afgør uenighed om tilbagebetaling (almenlejeloven § 50, tjekket 26. september 2026). Hvordan en sag forløber, står i guiden til huslejenævnet.

Vi vurderer ikke din konkrete sag. Siden forklarer reglerne og deres kilder; det er huslejenævnet, beboerklagenævnet og i sidste ende boligretten, der træffer afgørelsen. Er du medlem af en lejerforening, kan den hjælpe dig med at formulere kravet. Den samlede gennemgang af loven finder du i guiden til lejeloven.