Beboerindskud og depositum: forskellen forklaret

Hvad er et beboerindskud?

Et beboerindskud er det beløb, du betaler, når du lejer en almen bolig. Almenlejeloven beskriver formålet direkte: udlejeren opkræver indskuddet ved lejemålets indgåelse "til delvis dækning af finansieringen af byggeriet" (almenlejeloven § 45, tjekket 26. september 2026). Der kan opkræves beboerindskud for boliger opført med offentlig støtte efter lov om almene boliger, efter den tidligere byggestøtte- og boligbyggerilovgivning, efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap og for boliger opført af en almen boligorganisation med støtte efter lov om byfornyelse (§ 45, nr. 1-4, tjekket 26. september 2026).

Indskuddet er altså knyttet til, hvordan boligen blev bygget. Ved nyt alment byggeri udgør beboerindskuddet 2 procent af anskaffelsessummen (lov om almene boliger § 118, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Loven sætter ikke et loft i kroner over selve indskuddet, så beløbet varierer fra afdeling til afdeling. Spørg boligorganisationen, hvad indskuddet er i den afdeling, du er skrevet op til. Du betaler først indskuddet, når du får tilbudt en bolig. Ledige almene familieboliger anvises til boligsøgende på en venteliste, og boligorganisationen opkræver et gebyr for at administrere listen (lov om almene boliger § 51, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Gebyret er noget andet end indskuddet. Vil du vide mere om, hvordan man får en almen bolig, så læs guiden til almen bolig.

Hvad er forskellen på indskud og depositum?

Hvad er forskellen på indskud og depositum, når begge beløb betales ved indflytningen og betales tilbage ved fraflytningen? Forskellen ligger i formålet og i loven. Et depositum hos en privat udlejer "henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning" (lejeloven § 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det er en ren sikkerhed. Et beboerindskud er en del af byggeriets finansiering, som udlejer samtidig kan modregne istandsættelse i, når du flytter (almenlejeloven §§ 45 og 47, tjekket 26. september 2026).

Forskellen på indskud og depositum viser sig også i beløbet. Et privat depositum har et fast loft på 3 måneders leje (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Et beboerindskud har ikke et tilsvarende loft i måneder; det afhænger af byggeriet. Og reglerne står i to forskellige love: lejeloven for private lejeboliger, almenlejeloven for almene boliger. Den samlede gennemgang af den private side står i guiden til depositum.

Er indskud og depositum det samme?

Nej, men de ligner hinanden i praksis. Er indskud og depositum det samme set fra din bankkonto? Næsten: begge er penge, du betaler én gang, som står hos udlejer, og som du får tilbage med fradrag for istandsættelse. Begge er også en pligtig pengeydelse, så manglende betaling kan få konsekvenser for lejeforholdet (almenlejeloven § 49, tjekket 26. september 2026) (lejeloven § 59, stk. 4, tjekket 26. september 2026).

I en almen bolig kan du dog også møde et egentligt depositum. Opkræves der ikke beboerindskud efter reglerne i § 45, kan udlejer i stedet kræve et depositum på op til 3 måneders leje (almenlejeloven § 46, tjekket 26. september 2026). Så begrebet depositum og indskud dækker i den almene sektor to alternativer: enten det ene eller det andet, ikke begge.

Beboerindskud vs depositum: hvornår kan beløbet sættes op?

Her adskiller beboerindskud vs depositum sig igen. Hos en privat udlejer kan sikkerheden reguleres, når huslejen sættes op, med lige store månedlige beløb (lejeloven § 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I den almene sektor er reglen en anden. Kan indskuddet eller depositummet ikke antages at dække rimelige udgifter til kontraktmæssig istandsættelse ved fraflytning, kan udlejer med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje det. Det forhøjede beløb betales af den nye lejer ved genudlejning (almenlejeloven § 48, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Forhøjelsen kan gennemføres uden kommunens godkendelse, hvis indskuddet efter forhøjelsen ikke overstiger 200 kr. pr. kvadratmeter. Beløbet er opgjort i 2008-niveau og reguleres én gang årligt efter nettoprisindekset (§ 48, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det aktuelle beløb i kroner for 2026 har vi ikke fundet i en offentlig kilde, så vi gengiver ikke et tal. Pointen er, at en forhøjelse rammer den næste lejer, ikke dig, der allerede bor der.

Hvornår får du beboerindskuddet tilbage?

Når dine rettigheder vedrørende boligen ophører, betaler udlejer det indbetalte beboerindskud eller depositum tilbage (almenlejeloven § 47, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejer kan modregne dine forpligtelser, herunder udgifter til kontraktmæssig istandsættelse ved fraflytningen (§ 47, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Ligesom hos private udlejere er der ingen fast frist i dage i loven. Det afgørende er, at istandsættelsen er gjort op.

Én regel går den anden vej. Du kan ikke modregne dine egne krav på udlejer i din pligt til at betale beboerindskud (§ 47, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Har du fx et krav mod boligorganisationen for noget andet, kan du ikke undlade at betale indskuddet med henvisning til det. Kravet skal rejses for sig.

For de ældste lejemål gælder en overgangsregel: lejere med en aftale indgået før 1. april 1975 har bevaret retten til indeksregulering af beboerindskuddet efter de regler, der gjaldt dengang (§ 112, tjekket 26. september 2026). Det gennemgår vi i artiklen om depositum efter 10 år.

To ordninger for vedligeholdelse, og hvad de betyder for indskuddet

Hvor meget der bliver modregnet i beboerindskuddet, afhænger af, hvilken vedligeholdelsesordning din afdeling har. Udlejer skal beslutte, om vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning følger den ene eller den anden af to modeller, og beslutningen skal stå i et vedligeholdelsesreglement, der gælder for alle lejere (almenlejeloven § 25, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026).

I den første model vedligeholder du selv boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. Når du flytter, laves der for din regning en såkaldt normalistandsættelse: nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Udlejer overtager gradvis din udgift til den i løbet af en periode på højst 10 år fra indflytningen. Flytter du før, betaler du kun den del, udlejer endnu ikke har overtaget (§ 26, tjekket 26. september 2026). I den anden model vedligeholder udlejer boligen indvendigt, og du betaler løbende et beløb pr. m² til en vedligeholdelseskonto for boligen. Du kan forlange arbejdet udført, når det er nødvendigt og kan dækkes af kontoen (§ 27, tjekket 26. september 2026).

I begge modeller gælder to grænser. Du kan ikke kræves at aflevere boligen i bedre stand, end da du overtog den (§ 25, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Men skader, der skyldes fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd fra dig, din husstand eller gæster, betaler du altid (§ 25, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Det er de poster, der typisk bliver trukket fra indskuddet.

Fraflytning fra en almen bolig: syn og frister

Almenlejeloven har sine egne regler om fraflytningssyn, som minder om lejelovens, men ikke er helt ens. Du skal senest 8 dage før fraflytningen oplyse den adresse, som krav og meddelelser kan sendes til (§ 93, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Synet holdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med fraflytningen, og du indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Synet kan undlades, hvis udlejer ikke vil kræve betaling for istandsættelse (§ 94, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Senest 2 uger efter synet skal udlejer skriftligt give dig besked om arbejdernes omfang, den anslåede udgift og din andel af den. Ellers bortfalder kravet mod dig, medmindre du er flyttet uden at oplyse din nye adresse. Overskridelser, der hæver din samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 procent, er dig uvedkommende (§ 94, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Oplys derfor altid din nye adresse i tide. Ved indflytningen skal udlejer i øvrigt lave en indflytningsrapport sammen med dig (§ 14, tjekket 26. september 2026).

Hvem afgør uenighed om indskuddet?

I den almene sektor er det ikke huslejenævnet, men beboerklagenævnet. Uenighed om udlejers pligt til at tilbagebetale beboerindskud eller depositum afgøres af beboerklagenævnet (almenlejeloven § 50, tjekket 26. september 2026). Det koster 172 kr. (2026) at indbringe en sag for beboerklagenævnet (borger.dk, Beboerklagenævn og huslejenævn, tjekket 26. september 2026). For private lejeboliger afgøres uenighed om depositum af huslejenævnet (lejeloven § 63, tjekket 26. september 2026), og det koster 367 kr. (2026) (borger.dk, tjekket 26. september 2026).

Et nævn med navnet "Boligklagenævnet" findes ikke i disse love. Det er beboerklagenævnet, der gælder for almene boliger, og huslejenævnet for private. Nævnets afgørelse kan indbringes for boligretten, og i København går en klage over huslejenævnet til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Hvordan en sag i nævnet forløber, står i guiden til huslejenævnet.

Hvad med en andelsbolig?

I en andelsbolig betaler du hverken beboerindskud eller et depositum i lejelovens forstand. Du køber en andel i foreningen, og prisen er reguleret af andelsboligloven: den må ikke overstige værdien af andelen i foreningens formue plus forbedringer og vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det er en helt anden ordning, som vi gennemgår i guiden til andelsbolig. Ordet indskud bruges nogle gange løst om andelens pris, men det er ikke det samme som et beboerindskud i en almen bolig.

Er ejendommen solgt, eller skifter administrator?

For private lejeboliger gælder aftaler om indskud, depositum og forudbetaling over for enhver ny ejer uden tinglysning, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje (lejeloven § 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I den almene sektor ejes afdelingen af en almen boligorganisation, og et ejerskifte er sjældent. Skifter organisationen administrator, ændrer det ikke dit krav: pligten til at betale beboerindskuddet tilbage følger af almenlejeloven § 47, ikke af, hvem der administrerer.

Hvad du bør tjekke, før du skriver under

Se efter, om kontrakten kalder beløbet beboerindskud eller depositum, og hvilken lov den henviser til. Er du i tvivl, om boligen er almen, så spørg. Reglerne om klage, regulering og tilbagebetaling er forskellige, og det afgør, hvilket nævn du skal gå til. Gem kvitteringen for indbetalingen, og få en kopi af indflytningsrapporten. Vi vurderer ikke din konkrete sag; det gør beboerklagenævnet eller huslejenævnet og i sidste ende boligretten.

Er du stadig i gang med at finde den rette bolig, har vi samlet de forskellige typer lejeboliger og det, du skal være opmærksom på i hver af dem, på siden om lejebolig.