Depositum tilbage efter 10 år: findes der en regel?

Findes der en 10-årsregel for depositum?

Nej. Hverken lejeloven, almenlejeloven eller sm.dk's vejledning har en regel om, at sikkerheden ændrer sig, bortfalder eller skal betales tilbage på en særlig måde efter 10 år. Vi har gennemgået de regler, der gælder i dag, og en sådan bestemmelse findes ikke (lejeloven, LOV nr. 341/2022, tjekket 26. september 2026). Det samme gælder efter 5 år: der er ingen særregel om depositum tilbage efter 5 år. Om du har boet i boligen i 2 eller 20 år, er det de samme paragraffer, der afgør, hvad du får retur.

Det betyder ikke, at tiden er ligegyldig. Et langt lejeforhold påvirker tre ting: hvor stort beløbet er blevet, hvordan boligen ser ud, når du flytter, og hvor længe du har til at kræve pengene, hvis de ikke kommer. Dem gennemgår vi her. Den brede gennemgang af reglerne står i guiden til depositum.

Hvor kommer idéen om de 10 år fra?

Der er tre steder i lovgivningen, hvor 10 år faktisk optræder, og de bliver let blandet sammen med sikkerheden. Det vigtigste gælder kun almene boliger. Har boligafdelingen valgt den ordning, hvor lejeren selv står for den indvendige vedligeholdelse, skal der ved fraflytning laves en normalistandsættelse for lejerens regning. Men udlejer overtager gradvis lejerens udgift til den i løbet af en periode på højst 10 år fra indflytningen, og flytter du før, betaler du kun den del, udlejer endnu ikke har overtaget (almenlejeloven § 26, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Efter den fastsatte periode kan der altså blive mindre at modregne i dit beboerindskud. Hvilken ordning din afdeling har, skal fremgå af afdelingens vedligeholdelsesreglement (§ 25, stk. 2, tjekket 26. september 2026), så spørg boligorganisationen, hvor lang perioden er hos dig. Reglen gælder ikke private lejeboliger, og den handler om istandsættelsen, ikke om selve indskuddet.

Det andet sted er udlejers vedligeholdelsesplan: udlejer skal hvert år inden 1. juli lave en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode (§ 113, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den handler om ejendommen, ikke om dit indskud. Det tredje er forældelsesloven, hvor et krav senest forældes 10 år efter det tidspunkt, hvor fristen begynder at løbe (forældelsesloven § 3, stk. 3, nr. 4, tjekket 26. september 2026). Den regel handler om, hvor længe du kan vente med at kræve pengene. Vi vender tilbage til den nedenfor.

Beløbet kan være vokset undervejs

Har huslejen været sat op i løbet af årene, kan udlejer have krævet sikkerheden reguleret. Reguleringen opkræves i lige store månedlige beløb over lige så mange måneder, som sikkerheden svarede til ved indflytningen (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Efter mange år kan beløbet derfor være større end det, du betalte den første dag. Omvendt skal udlejer betale en tilsvarende del tilbage, hvis lejen er sat ned. Find dine kvitteringer for de reguleringer, du har betalt. De hører med i opgørelsen, når du flytter. Har du ikke kvitteringerne, kan dine kontoudtog vise, hvad du har betalt, og hvornår. Bed udlejer om en oversigt over det indbetalte beløb, allerede når du opsiger, så I er enige om udgangspunktet, før synet finder sted, og før der bliver talt om fradrag. Der lægges ingen renter til, uanset hvor mange år pengene har stået (sm.dk, Depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026).

Slid og ælde fylder mere efter mange år

Ved fraflytning skal du aflevere boligen i samme stand, som da du fik den, bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde og ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Jo længere du har boet der, jo mere almindeligt slid vil der naturligt være. Om det slid er dit eller udlejers ansvar, afhænger af, hvem der har den indvendige vedligeholdelse efter kontrakten. Det kan ikke aftales, at du skal istandsætte mere end det, du har vedligeholdelsespligt for (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og du kan aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytningen.

Efter mange år er det også sværere at huske, hvordan boligen så ud i starten. Find indflytningsrapporten frem, hvis der blev lavet en. En udlejer med flere lejligheder skal i dag lave en indflytningsrapport, og gør udlejer ikke det, bortfalder kravet på istandsættelse ved fraflytning, bortset fra skader, du er ansvarlig for (§ 90, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Læs mere om indflytningssyn og istandsættelse ved fraflytning.

Kan udlejer kræve mere end depositum ved fraflytning?

Ja, det kan udlejer i princippet. Sikkerheden "henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning" (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og en sikkerhed sætter ikke et loft over dit ansvar. Er der lovlige krav, der er større end det indbetalte, kan udlejer kræve forskellen. Efter et langt lejeforhold, hvor du fx har haft pligt til at male, kan det ske.

Men de samme spærringer gælder, uanset beløbet. En udlejer med mere end én lejlighed skal holde syn senest 2 uger efter at have fået kendskab til fraflytningen og udlevere eller sende rapporten senest 2 uger efter synet; ellers bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 3-5, tjekket 26. september 2026). Udgifter, der ikke står i rapporten, er dig uvedkommende, og krav rejst mere end 2 uger efter synet kan ikke gøres gældende, medmindre manglen var skjult, eller du har handlet svigagtigt (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Depositum tilbage efter 10 år privat: har du lejet af en privatperson?

Mange, der søger på depositum tilbage efter 10 år privat, har lejet af en privatperson med én bolig, fx en ejerlejlighed eller et hus. Reglerne om sikkerhed er de samme, men reglerne om syn er det ikke. Pligten til fraflytningssyn gælder kun udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Har udlejer kun den ene bolig, løber fristen på 2 uger for at gøre krav gældende i stedet fra fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et krav, der kommer en måned efter, at du har afleveret nøglerne, kan altså være for sent.

Uenighed afgøres også her af huslejenævnet (§ 63, tjekket 26. september 2026). At udlejer er en privatperson, ændrer ikke på, hvem der afgør sagen.

Hvor længe må udlejer tilbageholde depositum?

Lejeloven giver ikke en almindelig udlejer en bestemt frist. Den eneste lovbestemte frist er 6 uger for en lejer, der har fremlejet (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). For værelser skriver sm.dk, at sikkerheden bør afregnes inden for 1-2 uger (sm.dk, Udlejning af enkeltværelser, tjekket 26. september 2026), men det er vejledning. Svaret på, hvor længe må udlejer tilbageholde depositum, er derfor: så længe det er nødvendigt at gøre lovlige krav op, og ikke længere. Mener du, at udlejer holder pengene tilbage uden grund, kan huslejenævnet afgøre, hvad du skal have. Siden 1. januar 2024 står det udtrykkeligt, at nævnet afgør tvister om tilbagebetaling ved fraflytning (lov nr. 1793/2023, § 190, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. (2026) at indbringe sagen (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Fremgangsmåden står i guiden til depositum tilbage.

Forældelse: 3 år, og højst 10

Her kommer de 10 år faktisk ind. Hvis du ikke får pengene og ikke gør noget, forældes kravet. Den almindelige frist er 3 år (forældelsesloven § 3, stk. 1, tjekket 26. september 2026), regnet fra det tidligste tidspunkt, hvor du kunne kræve at få pengene (§ 2, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For en sikkerhed ved leje vil det efter vores læsning tidligst være ved lejeforholdets ophør, fordi beløbet står til sikkerhed for forpligtelserne ved fraflytning. Var du ikke klar over kravet, begynder de 3 år først, da du fik eller burde have fået kendskab til det (§ 3, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Men uanset hvad er kravet forældet senest 10 år efter, at fristen begyndte at løbe (§ 3, stk. 3, nr. 4, tjekket 26. september 2026).

Det er altså ikke 10 års lejeforhold, men 10 år efter et krav kunne gøres gældende, der er en grænse. Er ejendommen solgt, er fristen over for den nye ejer meget kortere: du skal anlægge sag inden 1 år fra ophøret (§ 17, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Om et konkret krav er forældet, er et juridisk spørgsmål, som domstolene afgør.

Boudlæg: depositum i et lille dødsbo

Efter et langt lejeforhold er det ikke sjældent, at lejeren dør i boligen. Så kan både udlejer og dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om der er aftalt en længere binding (§ 163, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Kravet på at få sikkerheden tilbage bliver en del af boets aktiver. Er boets aktiver små, kan skifteretten udlægge boet uden skiftebehandling, et såkaldt boudlæg (dødsboskifteloven § 18, tjekket 26. september 2026). Boudlæg sker til den eller dem, som efter skifterettens skøn er afdødes nærmeste, eller fx til den, der betaler begravelsen. Modtageren hæfter ikke for afdødes gæld, men skal af boets midler dække udgifterne til begravelsen og boets behandling (§ 19, tjekket 26. september 2026).

Ved boudlæg depositum-mæssigt gælder altså de samme regler om syn og fradrag som ved enhver anden fraflytning; det er bare boet eller udlægsmodtageren, der står som modtager af pengene. Det er skifteretten, der afgør, hvordan boet behandles, og hvem det udlægges til. Kontakt skifteretten, hvis du er pårørende og i tvivl.

Almen bolig: meget gamle lejemål har en særregel

Bor du i en almen bolig, har du typisk betalt beboerindskud. Det betales tilbage, når dine rettigheder til boligen ophører, med fradrag af dine forpligtelser, herunder kontraktmæssig istandsættelse (almenlejeloven § 47, tjekket 26. september 2026). Der er heller ikke her en regel om 10 år. Men almenlejeloven har en overgangsregel for de allerældste lejemål: lejere, hvis lejeaftale eller boligoverenskomst er indgået før 1. april 1975, har bevaret en ret til indeksregulering af beboerindskuddet efter de regler, der gjaldt dengang (almenlejeloven § 112, tjekket 26. september 2026). Har du boet i din almene bolig i over 50 år, så spørg boligorganisationen, hvordan dit indskud gøres op. Forskellene mellem indskud og sikkerhed står i artiklen om beboerindskud og depositum.

Hvem afgør din sag?

Vi vurderer ikke konkrete sager. Huslejenævnet afgør uenighed om sikkerhed og tilbagebetaling for private lejeboliger (§ 63, tjekket 26. september 2026), beboerklagenævnet gør det for almene boliger (almenlejeloven § 50, tjekket 26. september 2026), og nævnenes afgørelser kan indbringes for boligretten eller, i København, Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Forældelse og dødsboer hører under domstolene og skifteretten.

Det, der i praksis afgør, hvor meget du får tilbage efter mange år i boligen, er det, der bliver noteret, når du flytter. Hvordan det foregår, gennemgår vi i guiden til fraflytningssyn.