Depositum tilbage: frister, fradrag og klage

Hvornår skal udlejer betale depositum tilbage?

Det korte og lidt utilfredsstillende svar er, at lejeloven ikke sætter en fast dato. Mange søger på "hvornår får man depositum tilbage" og forventer et antal dage. Et sådant tal findes ikke for en almindelig udlejer. Loven har kun én frist for tilbagebetaling, og den gælder en lejer, der selv har fremlejet: fremlejegiveren skal have lavet endelig afregning senest 6 uger efter, at fremlejeforholdet er ophørt, ellers er det strafbart med bøde (lejeloven § 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

For værelser har sm.dk en vejledende tommelfingerregel: sikkerheden skal afregnes inden for en ganske kort frist, "det vil sige 1-2 uger" (sm.dk, Udlejning af enkeltværelser, tjekket 26. september 2026). Det er vejledning og ikke en paragraf. For lejligheder bestemmes tidspunktet i praksis af fraflytningssynet og opgørelsen af istandsættelsen. Når udlejer har gjort sine krav op, er der ikke længere nogen grund til at holde pengene tilbage. Den samlede gennemgang af reglerne står i guiden til depositum.

Hvad er reglerne for depositum ved fraflytning?

Reglerne for depositum ved fraflytning hænger tæt sammen med reglerne om syn. Du skal være ude senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen og aflevere boligen i samme stand, som du fik den, bortset fra slid og ælde, som du ikke har vedligeholdelsespligten for (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne boligen senest 2 uger efter at have fået at vide, at du er flyttet, og indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Ved synet laves en fraflytningsrapport. Den udleveres på stedet eller sendes senest 2 uger efter synet, hvis du ikke er til stede eller ikke vil kvittere (§ 187, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Overholder udlejer ikke disse regler, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Det er derfor, rapporten er det vigtigste papir i hele sagen: det, der ikke står i den, kan udlejer som udgangspunkt ikke kræve. Hvordan synet foregår, står i guiden til fraflytningssyn.

Hvor meget depositum får man tilbage?

Du får det indbetalte beløb tilbage, justeret for eventuelle reguleringer, fratrukket de krav, udlejer lovligt kan modregne. Udlejer kan modregne lejerens forpligtelser over for udlejeren i det indbetalte (sm.dk, Depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026). Der lægges ingen renter til (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Er huslejen steget undervejs, kan sikkerheden være reguleret op, og er den faldet, skal en del allerede være betalt tilbage (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Et regneeksempel gør det konkret. Du har betalt 3 måneders leje á 8.000 kr., i alt 24.000 kr. Fraflytningsrapporten nævner maling af to rum, som du efter kontrakten har vedligeholdelsespligt for, og udlejer dokumenterer en udgift på 6.500 kr. Så er der 17.500 kr. at betale tilbage. Tallene er et eksempel, ikke en takst. Det afgørende er, om kravet står i rapporten, og om arbejdet ligger inden for din vedligeholdelsespligt.

Hvad må ikke trækkes fra?

Tre ting går igen, når lejere får for lidt retur. For det første kan du ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end da du overtog den (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For det andet kan det ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end det, du har vedligeholdelsespligt for (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For det tredje er udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, dig uvedkommende (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Fristerne skærer også krav væk. Udlejer kan ikke gøre krav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet. Har udlejer kun én lejlighed og derfor ikke pligt til syn, løber de 2 uger fra fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Undtagelsen er mangler, du ikke kunne se ved almindelig agtpågivenhed, eller hvis du har handlet svigagtigt. Hvad der i øvrigt hører under istandsættelse, står i guiden til istandsættelse ved fraflytning.

Hvordan får jeg frigivet mit depositum?

Der er ingen formular til det, men en fast fremgangsmåde hjælper. Giv udlejer dit kontonummer skriftligt, når du opsiger. Mød op til synet, læs rapporten, og skriv dine indsigelser direkte på den, før du kvitterer. Bed derefter om en skriftlig opgørelse med de enkelte poster og dokumentation for udgifterne. Hvis du vil få depositum tilbage hurtigere, så aftal en dato for opgørelsen allerede ved synet.

Kommer pengene ikke, så send et skriftligt krav med en frist, fx 14 dage, og henvis til rapporten og opgørelsen. Fristen er din egen, ikke lovens, men den gør det klart, hvornår du går videre. Gem al korrespondance. Den bliver dit bevismateriale, hvis sagen ender i huslejenævnet.

Hvad med den forudbetalte leje?

Har du også betalt forudbetalt leje, skal den ikke betales tilbage på samme måde. Når lejeaftalen er opsagt eller ophævet, kan du modregne den i den sidste del af lejeperioden (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). I praksis betaler du altså ikke husleje for de sidste måneder, som den forudbetalte leje dækker. Hold de to beløb adskilt, når du læser udlejers opgørelse. Står den forudbetalte leje med i opgørelsen som en del af sikkerheden, så spørg ind til det. Læs mere i guiden til forudbetalt husleje.

Hvis lejeaftalen er blevet ophævet

Er lejeaftalen ophævet af udlejer, fx på grund af manglende betaling, ser opgørelsen anderledes ud. Du skal flytte med det samme og betale leje for tiden, indtil du kunne være flyttet med sædvanligt varsel, samt udlejers tab. Udlejer skal til gengæld forsøge at genudleje (§ 184, tjekket 26. september 2026). Den leje, der skyldes efter en ophævelse, er et krav, udlejer kan modregne i det indbetalte. Det kan betyde, at der ikke bliver noget tilbage. Er du uenig i beløbet, gælder den samme vej til huslejenævnet.

Hvis du har gjort rent og malet selv

Mange lejere maler og gør rent inden synet for at undgå en regning. Det kan være en god idé, men kun hvis arbejdet er i orden. Et dårligt malerarbejde kan blive en post i rapporten i sig selv. Står det i kontrakten, at udlejer lader arbejdet udføre, så spørg, før du går i gang. Vær opmærksom på, at du kun skal aflevere boligen i den stand, du fik den, bortset fra slid og ælde uden for din vedligeholdelsespligt (§ 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du skal ikke istandsætte ud over det. Tag billeder, når du er færdig, og gem kvitteringer for materialer. Billeder med dato fra både indflytning og fraflytning er ofte det stærkeste bevis, du har, hvis der bliver uenighed om, hvad der er slid og ælde.

Hvor længe kan du vente med at kræve pengene?

Lad ikke sagen ligge. Almindelige krav forældes efter 3 år, regnet fra det tidspunkt, hvor du kunne kræve pengene (forældelsesloven §§ 2 og 3, tjekket 26. september 2026). Er ejendommen solgt, er fristen over for den nye ejer kun 1 år fra ophøret (se nedenfor). Hvordan forældelse spiller ind efter mange år, gennemgår vi i artiklen om depositum efter 10 år.

Tilbagebetaling af depositum: lejeloven peger på huslejenævnet

Uenighed om sikkerhed og forudbetalt leje afgøres af huslejenævnet (lejeloven § 63, tjekket 26. september 2026). Efter en ændring, der trådte i kraft 1. januar 2024, står det også i § 190, at nævnet afgør tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning (lov nr. 1793/2023, tjekket 26. september 2026). Reglerne om tilbagebetaling af depositum i lejeloven er altså ikke en frist, men en klar vej til at få sagen afgjort.

Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag for huslejenævnet (borger.dk, Beboerklagenævn og huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Mange kommuner tager imod sager digitalt via huslejenaevn.dk med MitID, men 22 kommuner gør ikke, bl.a. København, Aarhus, Odense, Aalborg og Frederiksberg; bor du der, så spørg kommunen, hvordan sagen indbringes (huslejenaevn.dk, Indbringelse, tjekket 26. september 2026). Nævnets afgørelse kan indbringes for boligretten, og i København klager man i stedet til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Læs mere om forløbet i guiden til huslejenævnet.

Får man depositum tilbage, hvis ejendommen er solgt?

Ja, som udgangspunkt. Aftaler om sikkerhed, indskud og forudbetaling gælder over for enhver ny ejer uden tinglysning, når beløbene tilsammen ikke er over et halvt års leje (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Er lejeforholdet ophørt, og vil du rette kravet mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt, skal du anlægge sag inden 1 år fra ophøret (§ 17, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er der skiftet ejer, så skriv hurtigt til både den gamle og den nye ejer.

Depositum retur fra en almen bolig

I en almen bolig hedder sikkerheden typisk beboerindskud. Når dine rettigheder til boligen ophører, betaler udlejer indskuddet eller sikkerheden tilbage og kan modregne dine forpligtelser, herunder kontraktmæssig istandsættelse (almenlejeloven § 47, tjekket 26. september 2026). Uenighed afgøres her af beboerklagenævnet (§ 50, tjekket 26. september 2026), og det koster 172 kr. (2026) at indbringe sagen (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Forskellen mellem de to beløb står i artiklen om beboerindskud og depositum.

Hvornår får man sit depositum tilbage som fremlejetager?

Har du lejet af en anden lejer, er din udlejer en fremlejegiver, og så gælder fristen på 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller fra huslejenævnets endelige afgørelse (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er den eneste tidsfrist af sin art i loven. Som fremlejetager kan du også have stillet en bankgaranti eller brugt en deponeringskonto i stedet for kontanter (§ 59, stk. 2, tjekket 26. september 2026); så er det garantien eller kontoen, der skal frigives. Reglerne om fremleje i øvrigt står i guiden til fremleje.

Vi vurderer ikke din konkrete sag. Det er huslejenævnet eller beboerklagenævnet og i sidste ende boligretten, der afgør, hvor meget du skal have tilbage.