Husleje beregner: er din leje over loftet?

Sådan bruger du husleje beregneren

Beregneren ovenfor regner loftet for omkostningsbestemt husleje ud, sådan som lejeloven bygger det op. Du skal bruge fem tal: ejendommens driftsudgifter pr. år, ejendomsværdien pr. 1. april 1973, ejendommens samlede boligareal, din lejligheds areal og din husleje i dag uden forbrug. De tre første står i udlejerens budget, og du kan bede udlejeren om dem. Beregneren lægger 7 pct. af 1973-værdien til driftsudgifterne, finder din lejligheds andel og viser, om din leje ligger under eller over loftet. Beregneren gemmer ikke dine tal i en database, men når du trykker Beregn, står de i sidens adresse, som vores privatlivspolitik beskriver. Overblikket over lejesystemerne står i vores guide til husleje.

Hvordan foregår fastsættelse af husleje?

Fastsættelse af husleje sker på tre måder. Ved omkostningsbestemt husleje i regulerede kommuner regnes lejen ud fra et budget (lejeloven §§ 19 og 23, tjekket 26. september 2026). Ved det lejedes værdi er der intet budget; lejen holdes op mod tilsvarende boliger i området (§ 42, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Ved fri leje aftaler I beløbet, og en senere stigning kræver en indeksklausul i kontrakten (§ 54, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Kun den første metode er et egentligt regnestykke, og det er den, beregneren regner.

Beregning af husleje trin for trin (fiktive tal)

Eksemplet er opdigtet og viser kun metoden. Det er de tal, beregneren starter med: en ejendom på 650 m² med 10 lige store lejligheder på 65 m².

• Driftsudgifter: 400.000 kr. om året. Budgettet må indeholde skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i rimeligt omfang samt de beløb, der skal afsættes til vedligeholdelse (§ 24, stk. 1, tjekket 26. september 2026).
• Afkast: 105.000 kr. om året. Afkastet må højst være 7 pct. af ejendomsværdien ved vurderingen pr. 1. april 1973 (§ 25, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Med en 1973-værdi på 1.500.000 kr. giver det 105.000 kr.
• Højeste samlede leje: 505.000 kr. om året. Mere må lejerne ikke betale tilsammen.
• Din andel: 4.208 kr. om måneden. Summen fordeles efter lejlighedernes indbyrdes brugsværdi (§ 27, stk. 1, tjekket 26. september 2026). En lejlighed på 65 af 650 m² får 50.500 kr. om året.

Varme og vand kommer oveni, for de afregnes i særskilte forbrugsregnskaber (§ 65, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Vil udlejeren senere hæve lejen efter budgettet, skal kravet være skriftligt og vise det gældende og det nye budget, ellers er det ugyldigt (§ 29, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Gør mindst en fjerdedel af de berørte lejere indsigelse inden 6 uger, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet (§ 29, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Hvad kan beregneren ikke?

Den fordeler efter areal, men loven fordeler efter brugsværdi, og to lejligheder af samme størrelse kan have forskellig brugsværdi. Den regner kun afkastet efter 1973-værdien. Ejendomme taget i brug efter 1963 kan bruge andre afkastregler (§ 25, stk. 2-4, tjekket 26. september 2026), og forbedringer kan give et tillæg. Er lejligheden gennemgribende forbedret, gælder det lejedes værdi i stedet. Et resultat over loftet er derfor et spørgsmål at stille, ikke et bevis.

Beregn husleje ved udlejning: hvad skal du som udlejer vide?

Skal du beregne husleje ved udlejning af din egen lejlighed, så start med at finde systemet. Bruger du afkastreglen for nyere ejendomme, skal kontrakten oplyse, hvornår lejen senest er fastsat efter budgettet, og give et skøn over den højeste leje (§ 11, stk. 4, tjekket 26. september 2026). De praktiske trin står i guiden om udlejning af lejlighed, og regulering efter nettoprisindekset i guiden om huslejestigning. Før du skriver under, kan du gå kontrakten igennem med vores tjekliste, og regler for depositum gælder uanset lejesystem.

Ud over den månedlige leje betaler du typisk et beløb ved indflytning; reglerne står på siderne om depositum og forudbetalt leje. Og kommer du bagud med betalingen, kan du læse om fristerne i guiden til manglende betaling.