Manglende betaling af husleje: påkrav, ophævelse og fogedret

Hvornår er huslejen betalt for sent?

Huslejen er betalt rettidigt, hvis den er betalt senest på forfaldsdagen. Falder forfaldsdagen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, rykkes den til den næste hverdag (lejeloven § 58, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Hvornår huslejen forfalder, står i lejekontrakten; udlejeren kan kræve den betalt månedsvis forud (lejeloven § 58, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Manglende betaling af husleje er det mest almindelige grundlag for, at en udlejer hæver en lejeaftale, og reglerne er præcise. Både lejer og udlejer har derfor en fordel af at kende dem.

Det er ikke kun selve huslejen, der tæller. Depositum er en pligtig pengeydelse (lejeloven § 59, stk. 4, tjekket 26. september 2026), og det samme gælder gebyret for et påkrav (lejeloven § 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Ubetalt depositum kan altså føre til samme forløb som ubetalt husleje. Sådan hænger det sammen med reglerne om opsigelse i øvrigt, forklarer guiden om opsigelse af lejemål.

Hvad sker der, hvis lejer ikke betaler husleje?

Hvis lejer ikke betaler husleje til tiden, kan udlejeren hæve lejeaftalen, men først efter et skriftligt påkrav (lejeloven § 182, stk. 1, nr. 1, og stk. 2, tjekket 26. september 2026). Påkravet er lejerens sidste chance, og loven sætter tre krav til det:

• Det kan tidligst sendes efter den 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Er den 3. hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkravet tidligst sendes den følgende hverdag.
• Det skal udtrykkeligt sige, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristen.
• Lejeren har 14 dage fra påkravet er kommet frem. Slutter fristen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, rykkes den til næste hverdag.

Alle tre krav står i lejeloven (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Påkravet må ikke sendes som e-mail eller anden digital meddelelse (lejeloven § 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Udlejeren kan kræve et gebyr for påkravet. Loven fastsætter det til 287 kr. i 2021-niveau, og beløbet reguleres én gang om året efter nettoprisindekset (lejeloven § 182, stk. 2, og § 204, tjekket 26. september 2026). Vi har ikke fundet en officiel kilde, der offentliggør det regulerede beløb for 2026, og nævner derfor ikke et tal.

Lejer betaler ikke husleje: hvornår kan udlejer hæve?

Er restancen ikke betalt, når de 14 dage er gået, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Betaler lejeren hele restancen, før udlejeren hæver, kan udlejeren ikke længere bruge den for sene betaling som grund (lejeloven § 183, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og et forhold af uvæsentlig betydning kan aldrig begrunde en ophævelse (lejeloven § 183, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Kapitlet kan ikke fraviges, så udlejeren kan ikke skrive sig til flere ophævelsesgrunde i kontrakten (lejeloven § 185, tjekket 26. september 2026).

En ophævelse er noget andet end en opsigelse. Der er intet varsel: lejeren skal straks flytte. Lejeren skal også betale husleje for perioden, indtil lejeren kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel, og erstatte udlejerens tab, herunder omkostningerne ved at få lejeren sat ud (lejeloven § 184, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejeren skal til gengæld forsøge at leje boligen ud igen, og det, udlejeren får eller burde have fået ved genudlejning, trækkes fra kravet (lejeloven § 184, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Når lejeren flytter, kan udlejeren bruge depositum til at dække restancen. Hvordan opgørelsen skal laves, og hvem der afgør en uenighed om den, står i guiden om depositum tilbage.

Hvornår holder et påkrav ikke?

Loven siger, at udlejeren kun kan hæve lejeaftalen på grund af for sen betaling, hvis restancen ikke er betalt inden 14 dage efter et skriftligt påkrav (lejeloven § 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er påkravet sendt for tidligt, mangler det oplysningen om, at lejeforholdet kan ophæves, eller er det kun sendt digitalt, opfylder det ikke lovens krav. Det er også værd at se på beløbet: står der en restance, som lejeren ikke skylder, bliver det et spørgsmål om bevis. Den, der vil bygge en ophævelse på påkravet, skal kunne vise, hvornår det kom frem, og hvad det indeholdt.

Andre grunde til at hæve en lejeaftale

Ubetalt husleje er kun én af grundene i § 182. Udlejeren kan også hæve, når boligen bruges til noget andet end aftalt, når lejeren nægter udlejeren adgang, hvor udlejeren har ret til det, når lejeren flytter i utide uden aftale, når lejeren vanrøgter boligen, når lejeren fremlejer uden ret til det, og ved grov tilsidesættelse af god skik og orden (lejeloven § 182, stk. 1, nr. 2-7, tjekket 26. september 2026). For flere af grundene kræver loven, at udlejeren først har gjort indsigelse, og at lejeren ikke er holdt op. Er forholdet rettet, før udlejeren hæver, kan udlejeren ikke bruge grundene i nr. 1-6 (lejeloven § 183, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Udsættelse af lejer: når lejeren ikke flytter

Hæver udlejeren lejeaftalen, og bliver lejeren boende, er det fogedretten, der kan hjælpe udlejeren med at få boligen tilbage. Udsættelse af lejer er en fogedforretning. Udlejeren kan bede fogedretten om at gennemtvinge kravet på at få boligen tilbage ved en såkaldt umiddelbar fogedforretning, uden først at have en dom, hvis udlejeren kan godtgøre eller sandsynliggøre sit krav (retsplejeloven § 596, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Sådan behandler fogedretten udsættelse af lejer

Anmodningen sendes til fogedretten der, hvor lejeren har hjemting. Lejeren bliver normalt indkaldt med mindst 7 dages varsel og får en kopi af udlejerens anmodning og bilag (retsplejeloven § 598, tjekket 26. september 2026). I praksis vil udlejeren typisk skulle vise lejeaftalen, påkravet, dokumentation for, at påkravet er kommet frem, og ophævelsen.

Gør lejeren indsigelse, og kan udlejeren ikke bevise sin ret med dokumenter eller parternes egne forklaringer, afviser fogedretten at fremme sagen (retsplejeloven § 597, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Så må striden afgøres ved en almindelig retssag. Er udlejerens ret derimod dokumenteret, kan fogedretten gennemføre udsættelsen. Fogedrettens afgørelse træffes ved kendelse og kan kæres (retsplejeloven §§ 597, stk. 4, og 599, tjekket 26. september 2026). Mener lejeren, at udlejerens krav ikke bestod, kan lejeren anlægge sag inden 3 måneder efter forretningen med krav om, at den ophæves, og om erstatning (retsplejeloven § 600, tjekket 26. september 2026).

Fogedretten, boligretten og huslejenævnet er tre forskellige steder. Huslejenævnet kan ikke behandle spørgsmål om opsigelse og ophævelse, bortset fra visse værelsessager (borger.dk om huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Hvad nævnet kan hjælpe med, står i guiden om huslejenævnet. Vi oplyser ikke retsafgifter eller sagsbehandlingstider her, fordi vi ikke har kunnet tjekke dem ved en officiel kilde.

Depositum og forudbetalt leje efter en ophævelse

Har lejeren betalt forudbetalt leje, kan beløbet modregnes i den sidste del af lejeperioden, også når lejeaftalen er ophævet (lejeloven § 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Depositum står som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning (lejeloven § 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og udlejeren vil typisk modregne restance og istandsættelse i det. Uenighed om istandsættelse og tilbagebetaling af depositum efter fraflytning kan indbringes for huslejenævnet (borger.dk, tjekket 26. september 2026).

Når lejeren forsvinder uden at sige op

Nogle gange stopper betalingerne, fordi lejeren er flyttet. Flytter lejeren i utide uden aftale med udlejeren, er det i sig selv en grund til at hæve lejeaftalen (lejeloven § 182, stk. 1, nr. 4, tjekket 26. september 2026). Udlejeren skal også her forsøge at leje boligen ud igen, og lejen fra en ny lejer trækkes fra kravet (lejeloven § 184, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Ting, lejeren har efterladt, bør udlejeren ikke bare smide ud; få først klarhed over, om lejeforholdet er ophørt.

Hvad bør udlejeren gemme?

En sag om ubetalt husleje bliver afgjort på papirerne. Gem lejeaftalen eller anden dokumentation for, hvad der er aftalt, en oversigt over betalinger og restance, påkravet med dato og bevis for, at det er kommet frem, og selve ophævelsen. Kan udlejeren kun sandsynliggøre sin ret, kan fogedretten kræve, at udlejeren stiller sikkerhed for den skade, en udsættelse kan påføre lejeren (retsplejeloven § 597, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Som lejer bør du tilsvarende gemme kvitteringer og al korrespondance. Har du betalt kontant, så bed altid om en skriftlig kvittering med dato og beløb, for uden den kan det være svært at bevise, at restancen faktisk er betalt inden fristen.

Opsigelse af lejer uden lejekontrakt: gælder reglerne også?

Ja. En lejeaftale behøver ikke være skrevet ned; den skal kun laves skriftligt, hvis en af parterne kræver det, og aftalen anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang intet andet udtrykkeligt er aftalt (lejeloven § 11, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). En mundtlig aftale om at leje en bolig mod betaling er derfor en lejeaftale med hele lejelovens beskyttelse.

Opsigelse af lejer uden lejekontrakt følger de samme regler som ellers: udlejeren kan kun opsige af grundene i § 170 og § 171 og skal overholde formkravene i § 176. Ved manglende betaling gælder påkravet med de 14 dage fuldt ud. Den praktiske forskel er bevisbyrden. Uden en skriftlig kontrakt kan det være svært at vise, hvad huslejen er, hvornår den forfalder, og hvad der ellers er aftalt. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at være det beløb, der er rimeligt efter lovens regler (lejeloven § 11, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Begge parter kan derfor med fordel kræve aftalen skrevet ned; se guiden om at lave en lejekontrakt.

Hvis du er lejer og ikke kan betale

Den vigtigste frist er de 14 dage efter påkravet. Betaler du hele restancen inden da, kan lejeaftalen ikke hæves på grund af den for sene betaling (lejeloven § 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Kan du kun betale en del, så sig det til udlejeren skriftligt og hurtigt; en aftale om en afdragsordning er en aftale mellem jer, og loven giver dig ikke ret til den. Gem kvitteringer for alle betalinger.

Mener du, at du ikke skylder beløbet, for eksempel fordi huslejen er sat for højt, er det en anden sag. Uenighed om husleje kan ofte indbringes for huslejenævnet, men det stopper ikke i sig selv et påkrav. Læs om reglerne for husleje og tal med udlejeren eller søg hjælp, før fristen løber ud. Bor du i en almen bolig, gælder almenlejeloven; se guiden om almen bolig. Vi forklarer reglerne, men vurderer ikke din konkrete sag.