Forudbetalt leje: hvad er det, og hvordan bruges det?

Hvad er forudbetalt husleje?

Forudbetalt leje er husleje, du betaler på forskud ved indflytningen, oven i den almindelige husleje for den første måned. Pengene bliver stående hos udlejer i hele lejeperioden og bruges først til sidst: når lejeaftalen er opsagt eller ophævet, kan du modregne beløbet i den sidste del af lejeperioden (lejeloven § 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Du betaler altså ikke husleje for de sidste måneder, fordi du allerede har gjort det.

Hvad er forudbetalt husleje så præcist i lovens forstand? Loven definerer det som det beløb, der "umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren" (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Det skal ikke forveksles med, at almindelig husleje betales forud. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud, altså den 1. i måneden for den måned, der kommer (§ 58, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den løbende månedsbetaling er ikke forudbetalt husleje i lovens forstand; det er det ekstra beløb, der står hos udlejer hele tiden. Reglerne om sikkerhed i øvrigt står i guiden til depositum.

Hvad betyder forudbetalt husleje i din kontrakt?

Hvad betyder forudbetalt husleje, når det står i kontrakten med et beløb ud for? Det betyder, at du ved indflytningen betaler dette beløb ud over sikkerheden og den første måneds leje, og at du får det "tilbage" ved at lade være med at betale den sidste leje. Står der fx 3 måneders forudbetalt leje, skal du ikke betale husleje for de sidste 3 måneder, når du har opsagt. Det er vigtigt at læse kontrakten, så du ved, hvilket beløb der er sikkerhed, og hvilket der er forudbetaling. De to behandles forskelligt, når du flytter.

Sikkerheden står til dækning af dine forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026) og betales tilbage efter synet. Forudbetalingen er husleje og bruges i de sidste måneder. Blander du dem sammen og holder op med at betale for tidligt, kan du ende med at skylde husleje. Vil du gennemgå hele kontrakten, så brug vores tjekliste til lejekontrakten.

Hvor meget forudbetalt leje må udlejer kræve?

Der er to lofter, og begge skal overholdes. Udlejer kan kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder, men kun når beløbet samtidig ikke overstiger den leje, der skal betales i perioden fra din opsigelse, til lejeforholdet ophører (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Er dit opsigelsesvarsel 3 måneder, som det almindeligvis er (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026), vil loftet i praksis være 3 måneder. For et værelse i udlejers egen bolig er varslet kun 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og så er rammen for forudbetalingen tilsvarende mindre.

Tanken er enkel: du skal kunne bruge hele forudbetalingen op i opsigelsesperioden. Kræver udlejer mere, end du kan nå at modregne, er der tale om noget andet end forudbetaling. I ejendomme med omkostningsbestemt husleje er det strafbart at kræve sikkerhed og forudbetalt leje i strid med lofterne, med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (§ 62, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Huslejenævnet kan tillade at fravige lofterne, hvis der stilles behørig sikkerhed for dit krav på tilbagebetaling (§ 59, stk. 5, tjekket 26. september 2026).

For ustøttede private plejeboliger kan udlejer slet ikke kræve lejen forudbetalt (§ 61, tjekket 26. september 2026). Og den løbende leje for en lejlighed eller et værelse kan aldrig kræves for mere end 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Et regneeksempel: hvad koster indflytningen?

Lad os sige, at huslejen er 9.000 kr. om måneden, og at udlejer kræver det højeste, loven tillader. Så betaler du ved indflytningen 27.000 kr. i sikkerhed (3 måneder), 27.000 kr. i forudbetalt leje (3 måneder) og 9.000 kr. i husleje for den første måned. I alt 63.000 kr., før du har båret den første flyttekasse ind. Tallene er et eksempel; mange udlejere kræver mindre.

Når du flytter igen, ser det anderledes ud. De 27.000 kr. dækker de sidste 3 måneders husleje, så dem betaler du ikke. De 27.000 kr. i sikkerhed får du tilbage efter synet, minus lovlige krav. Det er derfor, det er så vigtigt at kunne se forskel på de to beløb i kontrakten.

Forudbetalt leje ved ophævelse og i fremleje

Retten til at modregne gælder ikke kun, når du selv har opsagt. Den gælder også, når lejeaftalen er ophævet (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Er aftalen ophævet af udlejer, skal du dog betale leje, indtil du kunne være flyttet med sædvanligt varsel, og dække udlejers tab, mens udlejer skal forsøge at genudleje (§ 184, tjekket 26. september 2026). Forudbetalingen indgår i det regnestykke.

Har du fremlejet din bolig og modtaget forudbetalt leje fra din fremlejetager, har du en frist. Du skal have lavet endelig afregning og betalt overskydende sikkerhed og forudbetalt leje tilbage senest 6 uger efter fremlejeforholdets ophør, eller efter huslejenævnets endelige afgørelse, ellers kan du straffes med bøde (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Reglerne om fremleje står i guiden til fremleje.

Hvad sker der, når huslejen stiger?

Stiger huslejen, kan udlejer kræve både sikkerheden og den forudbetalte leje reguleret, så de passer til den nye leje. Reguleringen opkræves i lige store månedlige beløb over lige så mange måneder, som beløbet svarede til ved indflytningen (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Havde du betalt 3 måneders forudbetalt leje, fordeles stigningen altså over 3 måneder. Reguleringen er en pligtig pengeydelse, så den skal betales til tiden (§ 60, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Falder lejen, går det den anden vej: udlejer skal betale en tilsvarende del af sikkerheden og forudbetalingen tilbage fra nedsættelsestidspunktet (§ 60, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du får ingen renter af pengene i mellemtiden (sm.dk, Depositum og forudbetalt leje, tjekket 26. september 2026). Hvordan huslejen må reguleres, står i guiden til huslejestigning.

Når du flytter: sådan bruges forudbetalingen

Når du har opsagt, eller lejeaftalen er ophævet, modregner du forudbetalingen i den sidste del af lejeperioden (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Du skal selv holde styr på det. Skriv til udlejer, når du opsiger, at du modregner den forudbetalte leje i de sidste måneder, og hvilke måneder det drejer sig om. Så undgår du, at udlejer opfatter det som manglende betaling.

Det er også værd at vide, at du i tilfælde af opsigelse kun skal betale leje for tiden, indtil lejeforholdet ophører (§ 58, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Flytter du tidligere end opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer forsøge at genudleje, og det, udlejer får ind ved genudlejning, går fra i udlejers krav mod dig (§ 175, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Bliver lejemålet genudlejet før tid, kan der derfor opstå et overskud af forudbetalt leje, som skal gøres op sammen med sikkerheden. Har du spørgsmål om selve opsigelsen, så læs guiden til opsigelse af lejemål.

Hvis udlejer ikke vil godtage modregningen

Det sker, at en udlejer ikke har styr på, at der er betalt forudbetalt leje, og opfatter den manglende husleje i de sidste måneder som manglende betaling. Så kan du modtage et påkrav. Tag det alvorligt: et påkrav giver dig 14 dage, og udlejer kan tidligst sende det efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Svar skriftligt med det samme, vedlæg kontrakten og kvitteringen for forudbetalingen, og henvis til § 59, stk. 3. Er I stadig uenige, er det huslejenævnet, der afgør spørgsmålet (§ 63, tjekket 26. september 2026). Læs mere om påkrav i guiden til manglende betaling af husleje.

Betale depositum før kontrakt: er det en god idé?

Mange spørger, om man kan betale depositum før kontrakt er skrevet under. Loven knytter sikkerheden og forudbetalingen til indgåelsen af lejemålet: udlejer kan kræve dem "ved lejemålets indgåelse" (§ 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Og en lejeaftale skal være skriftlig, når en af parterne kræver det (§ 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Kræv derfor kontrakten, før du betaler. Så ved du, hvad pengene er betaling for, og du har et dokument, der viser det.

Vores råd er også praktiske. Se boligen, før du betaler. Betal til den udlejer, der står i kontrakten, og via bank, så betalingen kan spores. Vær opmærksom, hvis der kræves penge, der hverken er leje, sikkerhed eller forudbetaling. Ved udlejning til beboelse er det ikke tilladt at kræve vederlag fra lejeren, og et sådant beløb kan kræves tilbage med rente (§ 15, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026).

Lejlighed uden depositum: findes det?

Ja. Lejeloven sætter et maksimum, ikke et minimum: udlejer kan kræve "højst" 3 måneders leje i sikkerhed (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026) og forudbetaling "op til" 3 måneder (§ 59, stk. 3, tjekket 26. september 2026). En lejlighed uden depositum er derfor lovlig, hvis udlejer vil det. Det er udlejers valg, og du har ikke krav på det.

En lejebolig uden depositum møder du også i andre former. I almene boliger betaler du typisk et beboerindskud i stedet, og kun hvis der ikke opkræves indskud, kan udlejer kræve et depositum på op til 3 måneders leje (almenlejeloven §§ 45-46, tjekket 26. september 2026); se beboerindskud og depositum. Lejer du i fremleje, kan du selv vælge at stille en bankgaranti eller et indestående på en særskilt deponeringskonto i stedet for kontanter (§ 59, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Pengene står så ikke hos din udlejer, men sikkerheden er der stadig.

Hvis ejendommen bliver solgt

Aftaler om forudbetaling af leje, indskud og sikkerhed gælder over for enhver ny ejer uden tinglysning, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Med 3 måneders sikkerhed og 3 måneders forudbetaling er du netop på grænsen. Den nye ejer skal altså respektere, at du modregner forudbetalingen, når du flytter.

Hvem afgør en uenighed?

Uenighed om forudbetalt leje, sikkerhed og sikkerhedsstillelse afgøres af huslejenævnet (§ 63, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag (borger.dk, Beboerklagenævn og huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Vi vurderer ikke din konkrete sag; det gør huslejenævnet og i sidste ende boligretten. Læs mere om nævnet i guiden til huslejenævnet.