Indflytningssyn: regler, rapport og gratis skabelon

Hvad er et indflytningssyn?

Et indflytningssyn er en gennemgang af lejligheden, som udlejeren holder sammen med dig, når du flytter ind. Resultatet skrives ned i en indflytningsrapport. Formålet er enkelt: når du en dag flytter igen, skal ingen gætte på, hvordan boligen så ud, da du fik nøglerne. Lejeloven gør synet til en pligt for udlejere med mere end én beboelseslejlighed (lejeloven § 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Rapporten bliver målestokken for alt, der sker ved fraflytningen. Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den (lejeloven § 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og det er indflytningsrapporten, der viser, hvad "den stand" var. Den hænger derfor tæt sammen med dit depositum: jo bedre standen er dokumenteret, jo sværere er det at trække urimelige beløb fra. Overvejer du stadig kontrakten, så læs først om lejekontrakt skabelon og typeformular A10, hvor synet også er nævnt.

Hvilke indflytningssyn regler gælder, og hvem har pligten?

Pligten gælder udlejeren, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud. Udlejeren skal syne lejligheden i forbindelse med indflytningen, udarbejde en rapport og indkalde dig til synet (lejeloven § 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Reglerne kan ikke fraviges til skade for dig i kontrakten (§ 93, tjekket 26. september 2026).

Ministeriets vejledning om syn præciserer, hvem der falder uden for. Det gælder udlejere af enkeltværelser uden eget køkken, ejeren af en enkelt ejer- eller andelsbolig og en lejer, der fremlejer sin egen lejlighed og ikke udlejer andre. Til gengæld tæller det ikke, om lejlighederne ligger i samme ejendom; det afgørende er antallet på det tidspunkt, lejeaftalen indgås (vejledning nr. 10936/2015, pkt. 2.2, tjekket 26. september 2026). Er du i tvivl, kan du bede om en skriftlig erklæring på tro og love om, at udlejeren kun har én lejlighed. Vejledningen er skrevet til den tidligere lejelov, så dens paragrafnumre er forældede, men beskrivelsen af pligten svarer til den nuværende § 90.

Har din udlejer ikke pligt, anbefaler vejledningen alligevel, at I går boligen igennem sammen og skriver fejl og mangler ned, før du flytter ind. Det koster ingenting og kan spare jer begge for en diskussion om flere tusind kroner senere.

Hvornår skal synet holdes, og hvordan bliver du indkaldt?

Loven siger "i forbindelse med indflytningen" og sætter ingen fast dato. Vejledningen forklarer, at synet skal ligge så tæt på overtagelsen som praktisk muligt, fordi det ellers bliver svært at afgøre, om en skade var der fra starten (vejledningen, pkt. 2.3.2, tjekket 26. september 2026). Der er heller ikke et bestemt varsel eller et krav om, at indkaldelsen er skriftlig; en e-mail kan være nok. Kommer indkaldelsen med kort frist, så svar hurtigt og foreslå et andet tidspunkt, hvis du ikke kan. Du må gerne tage en bisidder eller beboerrepræsentationen med.

Synet koster dig ikke et gebyr på stedet. Vejledningen betegner udgiften som en del af udlejerens drift, som i ejendomme med omkostningsbestemt leje kan indgå i lejeberegningen som administration (pkt. 2.7, tjekket 26. september 2026).

Indflytningssyn tjekliste: det skal du se efter

Start med det, loven kræver på overtagelsesdagen: lejligheden skal være rengjort, ruderne hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med nøgler (lejeloven § 89, tjekket 26. september 2026). Gå derefter rum for rum. Ministeriets eksempel på en rapport deler boligen op i værelser og entré, køkken, bad og toilet samt inventar, og for hvert rum ser man på loft, vægge med tapet eller maling, gulv, træværk, vinduer, radiatorer og rør, kontakter og stik samt døre (sm.dk, eksempel på indflytningsrapport, tjekket 26. september 2026).

I køkken og bad kommer vandhaner, afløb, toilet og cisterne, bordplader og skabe med. Hvidevarer noteres med fabrikat og årgang, og porttelefon, antennestik og antallet af nøgler hører også med. Tag billeder med dato af alt, der ikke er nyt: skruehuller, skjolder, ridser i gulvet, afskallet maling. Vejledningen nævner udtrykkeligt, at billeddokumentation kan indgå i synet (pkt. 2.3.3, tjekket 26. september 2026).

Hvad skal en indflytningssyn rapport indeholde?

Der er ingen formkrav. Rapporten kan stilles op, som udlejeren finder hensigtsmæssigt, men alt væsentligt, der konstateres ved synet, skal med (pkt. 2.3.3, tjekket 26. september 2026). Det er detaljeringsgraden, der afgør, om rapporten kan bruges. Er lejligheden nymalet, skal det stå, og helst om det gælder alle flader. Er den ikke nyistandsat, anbefaler vejledningen, at udlejeren skriver, hvornår der sidst er malet. Netop det spørgsmål skaber mange konflikter ved fraflytning.

Ministeriets eksempel bruger bogstavkoder. For standen: N for nyistandsat, G for god, D for dårlig, S for slidt men brugbar og F for forefindes ikke. For konsekvensen: U, hvis det skal udbedres for udlejerens regning, og Ul, hvis det ikke udbedres (eksemplet, tjekket 26. september 2026). En rapport, der kun siger "lejligheden er i pæn stand", beskytter hverken dig eller udlejeren.

Findes der en indflytningssyn skabelon?

Ja, der findes en gratis og officiel. Ministeriet har lagt et eksempel på en indflytningsrapport ud som Word-fil på siden om indflytning og overtagelse (sm.dk, indflytning og overtagelse, tjekket 26. september 2026), og det samme eksempel er bilag 1 til vejledningen. Det kan bruges direkte eller som inspiration. Det er ikke obligatorisk; udlejeren må bruge sit eget skema eller et digitalt system. Typeformular A10 har i sin § 7 felter, hvor I krydser af, om udlejeren har mere end én lejlighed, og om standen bliver konstateret ved indflytningssyn og fraflytningssyn (typeformular A10, § 7, tjekket 26. september 2026).

Når synet finder fejl: hvem retter dem?

Udlejeren skal stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse (lejeloven § 89, tjekket 26. september 2026). Finder I ved synet noget, der ikke lever op til det, kan det noteres som "udbedres for udlejers regning". Noget andet er ting, der blot er slidte, og som ikke skal laves nu. De noteres, så du ikke hæfter for dem senere. Spørg på stedet, hvad der bliver udbedret og hvornår, og bed om at få svaret skrevet ind i rapporten. Sker der ikke noget, kan huslejenævnet pålægge udlejeren at udbedre manglen (§ 92, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Flytter du ind i en nyistandsat lejlighed?

Udlejeren bestemmer som udgangspunkt, om boligen lejes ud nyistandsat eller som den er, og det kan aftales i kontrakten (vejledningen, pkt. 4.5, tjekket 26. september 2026). Står der "nyistandsat" i rapporten, har det en pris for dig senere: har du den indvendige vedligeholdelse og ikke vedligeholdt undervejs, kan du komme til at aflevere den nymalet (pkt. 4.4.3, tjekket 26. september 2026). Tjek derfor, at det faktisk er rigtigt for hvert rum. Er loftet i soveværelset ikke malet, skal det stå.

Indflytningssyn i en almen bolig

I de almene boliger gælder almenlejeloven. Her skal udlejeren i forbindelse med indflytningen udarbejde en indflytningsrapport med din medvirken, og der er ingen undtagelse for små udlejere (almenlejeloven § 14, tjekket 26. september 2026). Afdelingens vedligeholdelsesreglement skal beskrive den standard, boligerne skal have ved overtagelsen (§ 25, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Læs reglementet sammen med rapporten; det afgør, hvad du selv skal vedligeholde. Mere om sektoren i guiden om almen bolig.

Udlevering: det siger indflytningsrapport lejeloven-reglen

Mange søger på indflytningsrapport lejeloven, og svaret står i § 90, stk. 2. Rapporten skal udleveres til dig ved synet, eventuelt som et digitalt dokument. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for at have modtaget den, skal udlejeren sende den senest 2 uger efter synet (lejeloven § 90, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Din underskrift bekræfter kun, at du har fået en kopi, ikke at du er enig. Det står direkte i ministeriets eksempel, som også siger, at parterne ikke behøver at være enige om indholdet (eksemplet, tjekket 26. september 2026).

Er du uenig i en vurdering, så skriv det i bemærkningsfeltet, eller send dine kommentarer til udlejeren hurtigst muligt. Gem rapporten sammen med lejekontrakten, dine billeder og kvitteringen for depositum. Du får brug for alle fire, når du flytter.

Hvad sker der, hvis udlejeren springer synet over?

Så mister udlejeren sit krav på istandsættelse ved fraflytning, med undtagelse af skader, du er ansvarlig for (lejeloven § 90, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Det samme gælder, hvis du ikke blev indkaldt, eller hvis rapporten aldrig blev udleveret. Du slipper altså for at betale for almindeligt slid, som din vedligeholdelsespligt ellers ville dække, men ikke for fx brandmærker i bordpladen eller ødelagte døre. Hvordan grænsen mellem slid og skade trækkes, gennemgår vi i guiden om istandsættelse ved fraflytning.

Dine egne 2 uger til at melde mangler

Synet fritager dig ikke for din egen frist. Er noget mangelfuldt, når lejeforholdet begynder, skal du senest 2 uger efter begyndelsen meddele udlejeren, at du vil gøre manglen gældende. Ellers mister du retten til fx afslag i lejen eller udbedring for den mangel (lejeloven § 91, tjekket 26. september 2026). Fristen gælder også, selv om du har deltaget i synet og fået rapporten; det skriver ministeriets eksempel og A10 udtrykkeligt (A10, § 7, tjekket 26. september 2026). Undtaget er mangler, du ikke kunne opdage med sædvanlig opmærksomhed, og tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt.

Send din mangelliste skriftligt og gem dokumentation for, hvornår den blev sendt. Fristen løber fra lejeforholdets begyndelse, ikke fra synsdatoen, så de to kan ligge forskudt.

En brugbar mangelliste er konkret: rum, sted og hvad der er galt. "Revne i vinduesrude i stuen mod gaden", "køleskabets dørpakning utæt", "tre skruehuller over sofavæggen" er bedre end "diverse slid". Vedlæg billederne, og bed udlejeren bekræfte modtagelsen. Reagerer udlejeren ikke, kan passiviteten efter omstændighederne betyde, at din liste lægges til grund (pkt. 2.5, tjekket 26. september 2026).

Uenig om standen: hvem afgør det?

Er I uenige om, hvorvidt lejligheden var mangelfuld ved begyndelsen, afgør huslejenævnet det, og nævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen (lejeloven § 92, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag for huslejenævnet (borger.dk, huslejenævn, tjekket 26. september 2026). Spørgsmål om afslag i lejen eller erstatning hører derimod under boligretten. Læs mere i guiden om huslejenævnet. Vi vurderer ikke konkrete sager; vi forklarer reglerne og peger på, hvor afgørelsen træffes.

Når du en dag skal videre, fortsætter historien i guiden om fraflytningssyn, hvor rapporten fra i dag bliver sammenlignet med standen på din sidste dag.