Fraflytningssyn: frister, indkaldelse og rapport

Hvad er et fraflytningssyn?

Et fraflytningssyn er udlejerens gennemgang af lejligheden, efter at du er flyttet ud. Her bliver det afgjort, hvad der skal males, repareres eller rengøres for din regning, og alt skal skrives i en fraflytningsrapport. Reglerne er strammere end de fleste tror: holder udlejeren ikke fristerne, bortfalder kravet (lejeloven § 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Det har direkte betydning for, hvor meget af dit depositum du får tilbage.

Synet er anden halvdel af en proces, der begyndte med indflytningssynet. Standen dengang er grænsen for, hvad der kan kræves nu. Har du endnu ikke skrevet kontrakt, så se også guiden til lejekontrakt skabelon, fordi det er kontrakten, der fordeler vedligeholdelsen.

Fraflytningssyn regler: hvem skal holde synet?

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at de er blevet bekendt med, at du er flyttet (lejeloven § 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Det er antallet af lejligheder på tidspunktet for fraflytningen, der tæller. Pligten hænger derfor ikke sammen med, om der var indflytningssyn: en udlejer kan have fået flere lejligheder i mellemtiden eller have solgt dem fra (vejledning nr. 10936/2015, pkt. 3.2, tjekket 26. september 2026). Vejledningen er skrevet til den tidligere lejelov; reglerne står i dag i § 187.

Har udlejeren kun én lejlighed, er der ingen pligt til syn. Så skal krav om istandsættelse i stedet fremsættes senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Den frist kan her forlænges ved aftale, mens den ikke kan fraviges til din skade, når udlejeren har pligt til syn (§ 189, tjekket 26. september 2026).

Indkaldelse til fraflytningssyn: varsel og form

Du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. I kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Det er praktisk, hvis du allerede er ude af boligen og gerne vil have synet overstået. Sørg for, at en sådan aftale står på skrift.

For at indkaldelsen kan nå frem, skal du senest 8 dage før fraflytningen oplyse den adresse, som meddelelser og krav kan sendes til (lejeloven § 186, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Glemmer du det, kan du ifølge vejledningen ikke bagefter påberåbe dig, at udlejeren har reageret for sent; udlejeren skal dog forsøge at finde din adresse, fx via folkeregisteret (pkt. 3.3.4, tjekket 26. september 2026). Beskeder kan som udgangspunkt sendes digitalt, men begge parter kan med 1 måneds varsel kræve papir (lejeloven § 13, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Hvornår begynder de 2 uger at løbe?

Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen. Typisk er det, når nøglerne er afleveret, og boligen er ryddet, så du ikke længere kan disponere over den. Har du ikke afleveret nøglerne, må udlejeren som udgangspunkt gå ud fra, at du ikke er flyttet, men fristen løber senest fra lejeperiodens udløb (pkt. 3.3.2, tjekket 26. september 2026). Aflever derfor alle nøgler samlet og få en kvittering med dato.

Møder du ikke op, selv om du er indkaldt korrekt, kan synet holdes uden dig. Vælger udlejeren at indkalde til et nyt syn, skal det stadig ligge inden for de 2 uger. Bliver synet forsinket, fordi udlejeren ikke kan komme ind i lejligheden af grunde, du har ansvaret for, udskydes fristen (pkt. 3.3.2 og 3.4, tjekket 26. september 2026).

Hvad skal der stå i fraflytningsrapporten?

Udlejeren skal udarbejde rapporten ved synet og udlevere den til dig. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere, skal den sendes senest 2 uger efter synet (§ 187, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Alt, udlejeren vil kræve, skal stå i rapporten. Udgifter til istandsættelse, der ikke er med, er dig uvedkommende, medmindre der er tale om skjulte fejl eller svig (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Rapporten skal være klar. Vejledningen siger, at udlejeren ikke kan nøjes med at skrive, at lejligheden fremstår misligholdt; det skal fremgå, hvilke arbejder der kræves, og hvor. Udlejeren behøver dog ikke at sætte pris på arbejderne ved synet (pkt. 3.3.3 og 3.5, tjekket 26. september 2026). Ministeriets eksempel bruger koder som M for males, T for tapetseres, A for afslibes, R for repareres, U for udskiftes og RG for rengøres for lejerens regning, og IO for ikke i orden, men ikke for lejerens regning (sm.dk, eksempel på fraflytningsrapport, tjekket 26. september 2026). Eksemplet spørger også, om der blev lavet indflytningsrapport; har du den, så tag den med.

Sådan forbereder du dig til synet

Synet bør først holdes, når boligen er ryddet, så standen kan ses (pkt. 3.3.2, tjekket 26. september 2026). Brug dagene før til at gøre rent grundigt og til at tage billeder af hvert rum fra de samme vinkler som ved indflytningen. Find indflytningsrapporten og kontrakten frem, og se i kontraktens § 8, hvem der har den indvendige vedligeholdelse. Har du den, og trænger en væg til maling, er det ofte billigere at klare det selv før synet end at få en regning bagefter. Aftal det gerne med udlejeren først.

Du må have en person med, fx fra beboerrepræsentationen, som kender ejendommen. Gå rundt sammen med udlejeren, og spørg ind til hver post, før rapporten bliver skrevet færdig. Skriv dine bemærkninger ned, hvis du er uenig. Din underskrift på rapporten bekræfter kun, at du har modtaget den, ikke at du accepterer kravene (eksemplet, tjekket 26. september 2026).

Hvad hvis udlejeren ikke overholder reglerne?

Holder en udlejer med pligt til syn ikke synet inden for 2 uger, indkalder dig forkert eller udleverer ikke rapporten, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Det samme gælder, hvis der aldrig blev holdt det lovpligtige indflytningssyn, bortset fra skader, du selv er ansvarlig for (§ 90, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Pligten til syn kan ikke skrives ud af kontrakten (§ 189, tjekket 26. september 2026). Har du en kontrakt, hvor der står, at der ikke holdes syn, gælder loven alligevel.

Lejeloven fraflytning: dine egne pligter

Lejligheden skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Du skal aflevere den i samme stand, som da du fik den, med undtagelse af slid og ælde, der ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejeren skal udbedre. Du kan ikke pålægges at bringe den i bedre stand (lejeloven § 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). I opsigelsesperioden skal du give adgang til fremvisning mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, du selv fastsætter (§ 186, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Har du lavet forbedringer, må du kun fjerne dem, hvis du samtidig bringer lejligheden tilbage til den stand, du overtog den i. Har udlejeren givet samtykke til en ændring, kan retablering kun kræves, hvis udlejeren tog forbehold for det (§ 188, tjekket 26. september 2026).

Istandsættelse: hvad kan udlejeren kræve?

Mange søger på "fraflytning af lejemål istandsættelse", og svaret afhænger af kontrakten. Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, kan du kun mødes med krav om at male og lignende, hvis du har påført lejligheden skader. Har du selv overtaget den, skal du aflevere den i samme stand som ved overtagelsen (typeformular A10, vejledning til § 8, tjekket 26. september 2026). Det kan aldrig aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte mere end det, din vedligeholdelsespligt omfatter (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Hele gennemgangen står i guiden om istandsættelse ved fraflytning.

Lejeloven fraflytning efter 8 år: findes der en særregel?

Nej. Hverken lejeloven eller almenlejeloven har en regel om, at du slipper for istandsættelse efter 8 år. I private lejeboliger afhænger dit ansvar af, hvem der har vedligeholdelsen, og af hvor slidt lejligheden konkret er. Tiden, du har boet der, indgår i vurderingen, men den udløser ikke en automatisk fritagelse. Vejledningen nævner som en generel tommelfingerregel, at en lejer, der har den indvendige vedligeholdelse, må forvente at skulle male efter omkring 5 års sædvanlig brug (pkt. 4.4.3, tjekket 26. september 2026).

Tallet 8 kan stamme fra de almene boliger. Her kan boligorganisationen vælge en ordning, hvor du betaler for en såkaldt normalistandsættelse, og hvor udlejeren gradvist overtager udgiften over en periode på højst 10 år fra indflytningen (almenlejeloven § 26, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Perioden fastsættes i afdelingens vedligeholdelsesreglement (§ 25, stk. 2, tjekket 26. september 2026), så den kan være kortere. Bor du alment, så læs reglementet; det er dér, dit tal står. Se også guiden om almen bolig.

Almene boliger: syn og opgørelse

I en almen bolig skal synet også holdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Senest 2 uger efter synet skal du skriftligt have besked om arbejdernes omfang, den anslåede udgift og din andel. Ellers bortfalder kravet, og overskridelser, der hæver din samlede andel med mere end 10 pct., er dig uvedkommende (almenlejeloven § 94, tjekket 26. september 2026).

Uenig efter synet: hvor klager du?

Huslejenævnet afgør tvister om reglerne om fraflytning og istandsættelse, herunder tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning (lejeloven § 190 som ændret ved lov nr. 1793/2023, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag. I almene boliger er det beboerklagenævnet, og det koster 172 kr. (2026) (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Her skal uenighed om opgørelsen indbringes senest 2 uger efter, at du har modtaget den (almenlejeloven § 29, tjekket 26. september 2026). Vi vurderer ikke din konkrete sag; læs om processen i guiderne om huslejenævnet og depositum tilbage.

Før du går til nævnet, skal du først kontakte udlejeren og forsøge at finde en løsning. Lykkes det ikke, skal klagen være skriftlig og have den nødvendige dokumentation med, fx kontrakten og det, du er utilfreds med (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Ved en fraflytningssag er det typisk indflytningsrapporten, fraflytningsrapporten, opgørelsen over depositum og dine billeder. Nævnet kan besigtige boligen og indkalder i så fald begge parter med mindst 1 uges varsel.