Istandsættelse ved fraflytning: hvad skal lejeren betale?

Hvad dækker istandsættelse?

Når du flytter fra en lejebolig, handler istandsættelse ved fraflytning om at indhente den vedligeholdelse, du havde pligt til, men ikke nåede i lejeperioden, og om at udbedre skader, du har forvoldt. Lejeloven definerer den indvendige vedligeholdelse som hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (lejeloven § 111, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Alt andet er udvendig vedligeholdelse, som udlejeren normalt har, bortset fra låse og nøgler, som lejeren skal vedligeholde (§ 112, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Den afgørende grænse står i § 187: du skal aflevere lejligheden i samme stand, som da du overtog den, men slid og ælde, der ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, er ikke dit ansvar, og du kan aldrig pålægges at bringe den i bedre stand (lejeloven § 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det, der bliver trukket, går typisk fra dit depositum. Hvem der har vedligeholdelsen, står i din kontrakt; se guiden om lejekontrakt skabelon, hvis du er ved at skrive en.

Hvem har den indvendige vedligeholdelse?

I typeformular A10 står det i § 8, hvor der krydses af ved enten udlejeren eller lejeren. Uden en aftale ligger pligten hos udlejeren (typeformular A10, § 8 og vejledningen, tjekket 26. september 2026). Forskellen er stor, når du flytter:

• Udlejeren har vedligeholdelsen: så kan du kun mødes med krav om maling og lignende, hvis du har påført lejligheden skader. Almindeligt slid er udlejerens sag, og udlejeren sparer op til det på en vedligeholdelseskonto for lejligheden (§ 117, tjekket 26. september 2026).
• Du har vedligeholdelsen: så skal du inden fraflytningen udføre den vedligeholdelse af lofter, vægge og gulve, der burde have været lavet undervejs (A10, vejledning til § 8, tjekket 26. september 2026).

Og uanset kontrakten: det kan ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele, din vedligeholdelsespligt omfatter (lejeloven § 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Findes "normalistandsættelse" og en regel om 4 uger?

For private lejeboliger bruger lejeloven ikke ordet normalistandsættelse, og der findes ingen regel om 4 uger. De frister, der gælder, er på 2 uger. Ministeriets vejledning fra 2015 brugte udtrykket "normal istandsættelse" om den ordning, der blev indført dengang: det blev forbudt at aftale, at lejeren skal nyistandsætte ved fraflytning, uanset om der er et behov (vejledning nr. 10936/2015, pkt. 4.1-4.2, tjekket 26. september 2026). Istandsættelse kan kun kræves, når der konkret er et vedligeholdelsesbehov. Ifølge vejledningen greb ændringen ikke ind i aftaler, der allerede var indgået før 1. juli 2015. Har du en ældre kontrakt med et vilkår om nyistandsættelse, så få den vurderet.

I almene boliger er normalistandsættelse derimod et begreb i loven. Vælger boligorganisationen den ordning, betaler du ved fraflytning for nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Udlejeren overtager gradvist din udgift over en periode på højst 10 år fra indflytningen, og flytter du før, betaler du kun den andel, der ikke er overtaget (almenlejeloven § 26, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Hvilken ordning og periode der gælder, står i afdelingens vedligeholdelsesreglement (§ 25, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Misligholdelse eller slid og ælde?

Udlejerens krav falder i to grupper. Misligholdelse er skader fra forkert brug eller uforsvarlig adfærd, og dem betaler du altid, også på dele, udlejeren vedligeholder. Vejledningen nævner hundekrads på karme, brandmærker på bordpladen og ridser i gulvet. Et lakeret gulv, hvor lakken er slidt igennem, så træet har taget skade, regnes også som misligholdelse, fordi skaden kunne være afværget (pkt. 4.3, tjekket 26. september 2026).

Slid og ælde er det, der kommer af almindelig brug. Skjolder efter billeder, huller efter skruer, mærker efter sko på paneler og afskallede døre hører som udgangspunkt hertil. Dem betaler du kun, hvis du har den indvendige vedligeholdelse. Et usædvanligt stort antal huller kan dog ende som misligholdelse (pkt. 4.4.3, tjekket 26. september 2026).

Istandsættelse ved fraflytning efter 1 år

Et kort lejeforhold udløser ikke automatisk en fuld nymaling. Vejledningen beskriver, at behovet skal vurderes rum for rum og flade for flade, og at der skal ses på, hvor længe du har boet der. Den nævner som en generel tommelfingerregel, at en lejer med den indvendige vedligeholdelse må forvente at male efter omkring 5 års sædvanlig brug, men at tidspunktet kan være et andet efter omstændighederne (pkt. 4.4.3 og 4.6, tjekket 26. september 2026).

Omvendt kan en kort lejeperiode godt give et krav. Overtog du en nymalet lejlighed og afleverer vægge med tydelige mærker, kan der være et konkret behov de steder. Vurderingen skal bygge på en samlet betragtning, så en væg, du har efterladt pænere, kan opveje en anden (pkt. 4.2, tjekket 26. september 2026). Her er indflytningsrapporten dit vigtigste bevis; læs om den i guiden om indflytningssyn.

Et tænkt eksempel viser logikken. En lejer har den indvendige vedligeholdelse, overtog en lejlighed, hvor kun stuen var nymalet, og flytter efter et år. Ved synet er der mærker efter en reol i stuen, mens soveværelset ser ud som ved indflytningen. Et krav om at male stuen kan være relevant, fordi den blev overtaget nymalet og nu trænger. Et krav om at male soveværelset er det ikke, fordi det ikke er i ringere stand end ved overtagelsen. Hvad der konkret gælder i en sag, afgør huslejenævnet, ikke os.

Istandsættelse af lejlighed ved fraflytning pris: hvad må det koste?

Der findes ingen officiel prisliste. Det, der gælder, er, at udgifterne ikke må overstige, hvad der er rimeligt og sædvanligt, og at kravet skal nedsættes skønsmæssigt, hvis udlejeren fx udskifter gamle bygningsdele med nye og dermed får en gevinst (pkt. 4.7, tjekket 26. september 2026). Ellers ender du med at aflevere boligen i bedre stand, end du fik den.

Udlejeren behøver ikke at sætte pris på arbejderne ved synet, men du kan bede om en specificeret opgørelse, når beløbet trækkes. Hvis lejeren ikke har overholdt sin vedligeholdelsespligt, kan udlejeren modregne udgiften i depositum (sm.dk, vedligeholdelse, tjekket 26. september 2026). Sammenlign derfor opgørelsen punkt for punkt med fraflytningsrapporten; se også guiden om depositum tilbage.

Istandsættelse af lejlighed ved dødsfald

Dør lejeren, har en ægtefælle ret til at fortsætte lejeforholdet. Det samme gælder en samlever, der har haft fælles husstand med lejeren i mindst 2 år op til dødsfaldet (lejeloven § 163, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Fortsætter ingen, kan både udlejeren og dødsboet opsige med sædvanligt varsel, også selv om lejeaftalen er tidsbestemt eller har et længere varsel. Er boligen en plejebolig, kan opsigelsen ske med 1 måneds varsel (§ 163, stk. 4-5, tjekket 26. september 2026).

Reglerne om fraflytningssyn og istandsættelse gælder også her. Det er dødsboet, der opsiger og afleverer boligen, så det er vigtigt, at boet oplyser en adresse til indkaldelser og krav. Fristerne for syn og rapport er de samme som ved enhver anden fraflytning.

Frister, der kan fjerne kravet

Istandsættelse kan kun kræves, hvis udlejeren har fulgt reglerne. Har en udlejer med flere lejligheder ikke holdt indflytningssyn, bortfalder kravet, bortset fra skader, du er ansvarlig for (§ 90, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Er fraflytningssynet ikke holdt inden for 2 uger, eller er rapporten ikke udleveret, bortfalder kravet også (§ 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026), og det, der ikke står i rapporten, kan ikke kræves bagefter (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Læs hele forløbet i guiden om fraflytningssyn.

Gulve og rengøring

Gulvbehandling hører til den indvendige vedligeholdelse, og ifølge vejledningen omfatter lakering også den mellemslibning, der er en nødvendig del af at lakere korrekt. En egentlig afslibning som led i en renovering af gulvet er derimod ikke indvendig vedligeholdelse (pkt. 4.4.2, tjekket 26. september 2026). Er gulvet slidt ned til træet, kan det dog være misligholdelse, som omtalt ovenfor. Rengøring er ikke vedligeholdelse i sig selv, men lejligheden skulle være rengjort, da du fik den (lejeloven § 89, tjekket 26. september 2026), og ministeriets eksempel på en fraflytningsrapport har en særlig kode for rengøring for lejerens regning (sm.dk, eksempel på fraflytningsrapport, tjekket 26. september 2026).

Vedligeholdelseskontoen, når du har sagt op

Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, skal der hvert år sættes et beløb af på en konto for din lejlighed, 46 kr. pr. m² i 2021-niveau, som reguleres årligt (lejeloven § 117, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Pengene tilhører ikke dig. Du kan kræve arbejder betalt af kontoen, når der er brug for dem, men når lejeaftalen er opsagt af en af parterne, kan du ikke længere stille det krav (§ 118, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Vil du have malet på kontoens regning, skal det altså ske, før opsigelsen er sendt. Kontoen føres videre til den næste lejer (§ 117, stk. 6, tjekket 26. september 2026).

Almen bolig: 14 dage til istandsættelse

I almene boliger er der en regel, som ofte forveksles med en længere frist. Har du pligt til at istandsætte, kan det aftales, at du betaler husleje for den periode, istandsættelsen tager, men aldrig for mere end 14 dage (almenlejeloven § 44, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Alternativt kan det aftales, at du flytter ud indtil 14 dage før lejeforholdets ophør (§ 93, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Lejeloven for private lejeboliger har ikke en tilsvarende regel.

Kan du lave arbejdet selv?

Ja, hvis du har vedligeholdelsen, er det netop meningen, at arbejdet laves i lejeperioden eller før du flytter. Ministeriet skriver, at udlejeren selv kan beslutte, om lejeren må udføre vedligeholdelsesarbejderne, eller om der skal bruges faglærte håndværkere (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Tjek kontrakten, og aftal det skriftligt med udlejeren, inden du går i gang. Et dårligt udført arbejde kan ende som et nyt krav.

Uenig i kravet: hvem afgør det?

Huslejenævnet afgør uenighed om din pligt til at istandsætte og om tilbagebetaling af depositum (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. (2026). I almene boliger er det beboerklagenævnet for 172 kr. (2026), og uenighed om opgørelsen skal indbringes senest 2 uger efter, at du har modtaget den (almenlejeloven § 29, tjekket 26. september 2026). I København klages der videre til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, i andre kommuner til boligretten. Vi vurderer ikke din sag, men guiden om huslejenævnet viser, hvordan du indbringer den. Mere om vedligeholdelse i lejeperioden står i vedligeholdelse og renovering.