Opsigelse af lejer ved salg: det siger lejeloven

Kan udlejer opsige lejer, fordi ejendommen skal sælges?

Nej. Opsigelse af lejer ved salg findes ikke i lejeloven. Andre lejemål end de fire særlige typer i § 170 kan udlejeren kun opsige i de tilfælde, som § 171 opregner, og listen er udtømmende (lejeloven § 171, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Et salg står ikke på den. Det gælder, uanset om sælgeren er en privatperson med én udlejet lejlighed eller et selskab med en hel boligblok.

Grunden er enkel: dine rettigheder følger boligen og ikke ejeren. Lejerens rettigheder efter lejeloven gælder over for enhver uden tinglysning (lejeloven § 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Køberen træder ind som ny udlejer i den lejeaftale, der allerede findes, med samme husleje, samme vilkår og samme opsigelsesregler. Du behøver ikke skrive under på en ny kontrakt, og du skal ikke acceptere nye vilkår, fordi ejendommen skifter ejer.

Sælgeren må heller ikke betale dig for at flytte. Det er forbudt for en udlejer at tilbyde lejeren penge eller andre ydelser for at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør, og overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder (lejeloven § 16, stk. 1 og 4, tjekket 26. september 2026). Er et lejeforhold alligevel ophørt på den måde, kan lejeren kræve det genoprettet på uændrede vilkår (lejeloven § 16, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Lejers rettigheder ved salg af udlejningsejendom

Lejers rettigheder ved salg af udlejningsejendom er stærkere, end mange tror. Ud over selve lejeaftalen gælder aftaler om forudbetalt leje, depositum og lignende også over for køberen, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje (lejeloven § 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Fra 1. januar 2026 gælder det samme for aftaler om sikkerhedsstillelse ved etablering af ladepunkt (lov nr. 1641/2025, tjekket 26. september 2026). Dit depositum forsvinder altså ikke med den gamle ejer.

Der er to forbehold. Har du aftalt særlige rettigheder ud over loven, for eksempel at du ikke kan opsiges i en årrække, skal aftalen tinglyses for at være sikret over for en ny ejer (lejeloven § 17, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Og har du et krav, der forfaldt hos den gamle ejer, skal du anlægge sag inden 1 år fra lejeforholdets ophør, hvis kravet skal kunne rettes mod den nye ejer (lejeloven § 17, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Tilbudspligten: lejerne kan få ejendommen først

I større ejendomme har lejerne en ret, der går videre. Før udlejeren overdrager ejendommen til andre, skal lejerne tilbydes at overtage den på andelsbasis (lejeloven § 196, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Tilbudspligten gælder ejendomme, der udelukkende bruges til beboelse og har mindst seks beboelseslejligheder, og andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder. Den gælder ikke ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (lejeloven § 196, stk. 2-3, tjekket 26. september 2026).

Pligten udløses ved salg, gave, fusion, spaltning og mageskifte, og ved salg af aktier eller anparter, når køberen får flertallet af stemmerne i det selskab, der ejer ejendommen (lejeloven § 198, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den gælder ikke, når køberen er staten eller kommunen, en nær slægtning, en medejer, eller når ejendommen arves af en person (lejeloven § 198, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Tilbuddet skal gives til alle lejere af beboelseslejligheder, på samme pris og vilkår som ved et salg til anden side, og acceptfristen er mindst 10 uger, hvor juli måned ikke tæller med (lejeloven § 199, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Fristen løber først, når lejerne har fået de sædvanlige oplysninger om ejendommen (lejeloven § 199, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Siger lejerne nej, kan ejendommen sælges på de tilbudte vilkår, hvis skødet anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet (lejeloven § 199, stk. 6, tjekket 26. september 2026).

Kan man opsige lejer, hvis man selv skal bo der?

Det er her, et salg kan få betydning, men kun indirekte. Loven har tre regler om opsigelse af lejer til eget brug, og de har hver sine betingelser. Svaret på spørgsmålet »kan man opsige lejer hvis man selv skal bo der« er derfor: nogle gange, men ikke bare fordi man har købt boligen.

Ejer- og andelsboligen: ejeren af en enkelt udlejet ejer- eller andelsbolig kan opsige med mindst 1 års varsel for selv at bo der (lejeloven § 170, nr. 3, og § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Reglen gælder kun ejere, der ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og som ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når de opsiger. Den gælder kun for lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (lov nr. 1793/2023, lejeloven § 207, stk. 5, tjekket 26. september 2026). En køber, der overtager boligen med en lejer i, ejede den ikke, da lejeaftalen blev indgået, og er derfor efter ordlyden ikke omfattet.

Tofamilieshuset: i et hus, der kun havde to lejligheder, da aftalen blev indgået, og hvor ejeren bor i den ene, kan lejeren opsiges med mindst 1 års varsel (lejeloven § 170, nr. 2, og § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Eget brug i øvrigt: udlejeren kan opsige, når udlejeren selv vil bruge det lejede (lejeloven § 171, stk. 1, nr. 1, tjekket 26. september 2026). Her er der stramme begrænsninger. Udlejeren skal selv bo i lejligheden, og opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold; der lægges bl.a. vægt på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og på dine muligheder for at finde en anden bolig. Er lejligheden en ejerlejlighed, og er lejeaftalen indgået 1. juli 1986 eller senere, er det et krav, at udlejeren tidligere har boet i lejligheden. Ejer flere ejendommen sammen, kan de kun opsige lejeren af én lejlighed (lejeloven § 172, tjekket 26. september 2026). Varslet er mindst 1 år (lejeloven § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Kan man opsige en lejer af andre grunde?

Ja, men kun af de grunde, loven nævner. Ud over eget brug kan udlejeren opsige, når ejendommen skal nedrives, i visse sager om vicevært- og personaleboliger, når udlejeren to eller flere gange har fået meddelelse om, at lejeren ikke har efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser, ved grov tilsidesættelse af god skik og orden, ved brud på et betinget lejeforhold, og når vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra aftalen (lejeloven § 171, stk. 1, nr. 2-8, tjekket 26. september 2026). Opsiges du på grund af eget brug, nedrivning, viceværtforhold eller vægtige grunde, skal udlejeren tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig senest 3 måneder efter din fraflytningsdag (lejeloven § 174, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Søgninger som »lejeloven opsigelse udlejer« og »lejeloven opsigelse lejer« handler om de samme regler set fra hver sin side. Den samlede oversigt over varsler for både lejer og udlejer står i guiden om opsigelse af lejemål.

Kan køberen opsige for at renovere?

En almindelig modernisering er ikke en opsigelsesgrund. Nedrivning er, når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal rives ned. Ombygning giver kun ret til at opsige, når lejemålet må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen bliver almen bolig, eller når ombygningen sker på grund af ekspropriation (lejeloven § 171, stk. 1, nr. 2, tjekket 26. september 2026). Opsiges du efter den regel, skal udlejeren samtidig tilbyde dig at leje en tilsvarende bolig, hvis der bliver lejet ud efter genopførelsen eller ombygningen (lejeloven § 174, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Hvad ændrer sig i hverdagen, når ejendommen skifter ejer?

For dig som lejer ændrer et salg meget lidt. Lejeaftalen, husleje, depositum og husorden fortsætter. Det, der typisk skifter, er, hvem du betaler til, og hvem du kontakter om vedligeholdelse. Betal ikke til en ny konto, før du har fået skriftlig besked fra sælger eller køber om ejerskiftet, og gem beskeden. Bor udlejeren selv i ejendommen og vil opsige dig til eget brug, skal udlejeren samtidig tilbyde dig at overtage sin egen lejlighed (lejeloven § 172, nr. 6, tjekket 26. september 2026), og en beboerrepræsentant kan ikke opsiges til eget brug, så længe hvervet varer (lejeloven § 172, nr. 5, tjekket 26. september 2026).

Udlejers opsigelse af lejemål: formkravene

Udlejers opsigelse af lejemål efter § 171 og § 170, nr. 2 og 3, skal være skriftlig og oplyse dig om, at du kan gøre indsigelse. Efter § 171 skal den også oplyse selve opsigelsesgrunden. Mangler oplysningerne, er opsigelsen ugyldig (lejeloven § 176, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Den må ikke sendes som en digital meddelelse, heller ikke selv om I ellers skriver sammen på e-mail (lejeloven § 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er opsigelsesgrunden eget brug, kræver loven et varsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned.

Står der i din kontrakt, at udlejeren kan opsige i flere tilfælde end loven giver lov til, gælder det ikke. §§ 171-179 kan ikke fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren (lejeloven § 181, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Opsigelse af lejer: hvad gør du, når brevet kommer?

Læs først, hvilken grund udlejeren giver, og om brevet fortæller om din ret til indsigelse. Vil du ikke godkende opsigelsen, skal du gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at den er kommet frem til dig. Vil udlejeren fastholde opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at din frist er udløbet (lejeloven § 176, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er boligretten, der afgør sagen. Huslejenævnet behandler ikke spørgsmål om opsigelse og ophævelse, bortset fra visse værelsessager (borger.dk om huslejenævn, tjekket 26. september 2026).

Handler det i virkeligheden om ubetalt husleje, er det ikke en opsigelse, men en ophævelse; den har andre frister, som du kan læse om i guiden om manglende betaling af husleje. Er din kontrakt tidsbegrænset, ophører den ved udløbet uanset et salg, og køberen er bundet af den indtil da; se tidsbegrænset lejekontrakt. Vi forklarer reglerne og kilderne, men vurderer ikke din konkrete sag. Er du i tvivl, så søg hjælp, før fristen på 6 uger løber ud.

Opsigelsesgrundene står i loven selv, og en oversigt over, hvordan den er bygget op, finder du på siden om lejeloven. Hvilke uenigheder nævnet tager sig af, og hvordan du indbringer en sag, ser du i guiden til huslejenævnet. Og vil du vide, om din egen kontrakt har særlige vilkår, kan du gå den igennem med vores tjekliste til lejekontrakten.