Udlejning af sommerhus skat: regler og fradrag 2026

Udlejning af sommerhus skat og regler er to forskellige spørgsmål. Skatten afgøres af skattereglerne og dit valg af fradrag. Om du overhovedet må leje ud, og hvor meget, afgøres af en særlig lov om udlejning til ferie- og fritidsformål og af planloven. Her gennemgår vi begge dele med tal for 2026. Lejeloven gælder i øvrigt ikke, når et sommerhus lejes ud til ferie (lejeloven § 1, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Det betyder blandt andet, at lejelovens loft over depositum ikke gælder for en ferieudlejning.

Hvad er skattefri udlejning sommerhus i 2026?

Der er to bundfradrag. Lejer du ud privat, uden bureau eller platform, er de første 13.800 kr. skattefrie i 2026 (13.100 kr. i 2025). Lejer du ud gennem en digital platform, der indberetter dine indtægter, er de første 50.200 kr. skattefrie i 2026 (47.900 kr. i 2025) (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Det er altså den skattefri udlejning sommerhus: indtægten op til bundfradraget. Af indtægten over bundfradraget betaler du skat af 60 % (skat.dk, tjekket 26. september 2026).

For årene 2023 til 2025 var det nok, at du havde brugt en platform med indberetningspligt, også selv om den ikke indberettede (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Ejer du huset sammen med andre, fordeles lejeindtægt og bundfradrag efter ejerandel (skat.dk, tjekket 26. september 2026).

Sommerhus udlejning skat: to regneeksempler

Her er to eksempler med vores egne tal. De er regnet efter skat.dk's regler for 2026, men tallene er opfundet.

Eksempel 1 (vores tal): gennem platform. Lejeindtægt 80.000 kr. Bundfradrag 50.200 kr. Rest 29.800 kr. Skattepligtigt, 60 %: 17.880 kr.

Eksempel 2 (vores tal): privat udlejning. Lejeindtægt 30.000 kr. Bundfradrag 13.800 kr. Rest 16.200 kr. Skattepligtigt, 60 %: 9.720 kr.

Lejeindtægt sommerhus skal oplyses i rubrik 37 på årsopgørelsen eller felt 218 på forskudsopgørelsen (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Hvor meget skatten bliver i kroner, afhænger af din øvrige indkomst.

Skat sommerhus udlejning: bundfradrag eller regnskab?

I stedet for bundfradraget kan du opgøre indtægten regnskabsmæssigt og trække de faktiske udgifter fra. Skat.dk nævner forbrug i udlejningsperioden, annoncering, vedligeholdelse og afskrivning af inventar (ikke større hvidevarer) og en forholdsmæssig del af ejendomsskatten efter antallet af udlejningsuger, fx 4/52 for 4 uger (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Når du har valgt regnskab, kan du ikke senere skifte til bundfradrag (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Du betaler ikke ejendomsværdiskat for den tid, huset er udlejet, men du skal oplyse, hvor længe det har været lejet ud (skat.dk, tjekket 26. september 2026).

Platform, bureau eller privat: hvad er forskellen?

Det høje bundfradrag på 50.200 kr. hænger på én ting: at udlejningen sker gennem en digital platform, der indberetter dine indtægter til Skattestyrelsen (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Et udlejningsbureau tæller med, når det er en sådan indberettende platform. Lejer du selv huset ud til en bekendt eller via en opslagstavle, er der ingen indberetning, og så er fradraget 13.800 kr. Tjek derfor, om den tjeneste, du bruger, faktisk indberetter, før du regner med det høje fradrag.

Lejeloven gælder ikke: hvad betyder det?

Fordi lejeloven ikke gælder for ferieudlejning (lejeloven § 1, stk. 3, tjekket 26. september 2026), er det din aftale med gæsten, der bestemmer vilkårene: pris, depositum, afbestilling, rengøring og husregler. Der er intet loft over depositum, intet krav om typeformular og ingen opsigelsesregler, som ved en fast lejer. Til gengæld skal aftalen være klar. Skriv den ned, også når du lejer ud til folk, du kender. Vil du i stedet leje huset ud i længere tid end 1 år, kræver det tilladelse (LBK 400/2024 § 1, stk. 1, nr. 1, tjekket 26. september 2026), og ligger huset i et sommerhusområde, stopper planlovens vinterregel den faste beboelse.

Og hvis du lejer din helårsbolig ud til ferie?

Den samme lov har en særlig regel for din egen helårsbolig. Du må højst leje hele boligen ud til ferie- og fritidsformål i 30 dage pr. kalenderår, eller 70 dage hvis udlejningen udelukkende formidles af en virksomhed, der indberetter indtægten (LBK 400/2024 § 5, tjekket 26. september 2026). Kommunalbestyrelsen kan hæve grænsen fra 70 til op til 100 dage og skal i så fald offentliggøre det på kommunens hjemmeside (§ 6, tjekket 26. september 2026). Skattemæssigt følger udlejningen af din helårsbolig reglerne for egen bolig, ikke sommerhusreglerne.

Ejer I sommerhuset sammen?

Ejer du huset sammen med en ægtefælle, en søskende eller andre, fordeler Skattestyrelsen både lejeindtægten og bundfradraget efter ejerforholdet (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Det giver ikke et dobbelt fradrag; hver ejer får sin andel.

Eksempel 3 (vores tal): To ejer huset med halvdelen hver og lejer ud gennem en platform, der indberetter, for 80.000 kr. i 2026. Hver får 40.000 kr. i indtægt og halvdelen af bundfradraget, 25.100 kr. Resten er 14.900 kr. pr. ejer, og 60 % af det, 8.940 kr., er skattepligtigt for hver. Tilsammen er det de samme 17.880 kr. som i eksempel 1; skatten i kroner afhænger af hver ejers øvrige indkomst.

Når et selskab eller en forening ejer huset

Ejes sommerhuset af et selskab, en forening, en stiftelse eller lignende, eller bruges det til ferie for en virksomheds ansatte, kræves der tilladelse til udlejning uanset varigheden, og også selv om udlejningen ikke er erhvervsmæssig eller sker gratis (LBK 400/2024 § 1, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Selskaber må desuden som udgangspunkt ikke erhverve fast ejendom uden tilladelse, medmindre den skal bruges til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed (§ 8, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Reglerne her på siden handler om private ejere.

Hvem fører tilsyn?

Staten fører tilsyn med, at reglerne om udlejning overholdes, og kommunen kan hjælpe med at skaffe oplysninger (LBK 400/2024 § 10 a, tjekket 26. september 2026). Ifølge vejledningen indhenter myndigheden typisk først oplysninger fra Skattestyrelsen og kontakter derefter udlejningsbureauer og ejeren, som får mulighed for at udtale sig, før der eventuelt varsles et påbud (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026). Det er ejeren, der har pligten til at bringe et ulovligt forhold i orden, og et påbud kan tinglyses på ejendommen (§ 10, tjekket 26. september 2026). Oplysningerne fra platformenes indberetninger bruges altså ikke kun til skatten.

Hvad er reglerne for udlejning af sommerhus?

De regler for udlejning af sommerhus, der afgør, om du må leje ud, står i lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål, som stadig kaldes sommerhusloven. Uden tilladelse må du ikke leje ud erhvervsmæssigt eller for længere tid end 1 år (LBK 400/2024 § 1, stk. 1, nr. 1, tjekket 26. september 2026). Er ejeren et selskab eller en forening, kræves der tilladelse uanset varigheden (§ 1, stk. 4, tjekket 26. september 2026). Aftaler i strid med loven er ugyldige (§ 9, tjekket 26. september 2026).

Loven siger ikke, hvor grænsen for "erhvervsmæssig" går. Det gør vejledningen om udlejning af sommerhuse. Den siger, at der i vurderingen især lægges vægt på antallet af udlejede huse, ejerens egen brug og udlejningens omfang (vejledning nr. 9035 af 8. januar 2021, tjekket 26. september 2026).

Hvor mange uger må man udleje sit sommerhus?

Hvor mange uger må man udleje sit sommerhus uden at det bliver erhvervsmæssigt? Vejledningens udgangspunkt er, at en enkeltpersons udlejning af 1 til 2 sommerhuse ikke er erhvervsmæssig, hvis ejeren selv bruger hvert hus i mindst 2 uger om året, og udlejningen ikke overstiger 41 uger (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026). For ægtefæller og samlevende gælder det samme for 3 til 4 huse. Flere huse end det anses i almindelighed for erhvervsmæssigt, men der skal altid foretages en konkret vurdering (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026).

Egen brug skal være reel. At du kun kommer for at gøre huset klar til næste gæst, tæller ikke som rekreativ brug, mens almindeligt havearbejde og vedligeholdelse ikke i sig selv ændrer billedet (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026). Husets størrelse er som udgangspunkt ikke afgørende (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026).

Hold derfor selv regnskab med ugerne. Skriv for hvert hus ned, hvilke uger det har været udlejet, og hvilke uger du selv har brugt det, og gem bookingbekræftelserne. Myndigheden henter i tilsynssager oplysninger fra Skattestyrelsen (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026), så dine egne notater er det, du har at svare med, hvis ugerne bliver sat i tvivl.

Må huset bruges om vinteren?

Ligger huset i et sommerhusområde, må det bortset fra kortvarige ferieophold ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, medmindre det havde ret til helårsbeboelse, da området blev udlagt (planloven § 40, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Loven giver dog lov til kontinuerlig udlejning til skiftende gæsters korte ferieophold i den periode, når den samlede anvendelse ikke overstiger 9 uger (§ 40, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Du kan derfor ikke leje et almindeligt sommerhus ud som helårsbolig. Der findes særlige undtagelser, fx for pensionister, som kommunen administrerer.

Byg sommerhus til udlejning: hvad tæller med?

Overvejer du at bygge et hus med udlejning for øje, så vær opmærksom på, at formålet med at opføre eller købe huset kan indgå i vurderingen af, om udlejningen er erhvervsmæssig (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026). Et hus, der fra starten er bygget til ren udlejning uden egen brug, passer dårligt til udgangspunktet om egen brug i mindst 2 uger. Tilladelse til erhvervsmæssig udlejning har historisk været givet restriktivt (vejledning nr. 9035/2021, tjekket 26. september 2026). Vi rådgiver ikke om byggeri eller investering; vi peger på reglerne, som du skal forholde dig til.

Hvad kan man tjene på udlejning af sommerhus?

Hvad kan man tjene på udlejning af sommerhus? Det kan vi ikke sige noget sikkert om, for lejen afhænger af beliggenhed, sæson og hus, og vi har ingen officiel statistik at bygge på. Det, vi kan vise, er, hvordan skatten tager sin del. Med vores eksempel 1 ovenfor er 50.200 kr. af 80.000 kr. skattefrie, og der betales skat af 17.880 kr. Dertil kommer dine udgifter til rengøring, forbrug og slid, som du ikke kan trække fra, hvis du bruger bundfradraget. Vil du i stedet leje en helårsbolig ud til en fast lejer, gælder lejeloven fuldt ud; se guiden om udlejning af lejlighed og om skat af lejeindtægt.

Udlejer du også en helårsbolig, gælder der andre regler end for ferieudlejning. Dem gennemgår vi på siderne om lejeloven, lejekontrakten ved privat udlejning og depositum. Og leder du selv efter noget at bo i hele året, har vi samlet det vigtigste på siden om hus til leje.