Lejekontrakt privat udlejning: hus, lejlighed og sommerhus

Gælder lejeloven, når en privatperson lejer ud?

Ja. Lejeloven gælder for leje af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed (lejeloven § 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og den skelner ikke mellem en professionel udlejer og en privatperson, der lejer sin egen bolig ud. Lejer du din ejerlejlighed ud, mens du arbejder i udlandet, eller lejer du et hus af en privat ejer, gælder de samme grundregler om depositum, vedligeholdelse, opsigelse og syn som i en udlejningsejendom. Det, der er anderledes, er en række særregler for den, der kun udlejer én bolig. Dem gennemgår vi her. Den generelle gennemgang af kontrakten står under lejekontrakt skabelon.

En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt (§ 11, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Som privat udlejer kan du derfor ikke nøjes med en mundtlig aftale og tro, at du har frie hænder: det, I ikke har skrevet, udfyldes af loven.

Lejekontrakt hus: kan A10 bruges?

Ja. A10 er lavet til beboelseslejligheder og værelser, og i § 1 kan I krydse af, at det lejede er en lejlighed, et enkeltværelse, en ejerlejlighed eller en andelsbolig, eller skrive en anden type i feltet "andet" (A10 § 1, tjekket 26. september 2026). Vejledningen til formularen siger, at er der tale om en anden type lejemål, angives det, hvilken (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). Ved en lejekontrakt hus skriver I altså "hus" og beskriver, hvad der følger med: have, carport, udhus.

Leder du efter en standard lejekontrakt hus eller en lejekontrakt hus skabelon, er A10 det autoriserede udgangspunkt. Laver du din egen kontrakt i stedet, gælder lejeloven fuldt ud, og en skabelon, der fremtræder standardiseret, skal være autoriseret, hvis dens vilkår skal kunne stille lejeren ringere end loven (§ 14, stk. 1-3, tjekket 26. september 2026). Vær også opmærksom på haven: det kan aftales, at lejeren vedligeholder den have, der hører til det lejede (§ 115, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Skriv det i kontrakten.

Hvornår kan du opsige lejeren for selv at flytte ind?

Det er det spørgsmål, private udlejere oftest overser. En ejer eller andelshaver kan opsige lejeren af en ejerbolig eller andelsbolig for selv at bo i den, men kun hvis ejeren ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når opsigelsen gives (§ 170, nr. 3, tjekket 26. september 2026). Reglen gælder kun lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere (lejeloven § 207, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Lejeren har krav på mindst 1 års varsel (§ 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Opsigelsen skal være skriftlig og oplyse lejeren om adgangen til at gøre indsigelse, ellers er den ugyldig (§ 176, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Gør lejeren skriftlig indsigelse inden 6 uger, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten inden yderligere 6 uger for at fastholde opsigelsen (§ 176, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Den samme regel om 1 års varsel gælder et hus med kun to lejligheder, hvor ejeren bor i den ene (§ 170, nr. 2, tjekket 26. september 2026).

Planlægger du kun at være væk en periode, er en tidsbegrænset aftale ofte det, der passer. Den skal være begrundet i dine forhold, fx udstationering (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). Se artiklen om tidsbegrænsede aftaler.

Hvad må du tage i husleje?

Hvilke regler der gælder for lejens størrelse, afhænger af kommunen og ejendommen: omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner, det lejedes værdi andre steder og i mindre ejendomme, og fri leje for boliger taget i brug efter 1991 (§§ 4, 19, 42 og 54, tjekket 26. september 2026). Er du i tvivl, kan huslejenævnet forhåndsgodkende lejen, før du lejer en enkelt ejer- eller andelsbolig ud. Gebyret er 614 kr. i 2026 (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Skal lejen stige med nettoprisindekset, skal det være aftalt og stå i § 11 (A10, vejledningen til § 3, tjekket 26. september 2026).

Syn, depositum og fraflytning, når du kun har én bolig

Pligten til ind- og fraflytningssyn gælder kun udlejere med mere end én beboelseslejlighed (§§ 90 og 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Vejledningen til A10 nævner, at en udlejer, der kun udlejer én bolig, herunder ejeren af en enkelt ejer- eller andelsbolig, ikke har pligt til indflytningssyn (A10, vejledningen til § 7, tjekket 26. september 2026). Til gengæld har du kort tid bagefter: krav om istandsættelse skal gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et fælles gennemsyn med billeder ved indflytningen er derfor også i din interesse.

Depositum er højst 3 måneders leje, og forudbetalt leje højst 3 måneder (§ 59, tjekket 26. september 2026). Du skal ikke betale renter af beløbet (sm.dk, tjekket 26. september 2026). Uenighed om tilbagebetaling afgøres af huslejenævnet (borger.dk, tjekket 26. september 2026).

Bor du selv til leje? Så er det fremleje

Er du lejer og vil leje din bolig ud, mens du er væk, er det ikke udlejning, men fremleje, og så gælder andre regler. Du har ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, når dit fravær er midlertidigt, fx på grund af sygdom, arbejde eller studier (§ 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejeren kan dog modsætte sig, hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, hvis der bliver for mange beboere, eller hvis der i øvrigt er rimelig grund (§ 158, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Som fremlejegiver skal du have foretaget endelig afregning og tilbagebetalt overskydende depositum senest 6 uger efter, at fremlejeforholdet er ophørt; ellers kan du straffes med bøde (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Detaljerne står under fremleje.

Andelsbolig eller ejerlejlighed: tjek også foreningen

Lejer du en andelsbolig ud, kan foreningens vedtægter have egne regler om udlejning og fremleje. Læs dem, og spørg bestyrelsen, før du laver aftalen. Ved en ejerlejlighed kan ejerforeningens vedtægter tilsvarende indeholde regler om brug af lejlighederne. Lejeloven gælder uanset hvad, men det er vedtægterne, der afgør, hvad du må over for foreningen.

For ejerlejligheder gælder desuden en særlig regel, hvis du senere vil opsige efter den almindelige regel om egen benyttelse: lejeren skal ved lejeforholdets begyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske af den grund (§ 172, nr. 4, tjekket 26. september 2026). Kryds derfor af i A10 § 1, at det er en ejerlejlighed.

Hvis lejeren ikke betaler

Betales lejen ikke rettidigt, kan du tidligst sende et skriftligt påkrav efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, og lejeren har 14 dage til at betale, før du kan hæve aftalen (§ 182, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Påkravet skal sendes på papir; det kan ikke afgives som et digitalt dokument (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Gebyret for et påkrav står i loven som 287 kr. i 2021-niveau og reguleres hvert år. Læs mere om manglende betaling af husleje.

Lejekontrakt engelsk: A10 (ENG)

Lejer du ud til en, der ikke læser dansk, findes der en autoriseret engelsk udgave: typeformular A, 10. udgave (ENG), af 1. januar 2025 (BEK nr. 77/2025, § 3, tjekket 26. september 2026). Den, der udarbejder kontrakten, vælger, om den danske eller den engelske udgave bruges (§ 1, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Bruges den engelske, skal alle felter udfyldes på engelsk (§ 3, stk. 2, tjekket 26. september 2026), og den kan kun bruges til lejeforhold indgået efter 1. februar 2025 (§ 6, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Den engelske udgave ligger ved siden af den danske hos ministeriet (sm.dk, tjekket 26. september 2026).

Lejekontrakt sommerhus: gælder lejeloven?

Som regel ikke. Lejeloven gælder, bortset fra § 17, ikke for lejeforhold om beboelsesrum, herunder sommerhuse og andre fritidsboliger, der er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål (§ 1, stk. 3, tjekket 26. september 2026). En lejekontrakt sommerhus til en ferieuge er derfor en almindelig aftale, hvor det, I skriver, er afgørende, og A10 er ikke lavet til den. Skriv periode, pris, antal personer, depositum og aflevering tydeligt ind. Den ene regel, der stadig gælder, er § 17: aftaler om forudbetalt leje og depositum er gyldige over for en ny ejer uden tinglysning, når beløbene tilsammen ikke overstiger ½ års leje (§ 17, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Sælger du huset, skal en ny ejer altså respektere de beløb, lejeren allerede har betalt.

Vil du leje et sommerhus ud som helårsbolig, er det planloven, der sætter grænsen: en bolig i et sommerhusområde må som udgangspunkt ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold, og kommunen kan kun dispensere i særlige tilfælde (planloven § 40, tjekket 26. september 2026). Spørg kommunen, før du laver en aftale om fast bopæl.

Skat af lejeindtægten

Lejer du hele din bolig ud i 4 måneder eller mere til samme lejer, er det langtidsudlejning. Ejer du boligen, er bundfradraget 1 1/3 % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.; er du lejer eller andelshaver, er det 2/3 af din årlige husleje eller boligafgift (skat.dk, tjekket 26. september 2026). For sommerhuse er bundfradraget i 2026 13.800 kr. ved privat udlejning og 50.200 kr. ved udlejning gennem en platform, der indberetter indtægten, og der betales skat af 60 % af indtægten over fradraget (skat.dk, sommerhus, tjekket 26. september 2026). Vælger du regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke senere skifte til bundfradrag.

Kontrakten er kun den ene halvdel af at leje ud. Hvilke regler du møder som udlejer før og under lejeforholdet, samler vi i guiden til udlejning af lejlighed, og hvordan indtægten skal opgøres over for Skattestyrelsen, forklarer vi under skat af lejeindtægt.