Eksempel på regnskab udlejning af bolig: skat 2026

Denne side viser et eksempel på regnskab udlejning af bolig for de tre situationer, skat.dk skelner mellem: du lejer et værelse eller din egen bolig ud, du lejer en bolig ud, som du ikke selv bor i, eller du lejer et fritidshus ud. Satserne er Skattestyrelsens for 2026. Alle regneeksempler er vores egne tal, som vi har regnet efter skat.dk's regler. De er ikke fra skat.dk og er ikke en opgørelse af din skat.

Hvordan fungerer beskatning af lejeindtægt?

Beskatning af lejeindtægt starter med ét spørgsmål: bor du selv i boligen? Gør du, kan du vælge et skattefrit bundfradrag. Gør du ikke, laver du et egentligt regnskab med indtægter og udgifter. Dernæst er varigheden vigtig. Skat.dk kalder udlejning under 4 måneder for korttidsudlejning og udlejning i 4 måneder eller mere til samme lejer for langtidsudlejning (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Reglerne om skat udlejning af bolig er ikke de samme som lejelovens regler; de handler kun om, hvad du betaler i skat. Lejeloven gælder uanset hvad, når du lejer ud til beboelse, som beskrevet i guiden om udlejning af lejlighed.

Hvad er bundfradrag ved udlejning af helårsbolig?

Bundfradraget er det beløb, du kan få skattefrit, før der skal betales skat. Satserne for 2026 er (skat.dk, tjekket 26. september 2026):

• Korttidsudlejning af værelse eller egen bolig gennem en platform, der indberetter indtægten: 35.100 kr. (33.500 kr. i 2025).
• Korttidsudlejning uden en sådan platform: 13.800 kr. (13.100 kr. i 2025).
• Langtidsudlejning, når du ejer boligen: 1⅓ % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.
• Langtidsudlejning, når du selv er lejer eller andelshaver: 2/3 af din årlige husleje eller boligafgift.

Ved korttidsudlejning får du yderligere et fradrag på 40 % af det, der er tilbage efter bundfradraget, så du betaler skat af 60 % af resten (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Ved langtidsudlejning er hele beløbet over bundfradraget skattepligtigt, sådan som skat.dk's eget eksempel viser (skat.dk, tjekket 26. september 2026).

Udlejning af værelse skat: tre eksempler

Udlejning af værelse er den mest almindelige form for privat udlejning. Her er vores tre egne regneeksempler for 2026. Tallene er opfundet til eksemplet.

Eksempel A (vores tal): korttidsudlejning gennem platform. Du lejer et værelse ud til skiftende gæster og får 50.000 kr. i leje i 2026 gennem en platform, der indberetter. Bundfradrag 35.100 kr. Rest 14.900 kr. Fradrag 40 % = 5.960 kr. Skattepligtigt: 8.940 kr.

Eksempel B (vores tal): langtidsudlejning i egen ejerbolig. Du ejer et hus med en ejendomsværdi på 2.400.000 kr. og lejer et værelse ud i hele året for 4.000 kr. om måneden, i alt 48.000 kr. Bundfradraget er 1⅓ % af 2.400.000 kr. = 32.000 kr., som er mere end minimum på 24.000 kr. Skattepligtigt: 16.000 kr. Var ejendomsværdien kun 1.500.000 kr., ville 1⅓ % give 20.000 kr., og så gælder minimum på 24.000 kr. i stedet.

Eksempel C (vores tal): du er selv andelshaver. Boligafgiften er 6.000 kr. om måneden, 72.000 kr. om året. Bundfradraget er 2/3 = 48.000 kr. Du lejer et værelse ud i hele året for 3.500 kr. om måneden, i alt 42.000 kr. Det er under bundfradraget, så der er intet at beskatte.

Som ejer er indtægten kapitalindkomst, som skal i rubrik 37 på årsopgørelsen eller felt 218 på forskudsopgørelsen. Er du lejer eller andelshaver, er indtægten kapitalindkomst ved udlejning under 4 måneder. Ved 4 til 12 måneder kan du vælge, og over 12 måneder er det personlig indkomst i rubrik 20 eller felt 250 (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Bemærk også, at et værelse i din egen bolig kan opsiges med 1 måneds varsel (lejeloven § 170, nr. 1, og § 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Hvad hvis du vælger regnskab i stedet?

I stedet for bundfradrag kan du trække dine faktiske udgifter fra, et regnskabsmæssigt fradrag. Når du har valgt det, kan du ikke senere skifte tilbage til bundfradrag (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Ved udlejning af et værelse eller din egen bolig kan du trække en forholdsmæssig del af forbruget fra (el, vand, varme), vedligeholdelse af det udlejede inventar, annoncering og en forholdsmæssig del af grundskylden, hvis du lejer 10 % eller mere ud. Vedligeholdelse af selve ejendommen og løbende udgifter som renovation, skorstensfejning og forsikring kan du ikke trække fra (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Regnskabet betaler sig kun, hvis dine udgifter er større end bundfradraget.

Eksempel på regnskab: en bolig, du ikke selv bor i

Lejer du en ejerlejlighed eller et hus ud, som du ikke selv bor i, er der intet bundfradrag. Overskuddet er personlig indkomst, som du betaler skat og am-bidrag af, som var det løn (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Her er vores eget eksempel på regnskab udlejning af bolig for et helt år.

Eksempel D (vores tal): udlejet ejerlejlighed, 2026.

• Husleje 12.000 kr. × 12 måneder: 144.000 kr.
• Minus ejendomsskat (grundskyld): 6.000 kr.
• Minus bidrag til ejerforeningen: 18.000 kr.
• Minus vedligeholdelse (maling efter slid): 10.000 kr.
• Minus administration og revisor: 4.000 kr.
• Overskud før renter: 106.000 kr.

Skat.dk nævner blandt de fradragsberettigede udgifter ejendomsskatter, vedligeholdelse, vand, afløb og renovation, administration og revisorbistand, bygningsforsikring, skorstensfejning, snerydning og bidrag til ejerforeningen (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Renter af gæld i boligen flyttes til rubrik 117. Overskuddet skal i rubrik 111, et underskud i rubrik 112, og antallet af udlejningsdage i rubrik 207 (skat.dk, tjekket 26. september 2026).

To ting overrasker mange. Du kan kun trække vedligeholdelse fra, ikke forbedringer, der gør boligen bedre, end da du overtog den. Og de første 3 år er fradraget for vedligeholdelse begrænset til 25 % af den årlige lejeindtægt for en ejerlejlighed og 35 % for et en- eller tofamiliehus (skat.dk, tjekket 26. september 2026). I eksempel D er grænsen 36.000 kr., så de 10.000 kr. kan trækkes fra.

Ejendomsværdiskat udlejning: skal du betale?

Ejendomsværdiskat udlejning er et spørgsmål, der ofte bliver overset. Lejer du en bolig ud erhvervsmæssigt, skal du ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, den er udlejet (skat.dk, tjekket 26. september 2026). For et fritidshus betaler du heller ikke ejendomsværdiskat for den tid, det er udlejet, men du skal oplyse, hvor længe (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Når du lejer et værelse ud i den bolig, du selv bor i, betaler du fortsat ejendomsværdiskat af boligen.

Udlejning af lejlighed skat: hvad med korttidsudlejning?

Udlejning af lejlighed skat til turister følger reglerne for egen bolig: 35.100 kr. i bundfradrag gennem en platform, der indberetter, og 13.800 kr. uden (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Men husk, at du højst må leje din fulde helårsbolig ud i 30 dage om året, eller 70 dage hvis udlejningen udelukkende formidles af en platform, der indberetter (LBK 400/2024 § 5, tjekket 26. september 2026). Fritidshuse har deres egne satser, som vi gennemgår i guiden om udlejning af sommerhus.

Er du selv lejer? Så tjek lejeloven først

Skattereglerne siger, hvordan en lejer eller andelshaver beskattes, men de giver ikke ret til at leje ud. Er du lejer, har du efter lejeloven ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, og antallet af personer må ikke overstige antallet af rum (lejeloven § 157, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have en kopi, før den begynder (§ 157, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Hele boligen kan du kun fremleje ved midlertidigt fravær og i op til 2 år (§ 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Er du andelshaver, er det foreningens vedtægter, der sætter rammen. Overlader du boligen til andre uden at have ret til det, kan udlejeren ophæve lejeaftalen (§ 182, stk. 1, nr. 6, tjekket 26. september 2026). Reglerne er samlet i guiden om fremleje.

Eksempel E: lejer, der fremlejer et værelse

Vores tal: Du bor til leje og betaler 9.000 kr. om måneden, 108.000 kr. om året. Du fremlejer et værelse i hele 2026 for 4.500 kr. om måneden, i alt 54.000 kr. Bundfradraget er 2/3 af 108.000 kr. = 72.000 kr. Lejeindtægten er under bundfradraget, så intet er skattepligtigt. Da udlejningen varer over 12 måneder, ville et eventuelt overskud være personlig indkomst (skat.dk, tjekket 26. september 2026).

Fejl, der koster penge

• At glemme forskudsopgørelsen. Indtægten beskattes også, selv om du først opdager det på årsopgørelsen. Så kommer det som restskat.
• At vælge regnskab for tidligt. Valget kan ikke gøres om, så regn begge metoder igennem først.
• At blande forbedring og vedligeholdelse. Et nyt badeværelse, der er bedre end det gamle, er ikke en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift efter skat.dk's regler.
• At regne med den forkerte platformsats. Det højere bundfradrag kræver, at platformen indberetter indtægten.
• At bruge det gamle bundfradrag. 2025-satserne var lavere; brug satsen for det år, indtægten vedrører.

Hvad skal du gemme af papirer?

Uanset metode er det dig, der skal kunne dokumentere tallene, hvis Skattestyrelsen spørger. Gem lejekontrakten, kontoudtog med lejebetalingerne og oversigten fra platformen. Bruger du bundfradrag for din egen ejerbolig, så gem også den ejendomsværdi, du har regnet med. Laver du regnskab, skal du have kvitteringer for hver udgift og kunne vise, hvordan du har fordelt fælles udgifter som forbrug mellem dig og lejeren. Ved en bolig, du ikke bor i, er antallet af udlejningsdage selv et tal, du skal oplyse. Et enkelt regneark med én linje pr. måned er ofte nok for en privat udlejer.

Beregn skat af lejeindtægt: sådan gør du

For at beregne skat af lejeindtægt skal du bruge fire tal: den samlede leje for året, hvor længe du har lejet ud, om du selv bor i boligen, og, hvis du ejer, ejendomsværdien. Med dem finder du bundfradraget ovenfor og det skattepligtige beløb. Hvor meget du ender med at betale, afhænger af din øvrige indkomst, så det kan vi ikke regne ud for dig. Skat af lejeindtægt indberettes på din forskudsopgørelse, så du ikke får restskat. Er du i tvivl om din egen situation, kan du kontakte Skattestyrelsen eller en revisor. Vi forklarer reglerne, men vi rådgiver ikke om din skat.

Skatten er kun én del af regnestykket. Hvilken kontrakt der skal ligge til grund, når du lejer ud privat, gennemgår vi under lejekontrakt ved privat udlejning. Hvordan lejen fastsættes, står i overblikket over husleje, og er det en andel, du vil leje ud, finder du foreningens rolle via siden om andelsbolig.