Lejeloven renovering og vedligeholdelse: hvem gør hvad?

Hvad siger lejeloven om renovering og vedligeholdelse?

Søger du på lejeloven renovering, handler svaret om to forskellige ting, som loven holder adskilt. Vedligeholdelse er de reparationer og udskiftninger, der bevarer boligens stand, efterhånden som den slides (lejeloven § 111, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Forbedringer er arbejder, der øger boligens værdi, eller som en lov påbyder (§ 127, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Forskellen betyder noget for din pengepung: vedligeholdelse er betalt over huslejen, mens en forbedring kan give udlejeren ret til en højere leje. Den samlede oversigt over dine rettigheder står i guiden til lejeloven.

Lejeloven vedligeholdelse: hvad skal udlejeren?

Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Det omfatter alle installationer til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde, rengøring og belysning af trapper og adgangsveje og rengøring af fortov, gård og fællesarealer (§ 112, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Pligten kan ikke aftales væk til skade for dig, bortset fra at du kan overtage den indvendige del (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Udlejeren skal også lægge en plan. Hvert år før den 1. juli skal der laves en plan for ejendommens større vedligeholdelsesarbejder i de kommende 10 år, og i ejendomme med beboerrepræsentation skal repræsentanterne indkaldes til et møde om den (§ 113, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Mangler planen, og indbringer lejerne sagen for huslejenævnet, mister udlejeren retten til at opkræve visse vedligeholdelsesbeløb, indtil planen er udleveret (§ 113, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

I ejendomme i de regulerede kommuner er reglerne strammere. Her kan pligten til den udvendige vedligeholdelse slet ikke lægges over på lejeren. Det eneste, der kan aftales, er, at lejeren passer den have, der hører til lejemålet (§ 115, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Står der i en kontrakt til sådan en bolig, at lejeren skal betale for tag, facade eller vinduer, er vilkåret ikke gyldigt. Skifter ejendommen ejer, overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og vedligeholdelseskontoen (§ 117, stk. 7, tjekket 26. september 2026), og ved en ny udlejning skal kontoen føres videre, så den nye lejer får at vide, hvor mange penge der står på den (§ 117, stk. 6, tjekket 26. september 2026).

Indvendig vedligeholdelse: lejer eller udlejer?

Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Udgangspunktet er, at udlejeren står for den. Men mange kontrakter lægger den over på lejeren, og det er lovligt, fordi det er den ene del af pligten, der må aftales anderledes (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Står der i din kontrakt, at indvendig vedligeholdelse lejer påhviler, er det altså dig, der maler.

Har udlejeren pligten, skal der hvert år sættes 46 kr. pr. m² bruttoareal af på en vedligeholdelseskonto for din lejlighed. Beløbet står i 2021-niveau og reguleres årligt (§ 117, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du skal hvert år have besked om saldoen senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning (§ 117, stk. 4, tjekket 26. september 2026), og du kan kræve, at udlejeren maler eller behandler gulve, når det er nødvendigt, og pengene er der (§ 118, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Det krav bortfalder, når lejeaftalen er opsagt (§ 118, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Uanset hvem der har pligten, skal du selv vedligeholde og forny låse og nøgler (§ 112, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Og ved fraflytning kan du ikke pålægges at istandsætte mere end det, der hører under din vedligeholdelsespligt (§ 115, stk. 1, 3. pkt., tjekket 26. september 2026). Læs mere i guiden til istandsættelse ved fraflytning.

Udlejer vil ikke reparere: hvad gør du?

Start med at melde skaden. Du har pligt til straks at anmelde skader, der skal udbedres med det samme, og andre skader uden ugrundet ophold (§ 149, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Gør det skriftligt, og tag billeder med dato. Sker der ikke noget, er næste skridt et skriftligt påkrav, hvor du beder udlejeren udbedre manglen.

Derefter har loven tre veje. Afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav, kan du selv få den udbedret for udlejerens regning (§ 95, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du kan bede huslejenævnet pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder inden en frist; overholdes fristen ikke, kan nævnet sætte lejen ned, indtil arbejdet er gjort (§ 114, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Og du kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer boligens værdi for dig (§ 95, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et krav om afslag afgøres af boligretten, ikke af huslejenævnet (borger.dk, tjekket 26. september 2026).

Reglerne om mangler kan ikke fraviges til din skade (§ 101, tjekket 26. september 2026). Er problemet fugt eller skimmel, så læs guiden til skimmelsvamp i lejebolig, og se, hvordan du klager i guiden til huslejenævnet.

Lejeloven varsling af arbejder: 6 uger eller 3 måneder?

Udlejeren må gerne udføre arbejder i din lejlighed, men skal varsle dem. Arbejder, der ikke er til væsentlig ulempe for dig, kan sættes i gang med 6 ugers varsel. Før andre arbejder har du krav på 3 måneders varsel (§ 103, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Uopsættelige reparationer, for eksempel et sprunget vandrør, må udlejeren altid lave uden varsel (§ 103, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Når arbejdet er i gang, skal det udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensyn til dig, og udlejeren skal straks lave efterreparationer (§ 104, tjekket 26. september 2026). Trækker et påbegyndt forbedringsarbejde ud, kan huslejenævnet sætte en frist for, hvornår det skal være færdigt. Nævnet afgør også uenigheder om varsling af arbejder (§ 108, tjekket 26. september 2026).

Må udlejer have nøgle til lejemål?

Loven siger ikke noget om nøgler. Den siger, at udlejeren eller en stedfortræder har ret til at få adgang til det lejede, når forholdene kræver det (§ 102, tjekket 26. september 2026). Det kan være for at udføre et varslet arbejde, aflæse målere eller afværge en akut skade. Adgang er ikke det samme som fri adgang: udlejeren kan ikke gå ind, når det passer, uden en konkret grund. Aftal i praksis tidspunktet, og få aftaler om nøgleudlevering på skrift.

Omvendt må du ikke nægte adgang, når udlejeren har ret til den. Modsætter du dig det, kan det være en grund til at hæve lejeaftalen (§ 182, stk. 1, nr. 3, tjekket 26. september 2026). Er boligen opsagt, skal du også give adgang til fremvisning; du bestemmer tidspunktet, men mindst 2 timer hver anden hverdag (§ 186, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Forbedringer: kan udlejeren sætte huslejen op?

Udlejeren har ret til at lave forbedringer, når de ikke væsentligt og varigt ændrer boligens identitet (§ 126, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Et nyt køkken eller nye vinduer kan derfor gennemføres, selv om du ikke har bedt om det. Bagefter kan lejen forhøjes med et beløb, der svarer til den øgede værdi (§ 128, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Forhøjelsen skal varsles skriftligt med 3 måneders varsel og tidligst gælde fra, når arbejdet er færdigt. Varslet skal forklare grunden, indeholde en beregning og oplyse om din ret til at gøre indsigelse, ellers er det ugyldigt (§ 130, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Vil du ikke godkende forhøjelsen, skal du gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at du har modtaget kravet. Så skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet inden for yderligere 6 uger (§ 130, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Hvordan andre lejestigninger fungerer, står i guiden til huslejestigning.

I de regulerede kommuner er der en ekstra regel. Vil en forbedring sammen med forbedringer fra de sidste 3 år give en forhøjelse på mere end 100 kr. pr. m² om året i 2021-niveau, skal udlejeren varsle, før arbejdet sættes i gang. Beboerrepræsentationen, eller mindst en fjerdedel af lejerne, kan gøre indsigelse inden 6 uger (§ 105, tjekket 26. september 2026). Nævnet kan modsætte sig en forbedring, der er uhensigtsmæssig ud fra ejendommens alder og karakter (§ 109, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

Genhusning lejeloven: har du krav på en anden bolig?

Ordet genhusning står ikke i lejeloven. Men loven giver ret til en anden bolig i to situationer. Den første er store forbedringer i de regulerede kommuner: giver en forbedring sammen med forbedringerne fra de sidste 3 år en forhøjelse på mere end 199 kr. pr. m² om året i 2021-niveau, skal udlejeren senest 3 måneder før oplyse dig om, at du kan kræve at få tilbudt en anden passende bolig (§ 106, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Kræver du det inden 6 uger, skal boligen tilbydes, før arbejdet begynder. Den skal have passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og en leje, der ikke afviger væsentligt fra din nuværende (§ 106, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Får du ikke den besked, kan lejen ikke forhøjes ud over grænsen (§ 106, stk. 4, tjekket 26. september 2026).

Den anden situation er opsigelse, fordi ejendommen skal nedrives. Så skal udlejeren tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig inden for 3 måneder efter fraflytningsdagen (§ 174, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Sker nedrivningen på grund af ekspropriation, har du ret til en erstatningsbolig, som kommunen anviser, og godtgørelse af rimelige flytteudgifter (lov om boligforhold §§ 43-44, tjekket 26. september 2026).

Midlertidig genhusning lejeloven: hvad loven ikke siger

Der er ingen almindelig regel i lejeloven om midlertidig genhusning, mens der arbejdes i din bolig. Vi har søgt i lovteksten, og ordet forekommer ikke. Beskyttelsen ligger i stedet i varslingsreglerne, i kravet om hensyn og hurtig udførelse og i reglerne om mangler. Kan du ikke bo i lejligheden, mens et arbejde står på, så få udlejerens tilbud om en midlertidig løsning skriftligt, og aftal, hvad du skal betale i perioden. Er I uenige om et afslag i lejen, er det boligretten, der afgør det.

Dine egne ændringer i boligen

Du må ikke lave ændringer i det lejede uden udlejerens samtykke, bortset fra dem loven selv giver dig ret til (§ 141, tjekket 26. september 2026). Du har ret til sædvanlige installationer som for eksempel en vaskemaskine, medmindre udlejeren kan vise, at ejendommens el- og afløbsinstallationer ikke kan klare det (§ 142, tjekket 26. september 2026). Fra 1. januar 2026 kan du også sætte en ladestander op ved en parkeringsplads, du har eneret til, med 3 måneders varsel (lejeloven § 144 a, tjekket 26. september 2026). Tjek, hvad der står om vedligeholdelse, før du flytter ind, og brug indflytningssynet til at få eksisterende skader skrevet ned.