Lejekontrakt værelse og lejlighed: regler og A10

Findes der en standard lejekontrakt værelse og lejlighed kan dele?

Ja. Den autoriserede typeformular A, 10. udgave, er lavet til "lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme", og i kontraktens § 1 krydser I af, om det lejede er en lejlighed eller et enkeltværelse (A10, forsiden og § 1, tjekket 26. september 2026). Der findes altså ikke en særskilt formular til værelser. Det samme dokument bruges til begge dele, men reglerne bag felterne er forskellige, og det er dem, denne side handler om.

Du behøver ikke bruge A10. Loven kræver kun, at en standardblanket til lejligheder og enkeltværelser er autoriseret, hvis den bruges (lejeloven § 14, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Henter du en tilfældig lejekontrakt skabelon værelse fra nettet, er den typisk netop en blanket: en skriftlig aftale med vilkår, der egner sig til flere lejere og fremtræder standardiseret (§ 14, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er den ikke autoriseret, er de vilkår, der stiller lejeren ringere end loven, ugyldige (§ 14, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Den brede gennemgang af skabeloner står i guiden til lejekontrakt skabelon.

Hvilken slags værelse er det?

Loven skelner mellem tre situationer, og kontrakten bør gøre det klart, hvilken der er tale om.

Et værelse i udlejerens egen bolig. Værelset er en del af udlejerens lejlighed eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bor i (§ 170, nr. 1, tjekket 26. september 2026). Vejledningen til A10 kalder det et accessorisk enkeltværelse (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). Her er beskyttelsen mindst, fordi I deler hjem.

Et separat værelse. Et klubværelse ligger ikke i udlejerens egen bolig, fx et værelse med egen indgang i en udlejningsejendom. Her gælder næsten de samme regler som for en lejlighed.

Et værelse, som en lejer fremlejer. Bor du selv til leje, har du ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, så længe antallet af beboere ikke overstiger antallet af rum. Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have en kopi, inden fremlejen begynder (§ 157, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). A10 har et felt til at markere, at lejeforholdet er et fremlejeforhold (A10 § 1, tjekket 26. september 2026). Reglerne om fremleje står under fremleje.

Opsigelse: 1 måned eller 3 måneder?

For et værelse i udlejerens egen bolig kan udlejeren opsige uden særlig grund (§ 170, nr. 1, tjekket 26. september 2026), og varslet er 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Du kan selv opsige med 1 måneds varsel, medmindre andet er aftalt (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026). Et separat værelse kan du opsige med 3 måneders varsel, og udlejeren kan kun opsige af de grunde, der står i § 171, fx at udlejeren selv skal bruge det lejede (§ 171, stk. 1, tjekket 26. september 2026).

For en lejlighed er dit varsel 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Er lejligheden en ejerlejlighed eller en andelsbolig, som ejeren udlejer som sin eneste, kan ejeren opsige for selv at flytte ind, men så har du krav på mindst 1 års varsel (§ 170, nr. 3, og § 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Derfor skal det også krydses af i § 1, om lejligheden er en ejerlejlighed eller en andelsbolig.

Hvad må værelset koste?

Vejledningen til A10 beskriver, at lejen for et værelse i udlejerens egen bolig fastsættes og reguleres efter det lejedes værdi, altså efter hvad sammenlignelige værelser koster. Det samme gælder klubværelser i kommuner uden huslejeregulering. Ligger et klubværelse i en reguleret kommune, gælder som udgangspunkt reglerne om omkostningsbestemt leje (A10, vejledningen til § 3, tjekket 26. september 2026). Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve den sat ned (§ 42, tjekket 26. september 2026).

Et værelse har en praktisk fordel: udgifter til varme, vand og el kan være indeholdt i lejen (§ 65, stk. 2, nr. 1, tjekket 26. september 2026). I en almindelig lejlighed kan varme og varmt vand ikke indeholdes i lejen, og de skal afregnes særskilt (§ 65, stk. 1, tjekket 26. september 2026). A10 § 5 har et særligt kryds for den situation.

Depositum, syn og fraflytning

Loftet over depositum og forudbetalt leje er det samme for værelser og lejligheder: højst 3 måneders leje for hver (§ 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). For værelser skriver ministeriets vejledning, at depositum bør afregnes inden for en ganske kort frist, 1-2 uger, når mellemværendet er opgjort (sm.dk, udlejning af enkeltværelser, tjekket 26. september 2026). Det er en vejledning, ikke en lovbestemt frist.

Et indflytningssyn er kun en pligt for udlejere med mere end én beboelseslejlighed (§ 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026), og vejledningen til A10 nævner, at udlejere af enkeltværelser ikke har pligt til at holde syn (A10, vejledningen til § 7, tjekket 26. september 2026). Uden syn gælder en kortere frist for udlejeren: krav om istandsættelse skal fremsættes senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Et fælles gennemsyn med billeder, når du flytter ind, er derfor en god idé for begge parter.

Lejekontrakt lejlighed skabelon: hvad er anderledes?

En lejekontrakt lejlighed bruger hele A10: forbrug og a conto beløb i § 5, antenne og internet i § 6, syn i § 7, vedligeholdelse i § 8 og inventar i § 9. Udlejer udlejeren mere end én lejlighed, skal der holdes både ind- og fraflytningssyn, ellers bortfalder kravet om istandsættelse (§ 90, stk. 3, og § 187, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Særlige vilkår skal stå i § 11. Brug tjeklisten, når kontrakten er udfyldt.

Ejerlejlighed eller andelsbolig: det særlige ved lejligheden

Lejer du en lejlighed af en privat ejer, er det afgørende, hvad ejeren ejer. Retten til at opsige for selv at flytte ind efter § 170, nr. 3, gælder kun, hvis ejeren ejede lejligheden eller andelen, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når opsigelsen gives (§ 170, nr. 3, tjekket 26. september 2026). Reglen gælder kun lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere (lejeloven § 207, stk. 5, indsat ved lov nr. 1793/2023, tjekket 26. september 2026).

Er lejligheden en ejerlejlighed, og opsiger ejeren efter den almindelige regel om egen benyttelse, stiller loven yderligere krav: lejemålet skal være indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder, for aftaler indgået fra 1. januar 1980 skal du ved lejeforholdets begyndelse have fået at vide, at det lejede er en ejerlejlighed, og for aftaler fra 1. juli 1986 skal ejeren tidligere selv have boet i lejligheden (§ 172, nr. 4, tjekket 26. september 2026). Det er en af grundene til, at A10 har et kryds for ejerlejlighed og andelsbolig. Står krydset forkert, så få det rettet, før du skriver under.

Husdyr, husorden og fælles rum

A10 § 10 har et ja-nej-felt for husdyr og et felt til særlige vilkår for tilladelsen. Det er ikke en formalitet: holder lejeren husdyr i strid med lejeaftalen eller husordenen, kan det give sanktioner, uanset om dyret er til gene (§ 153, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Findes der en husorden, skal den vedlægges kontrakten (A10 § 10, tjekket 26. september 2026). Deler du køkken og bad med udlejeren, så skriv i § 1, hvilke rum du har adgang til. I § 10 må der ikke skrives afvigelser fra loven; de hører til i § 11.

Hvor klager du over et værelse?

Huslejenævnet i kommunen behandler uenighed om blandt andet lejens størrelse, vedligeholdelse og depositum ved fraflytning. Nævnet kan som hovedregel ikke tage stilling til opsigelse og ophævelse, men borger.dk nævner, at det dog kan behandle visse tvister om opsigelse af værelseslejemål (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Det koster 367 kr. i 2026 at indbringe en sag. Vi vurderer ikke enkelte sager; kontakt nævnet eller en lejerforening, hvis du er i tvivl om din.

Kan et værelse lejes ud for en bestemt periode?

Ja, men en slutdato er et særligt vilkår. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører den uden opsigelse, når perioden udløber, og den kan ikke opsiges undervejs, medmindre det er aftalt (§ 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Bliver du boende i mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, uden at udlejeren har bedt dig flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Tidsbegrænsningen skal kunne begrundes i udlejerens forhold, ellers kan boligretten tilsidesætte den (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Vilkåret skrives i § 11; læs mere om tidsbegrænsede aftaler.

Fristen for at melde fejl gælder også ved et værelse: mangler, der var der ved indflytningen, skal du gøre gældende over for udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91, tjekket 26. september 2026).

Lejekontrakt værelse pdf: hvor finder du den?

A10 kan hentes som pdf hos ministeriet sammen med den engelske udgave (sm.dk, lejekontrakt, tjekket 26. september 2026). Standardblanketterne og en vejledning om udformningen kan findes på ministeriets hjemmeside (BEK nr. 77/2025, § 4, tjekket 26. september 2026). Filen er på 14 sider: selve kontrakten og en vejledning, som er en del af den autoriserede kontrakt (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Print eller send hele dokumentet, også vejledningen.

Skat, når du lejer et værelse ud

Lejer du et værelse ud i den bolig, du selv bor i, skal du betale skat af lejeindtægten, men du kan vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Udlejning i 4 måneder eller mere til samme lejer er langtidsudlejning. Ejer du boligen, er bundfradraget 1 1/3 % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.; er du lejer eller andelshaver, er det 2/3 af din årlige husleje eller boligafgift (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Vælger du det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere skifte tilbage. Tjek også din egen lejekontrakt eller foreningens regler, før du lejer ud.

To beløb står næsten altid øverst i en aftale om et værelse eller en lejlighed: det, du betaler ved indflytning, og den løbende leje. Hvad der gælder for det første, samler vi på siden om depositum og forudbetalt leje, og hvordan den månedlige leje fastsættes og kan ændres, står i overblikket over husleje.