Fremleje: regler, rettigheder og faldgruber

Hvad er fremleje, og hvad betyder fremleje i praksis?

Hvad er fremleje? Den autoriserede lejekontrakt A10 forklarer det sådan: fremleje er, når den person, der er lejer efter aftalen med udlejeren, videreudlejer lejligheden helt eller delvis til en anden (typeformular A10, vejledningen til § 1, tjekket 26. september 2026). Der er altså tre parter: ejeren, lejeren, som vi her kalder hovedlejeren, og den, der bor hos eller i stedet for hovedlejeren, som vi kalder underlejeren. Hvad betyder fremleje så juridisk? Svaret på lejeloven fremleje-spørgsmålet står i lovens første paragraf: loven gælder for leje "herunder fremleje" (lejeloven § 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026), så aftalen mellem hovedlejer og underlejer er et rigtigt lejeforhold med rettigheder og pligter i begge retninger.

Udgangspunktet er dog, at du ikke må lade andre end din egen husstand bruge boligen uden udlejerens samtykke (§ 150, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Undtagelserne er de to retter, loven selv giver: retten til at leje værelser ud og retten til at udleje hele lejligheden, mens du er midlertidigt væk. Resten af siden gennemgår dem, og hvordan du laver aftalen, står på siden om fremleje kontrakt.

Fremleje regler for værelser: halvdelen af rummene

Som lejer af en beboelseslejlighed har du ret til at udleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer i lejligheden må ikke være større end antallet af beboelsesrum (lejeloven § 157, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Har du en treværelses, kan du altså leje ét værelse ud, og I må højst være tre personer i alt. Retten gælder, uanset hvor mange lejligheder ejendommen har, og du behøver ikke udlejerens tilladelse. Er lejligheden omfattet af reglerne om beboermaksimum, skal udlejeren dog sige nej, hvis der vil bo mere end to personer pr. beboelsesrum (§ 157, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Aftalen skal være skriftlig, og du skal give udlejeren en kopi, inden underlejeren flytter ind (§ 157, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Det er et formkrav, som mange overser, fordi retten i øvrigt er ubetinget. En kopi i god tid er også den bedste beskyttelse, hvis der senere opstår tvivl om, hvem der bor i lejligheden.

Fremleje af lejlighed: hele boligen i op til 2 år

Skal du væk i en periode, har du ret til at udleje hele lejligheden i op til 2 år, når fraværet er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende (lejeloven § 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Retten gælder kun for en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse. Et blandet lejemål med butik eller kontor er ikke omfattet.

Udlejeren kan modsætte sig i tre tilfælde: ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, der vil bo flere personer end der er beboelsesrum, eller udlejeren har i øvrigt rimelig grund (§ 158, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Også her skal aftalen være skriftlig, og udlejeren skal have en kopi, før perioden begynder (§ 158, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Planlægger du fremleje af lejlighed i en lille ejendom, er det derfor klogt at spørge udlejeren tidligt, for i en ejendom med under 13 lejligheder kan udlejeren sige nej uden at give en særlig grund. Fremleje af lejebolig for en længere periode eller uden et midlertidigt fravær er ikke omfattet af retten og kræver udlejerens samtykke.

Hvad hvis du ikke kommer tilbage?

Retten til at udleje hele boligen hviler på, at fraværet er midlertidigt (lejeloven § 158, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Beslutter du undervejs at blive i udlandet eller at flytte sammen med en partner et andet sted, er det grundlag ikke længere til stede, og du bør tage stilling: enten opsiger du dit lejemål med det varsel, der gælder for dig, eller du aftaler en løsning med udlejeren. At lade en underlejer blive boende på ubestemt tid, efter at du reelt er flyttet, er netop den situation, hvor udlejeren kan gøre indsigelse og i sidste ende hæve lejeaftalen. Og husk, at 2 år er et loft, ikke en ret til at forlænge.

Hvad siger lejeloven om fremleje, når du er gift?

Lejeloven har en særlig regel for ægtefæller. Du må ikke uden din ægtefælles samtykke udleje boligen, hvis det betyder, at den ikke længere kan være jeres fælles bolig (lejeloven § 160, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Siger ægtefællen nej uden rimelig grund, kan Familieretshuset give tilladelse (§ 160, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er aftalen indgået uden samtykke, kan ægtefællen få den omstødt ved dom, men sagen skal anlægges inden 3 måneder efter, at ægtefællen fik kendskab til aftalen, og senest 1 år efter, at den blev gennemført (§ 160, stk. 3-4, tjekket 26. september 2026).

Dit ansvar som hovedlejer

Du hæfter fortsat over for udlejeren. Du er erstatningsansvarlig for skade, som underlejeren forvolder ved uforsvarlig adfærd, og du står inde for, at underlejeren overholder husordenen og bruger boligen forsvarligt (lejeloven § 159, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Lejen til udlejeren skal også betales af dig, uanset om underlejeren betaler dig. Glemmer underlejeren at betale, er det dig, der får påkravet.

Som sikkerhed kan du kræve depositum af underlejeren efter de almindelige regler, højst 3 måneders leje (§ 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Underlejeren kan dog vælge at stille en bankgaranti eller et beløb på en særskilt deponeringskonto i stedet (§ 59, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Når aftalen slutter, har du en frist, som en almindelig udlejer ikke har: den endelige afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje skal ske senest 6 uger efter, at lejeforholdet er ophørt. Overholder du ikke fristen, kan du straffes med bøde (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Mere om sikkerhedsstillelse står i guiden om depositum.

Underlejerens stilling: mindre beskyttelse

Den, der lejer af en hovedlejer, bør kende sin svagere position. Vejledningen til A10 siger det direkte: en underlejer nyder ikke den samme beskyttelse efter lejeloven som den almindelige lejer, fordi underlejeren ikke står i kontraktforhold med ejendommens ejer (A10, vejledningen til § 1, tjekket 26. september 2026). Slutter hovedlejerens eget lejeforhold, har underlejeren derfor ingen aftale med ejeren at falde tilbage på.

Lejer du et værelse i hovedlejerens egen lejlighed, er det et værelse, der er en del af udlejerens beboelseslejlighed, og den type lejeforhold kan opsiges uden en særlig grund (§ 170, nr. 1, tjekket 26. september 2026) med 1 måneds varsel (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Ved udleje af hele lejligheden aftaler man typisk en fast slutdato. En tidsbestemt aftale ophører uden opsigelse, når perioden er slut (§ 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Boligretten kan dog tilsidesætte en tidsbegrænsning, som ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Hovedlejerens planlagte hjemkomst er den oplagte begrundelse, så skriv den ind. Se også tidsbegrænset lejekontrakt.

Hvad må underlejeren betale i leje?

Fordi lejeloven også gælder, når en lejer lejer videre, er det ikke fri leg at sætte prisen. Lejes et værelse ud i hovedlejerens egen lejlighed i en reguleret kommune, er lejeforholdet undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje (lejeloven § 6, stk. 3, tjekket 26. september 2026). I stedet kan underlejeren indbringe lejen eller andre vilkår for huslejenævnet, hvis de er urimelige, og nævnet kan ændre lejen efter reglen om det lejedes værdi (§§ 33 og 34, tjekket 26. september 2026). Har underlejeren betalt for meget, kan beløbet kræves tilbage (§ 40, tjekket 26. september 2026). I uregulerede kommuner kan en leje, der er væsentligt højere end det lejedes værdi, kræves sat ned (§ 45, tjekket 26. september 2026).

Et praktisk pejlemærke for hovedlejeren er at kunne forklare prisen. Hvad betaler du selv for lejligheden? Hvor stor en del af den bruger underlejeren? Hvad med møbler og forbrug? En pris, der er mange gange højere end din egen andel, er svær at forsvare, hvis den bliver prøvet. Varme kan i øvrigt godt være indeholdt i lejen for et enkeltværelse, i modsætning til hovedreglen for lejligheder (§ 65, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Skriv i aftalen, om lejen er med eller uden forbrug, så der ikke opstår tvivl.

Fremleje er ikke det samme som bytte eller overdragelse

Tre begreber blandes tit sammen. Ved fremleje beholder du dit eget lejemål og bliver selv udlejer over for en anden. Ved bytte overtager en anden lejer din lejlighed, og du overtager den andens. Det er en selvstændig ret, som udlejeren kan modsætte sig på bestemte vilkår, fx hvis du ikke har boet i lejligheden i 3 år (lejeloven § 161, tjekket 26. september 2026). Og når en lejer dør, har ægtefællen, eller en samlever med mindst 2 års fælles husstand, ret til at fortsætte lejeforholdet (§ 163, stk. 1-2, tjekket 26. september 2026). Det er heller ikke fremleje. Vil du flytte for altid, er fremleje altså ikke vejen; så er det opsigelse eller bytte. Læs om varsler i guiden om opsigelse af lejemål.

Fremleje lejlighed: det skal aftalen mindst indeholde

Loven kræver kun, at aftalen er skriftlig, men en god aftale forebygger de fleste konflikter. Den bør mindst indeholde:

• hvem der er hovedlejer og underlejer, og adressen på lejemålet;
• hvilke rum underlejeren må bruge alene, og hvilke der er fælles, fx køkken og bad;
• perioden og, ved udleje af hele boligen, den planlagte slutdato og grunden til dit fravær;
• lejen, og om den er med eller uden varme, vand, el og internet;
• depositum eller den garanti, underlejeren vælger i stedet, og forudbetalt leje;
• en liste over møbler og inventar, gerne med billeder af stand ved indflytning;
• at husordenen i ejendommen gælder, og hvem underlejeren kontakter ved skader.

Den autoriserede kontrakt A10 har et felt til at markere, at lejeforholdet er et fremlejeforhold, og kan bruges til formålet (typeformular A10, § 1, tjekket 26. september 2026). Hvordan du udfylder den trin for trin, gennemgår vi på siden om fremlejekontrakten.

Når underlejeren flytter: stand, krav og nøgler

Underlejeren skal være ude senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen og aflevere boligen i samme stand, som da den blev overtaget, bortset fra almindeligt slid og ælde (lejeloven § 187, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Pligten til at holde flyttesyn gælder kun udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (§ 187, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Som hovedlejer med én lejlighed har du ikke den pligt, men til gengæld en kort frist: krav om istandsættelse skal gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen. Skjulte mangler og svig er undtaget (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Gå derfor boligen igennem sammen med underlejeren på dagen, tag billeder, og sammenlign med den liste, I lavede ved indflytningen. Få alle nøgler retur. Det er dig som lejer, der over for udlejeren har ansvaret for låse og nøgler (§ 112, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Når kravene er gjort op, løber 6-ugers fristen for afregning af depositum. Et fradrag skal kunne dokumenteres; mere om det i guiden om istandsættelse ved fraflytning.

Sådan taler du med udlejeren om det

Selv når loven giver dig retten, betaler det sig at være åben. Send kopien af aftalen med en kort forklaring: hvem der flytter ind, hvor længe, og hvordan udlejeren kan få fat i dig. Ved udleje af hele boligen kan du samtidig skrive, hvorfor fraværet er midlertidigt, fx et studieophold med en fast slutdato, og hvornår du regner med at komme hjem. Svarer udlejeren med en indsigelse, så læs grunden grundigt. I en ejendom med under 13 lejligheder kan et nej være helt lovligt. I større ejendomme skal udlejeren have en rimelig grund, og er I uenige om det, er det boligretten, der afgør spørgsmålet, ikke os og ikke huslejenævnet.

Hvad sker der ved ulovlig fremleje?

Udlejer du til andre, uden at du har ret til det, kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis du ikke bringer forholdet til ophør efter udlejerens indsigelse (lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6, tjekket 26. september 2026). Loven giver dig altså en chance for at rette op: har du bragt forholdet i orden, før udlejeren hæver aftalen, kan udlejeren ikke længere bruge det som grund (§ 183, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Tag en indsigelse alvorligt, for ender det med ophævelse, skal du flytte straks og betale leje, indtil du kunne være fraflyttet med almindeligt varsel (§ 184, tjekket 26. september 2026).

Typiske fejl er at udleje mere end halvdelen af rummene, at lade flere bo i lejligheden, end der er beboelsesrum, at glemme kopien til udlejeren, eller at udleje hele boligen uden et reelt midlertidigt fravær. Korttidsudlejning til turister falder uden for de to retter i §§ 157-158, fordi de handler om udleje til beboelse og om midlertidigt fravær, og kræver derfor udlejerens samtykke.

Fremleje af andelsbolig

Fremleje af andelsbolig er ikke reguleret i andelsboligloven. Vi har gennemsøgt loven, og den har ingen almindelig regel om, hvornår en andelshaver må udleje sin bolig (andelsboligloven, LBK 1281/2020, tjekket 26. september 2026). Det afgøres af foreningens vedtægter, som typisk kræver bestyrelsens godkendelse og sætter en tidsgrænse. Læs derfor vedtægterne, før du lover noget. Selve aftalen mellem andelshaveren og den, der flytter ind, er et lejeforhold efter lejeloven (lejeloven § 1, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Vil andelshaveren selv flytte tilbage, kan lejeren opsiges med mindst 1 års varsel, når betingelserne i § 170, nr. 3, er opfyldt (§ 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026), og lejeaftalen er indgået den 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Mere om foreningen står i guiden om andelsbolig.

Fremleje af ejerlejlighed

Når en ejer lejer sin ejerlejlighed ud, er det juridisk ikke fremleje, men almindelig udlejning, for ejeren er selv udlejer. Lejeloven gælder fuldt ud, og ejeren skal følge reglerne om husleje, depositum og opsigelse. En ejer, der vil flytte ind igen, kan opsige med mindst 1 års varsel, hvis ejeren ejede lejligheden, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejerboliger (lejeloven §§ 170, nr. 3, og 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det gælder dog kun lejeaftaler indgået fra 1. juli 2015 (§ 207, stk. 5, tjekket 26. september 2026). Ejerforeningens vedtægter kan have regler om udlejning, som du også skal tjekke. Lejer ejerens lejer derimod videre, er det fremleje, og så gælder §§ 157-158. Se guiden om udlejning af lejlighed.

Almene boliger, skat og boligstøtte

Bor du i en almen bolig, gælder almenlejeloven og ikke lejeloven, og reglerne for at udleje din bolig er derfor andre. Spørg boligorganisationen, før du indgår en aftale, og se vores side om almen bolig.

Lejeindtægten er skattepligtig. Udlejer du til den samme i mindst 4 måneder, er det langtidsudlejning, og som lejer eller andelshaver har du et bundfradrag på 2/3 af din årlige husleje eller boligafgift (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Ved kortere udlejning er bundfradraget 13.800 kr. i 2026, eller 35.100 kr., hvis du lejer ud via en platform, der indberetter indtægten (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Detaljerne står i guiden om skat af lejeindtægt. Boligstøtte ved fremleje dækker vi ikke på dette site; spørgsmål om din boligstøtte afgøres af de myndigheder, der administrerer ordningen, og borger.dk er stedet at starte.

Hvem afgør en uenighed?

Huslejenævnet tager ikke sager om fremleje, bytte og overgang af lejemål (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Uenighed om retten til at udleje, fx om udlejeren havde rimelig grund til at sige nej, hører derfor til boligretten (lejeloven § 202, tjekket 26. september 2026). Tvister om depositum ved fraflytning, også i et lejeforhold mellem hovedlejer og underlejer, behandles derimod af huslejenævnet (§§ 62, stk. 2, og 190, tjekket 26. september 2026). Vi vurderer ikke konkrete sager; tal med en lejerforening eller en advokat, hvis du står i en konflikt.