Lav lejekontrakt: sådan laver du en lovlig lejekontrakt

Hvordan laver man en lejekontrakt?

Lav lejekontrakt til en bolig ad den korteste vej: tag den officielle typeformular A10, udfyld den, og saml alle særlige aftaler i § 11. Hvordan laver man en lejekontrakt, der holder? Ved at vide, hvad loven kræver, før man begynder at skrive. Denne guide gennemgår arbejdsgangen fra forberedelse til underskrift og det, der skal ske bagefter. Overblikket over skabeloner finder du i hovedguiden lejekontrakt skabelon.

Guiden er skrevet til både udlejer og lejer. Udlejer skal vide, hvad der skal stå i aftalen. Lejer skal vide, hvad der ikke kan stå der. Vi giver ikke juridisk rådgivning i den konkrete sag, men vi viser, hvor reglerne står.

Hvad skal du have klar, før du opretter lejekontrakt?

Opret lejekontrakt først, når oplysningerne er samlet. A10 beder om dem i fast rækkefølge (typeformular A10 §§ 1-10, tjekket 26. september 2026):

• parternes navne, adresser, telefon og e-mail, og udlejers CVR- eller registreringsnummer, hvis det findes;
• lejemålets adresse, bruttoetageareal, antal værelser, eventuelt erhvervsareal og brugsret til fx vaskeri, gård og kælderrum;
• den årlige leje, forfaldsdag og a conto-beløb for varme, vand, el og eventuelt køling, antenne og internet;
• depositum og forudbetalt leje, og hvornår de skal være betalt;
• hvem der har den indvendige vedligeholdelse, og saldoen på en eventuel vedligeholdelseskonto;
• det inventar, der følger med, reglerne for husdyr og en eventuel husorden.

Udlejer bør også vide, om lejen er fastsat efter reglerne om fri leje, og om lejen skal reguleres efter nettoprisindeks. Begge dele kræver, at det står i aftalen (lejeloven §§ 53, stk. 2, og 54, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Lav lejekontrakt gratis: sådan gør du med A10

Hent A10 som udfyldelig PDF på ministeriets side, så har du det, der skal til (sm.dk, Lejekontrakt, tjekket 26. september 2026). Åbn den i Adobe Reader, ikke i en browser eller Mac'ens billedfremviser. Du må ikke rette i den trykte tekst. Formularen siger udtrykkeligt, at afvigelser skal skrives i § 11 og ikke ved overstregning (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Eget logo i øverste venstre hjørne er tilladt (BEK 77/2025 § 5, stk. 3, tjekket 26. september 2026).

Hvad hver paragraf betyder, gennemgår vi i lejekontrakt A10. Her fokuserer vi på beslutningerne undervejs.

Hvilke beslutninger skal I træffe i udarbejdelse af lejekontrakt?

Under udarbejdelse af lejekontrakt er der fire valg, som betyder mest senere:

• Tidsubestemt eller tidsbegrænset. En tidsbegrænset aftale ophører uden opsigelse ved lejetidens udløb (lejeloven § 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026), men boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold (§ 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Bliver lejer boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejers vidende, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Se tidsbegrænset lejekontrakt.
• Depositum og forudbetalt leje. Højst 3 måneders leje i depositum og højst 3 måneders forudbetalt leje, og det forudbetalte må ikke overstige lejen i opsigelsesperioden (§ 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026).
• Vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Lejer har pligt til at vedligeholde låse og nøgler (§ 112, stk. 3, tjekket 26. september 2026).
• Opsigelse. Lejer kan frit opsige, medmindre andet er aftalt (§ 169, stk. 1, tjekket 26. september 2026), med 3 måneders varsel (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejer kan kun opsige af de grunde, loven nævner (§§ 170-171, tjekket 26. september 2026). Se opsigelse af lejemål.

Hvordan skriver du regulering af lejen ind?

Skal lejen stige med priserne, skal det aftales. Lejeloven tillader, at lejen reguleres én gang om året efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks (lejeloven § 53, stk. 2, tjekket 26. september 2026). I A10 sættes kryds i § 11, og så skrives det, hvilken dato lejen reguleres, hvilke måneder indekset sammenlignes mellem, og hvornår første regulering sker (A10 § 11, tjekket 26. september 2026). Månederne står i kontrakten, ikke i loven, så udfyld dem.

Et loft på 4 % gjaldt kun reguleringer efter indekset for 2022 og 2023 (LOV 1311/2022, tjekket 26. september 2026). Det begrænser ikke en aftalt regulering i dag. Fra juni 2024 til juni 2025 steg nettoprisindekset 1,9 % (Danmarks Statistik, tjekket 26. september 2026). Hvad der ellers gælder for stigninger, står i guiden til huslejestigning.

Kan man lave en online lejekontrakt?

Ja, i den forstand at A10 kan udfyldes på computeren og sendes som fil. En online lejekontrakt er stadig den samme aftale: har den form af en standardtekst til flere lejere, skal den være autoriseret (lejeloven § 14, stk. 1, tjekket 26. september 2026). En lejekontrakt online fra en tjeneste, der har ændret i formularens tekst eller opbygning, er ikke A10 (BEK 77/2025 § 5, tjekket 26. september 2026). Tjek derfor, at det dokument, der kommer ud i den anden ende, ligner originalen side for side.

Er en digital lejekontrakt gyldig?

Lejeloven kræver, at lejeaftalen er skriftlig, når en af parterne forlanger det (lejeloven § 11, stk. 1, tjekket 26. september 2026), men den foreskriver ikke en bestemt måde at skrive under på. En digital lejekontrakt kan derfor bruges, når begge parter er enige, og begge kan gemme den underskrevne version.

Vil I underskrive lejekontrakt digitalt, så kend også reglerne for de meddelelser, der kommer senere. Som udgangspunkt kan meddelelser i lejeforholdet sendes digitalt, men hver part kan med 1 måneds varsel kræve, at de ikke gør det (§ 13, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Udlejers opsigelse og påkrav ved manglende betaling kan aldrig sendes som digitale dokumenter (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Er en af parterne fritaget for Digital Post, kan meddelelser slet ikke gives som digitale dokumenter (§ 13, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Gem den underskrevne fil et sted, hvor I begge kan finde den igen, også om flere år ved fraflytningen.

Skal du print lejekontrakt, og hvad skal med?

Print lejekontrakt og vejledning samlet, altså hele formularen. Vejledningen er et bilag og en del af den autoriserede kontrakt (A10, vejledning august 2022, tjekket 26. september 2026), og sideantallet må ikke ændres (BEK 77/2025 § 5, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Findes der en husorden, skal den vedlægges (A10 § 10, tjekket 26. september 2026). Begge parter bør have en underskrevet og dateret kopi.

Lav en lejekontrakt, når du lejer din egen bolig ud

Skal du lave kontrakten for din egen ejer- eller andelsbolig, er A10 stadig formularen; der er et felt til det i § 1 (A10 § 1, tjekket 26. september 2026). Forskellen ligger i opsigelsen. Vil du selv bo i boligen igen, kan du opsige lejer med mindst 1 års varsel, hvis du ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når du opsiger (lejeloven §§ 170, nr. 3, og 175, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Den regel gælder kun lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (lejeloven § 207, stk. 5, indsat ved LOV 1793/2023, tjekket 26. september 2026). Lejer du et værelse ud i den bolig, du selv bor i, er varslet 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Se lejekontrakt ved privat udlejning.

Hvad betyder lejeindtægten for din skat?

Lejekontrakten afgør også, hvilket bundfradrag du kan bruge. Skattestyrelsen skelner mellem korttidsudlejning under 4 måneder og langtidsudlejning på 4 måneder eller mere (skat.dk, tjekket 26. september 2026). Ved langtidsudlejning er bundfradraget for en ejer 1⅓ % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr., og for en lejer eller andelshaver 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift. Ved korttidsudlejning af et værelse eller en bolig, du selv bor i, er bundfradraget 35.100 kr. i 2026 via en platform, der indberetter, og ellers 13.800 kr. (skat.dk, bundfradrag 2026, tjekket 26. september 2026). Reglerne står i guiden til skat af lejeindtægt.

Hvad må ikke stå i den kontrakt, du laver?

Tre ting går igen, når en hjemmelavet aftale ender i huslejenævnet. For det første et depositum over 3 måneders leje, som loven ikke tillader (lejeloven § 59, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For det andet et krav om, at lejer ved fraflytning skal male og tapetsere det hele, selv om vedligeholdelsen ikke er lagt over på lejer (§ 115, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For det tredje et beløb for at få nøglen, som er forbudt (§ 15, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Uanset hvordan det er formuleret, gælder lovens grænser.

Hvem skriver under, og på hvilket sprog?

A10 § 12 har felter til dato og underskrift for udlejer og for lejer, to linjer til hver side (A10 § 12, tjekket 26. september 2026). Er I to, der lejer sammen, er det naturligt, at begge navne står i § 1, og at begge skriver under. Taler lejer ikke dansk, kan udlejer vælge den engelske A10 (ENG), men kun til lejeforhold indgået efter 1. februar 2025, og så skal hele kontrakten udfyldes på engelsk (BEK 77/2025 §§ 1, 3 og 6, tjekket 26. september 2026). En dansk kontrakt med en uofficiel oversættelse ved siden af er ikke det samme.

Hvad sker der, når lejekontrakten er underskrevet?

Aftalen er på plads, men nogle frister begynder først at løbe nu. Udlejer, der udlejer mere end én lejlighed, skal holde indflytningssyn og lave en indflytningsrapport (lejeloven § 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Er lejer ikke til stede, skal rapporten sendes senest 2 uger efter synet (§ 90, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Overholder udlejer ikke reglerne, bortfalder kravet på istandsættelse ved fraflytning (§ 90, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Se indflytningssyn.

Lejer skal senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse give besked om mangler, der skal kunne gøres gældende (§ 91, tjekket 26. september 2026). Opstår der uenighed om aftalens vilkår, kan huslejenævnet afgøre mange af sagerne mod et gebyr på 367 kr. i 2026 (borger.dk, tjekket 26. september 2026).