Andelsbolig Roskilde og Sjælland: sådan sættes prisen

Hvor mange andelsboliger er der i Roskilde og på Sjælland?

Danmarks Statistik talte i 2026 9.489 boliger ejet af private andelsboligforeninger i Roskilde, Køge, Holbæk, Ringsted, Slagelse og Frederikssund kommuner. Det er 4,9 % af alle boliger i de seks kommuner, så andelsboligerne er en lille del af boligmarkedet her. Roskilde skiller sig ud med 3.351 andelsboliger, 7,5 % af kommunens boliger, mens Ringsted har 626 (3,7 %). Tabellen på siden viser tallet for hver kommune.

Til sammenligning ejer almene boligselskaber 40.995 boliger i de samme kommuner. Leder du efter en andelslejlighed Roskilde har at byde på, er bestanden altså langt mindre end den almene.

Tallene er en optælling af boliger, som ejes af private andelsboligforeninger. De siger ikke, hvor mange andele der sælges om året, hvor mange der står tomme, eller hvad de koster. Danmarks Statistik offentliggør heller ikke en salgspris pr. kommune. Hvor mange andele der kommer til salg, må du derfor spørge foreningerne om.

Hvorfor fylder andelen mest i Roskilde?

Statistikken giver ikke forklaringen, kun tallene. I Roskilde Kommune, der også omfatter Viby Sjælland, ejer andelsboligforeninger 7,5 % af boligerne og almene boligselskaber 20,0 %. I Køge er billedet et andet: 27,2 % af boligerne er almene, men kun 3,9 % er andelsboliger. Vil du bo i andel, er Roskilde altså den kommune i området med flest andelsboliger, men det siger intet om, hvor let det er at komme ind.

Findes der en pris på andelsbolig til salg i Roskilde?

Søgningen andelsbolig til salg Roskilde giver annoncer, men ingen officiel prisstatistik.

Ingen myndighed offentliggør en pris pr. m² for andelsboliger i en kommune, og vi opfinder ikke et tal. Det, der findes, er reglen om, hvordan prisen må sættes. En andel må ikke sælges for mere end værdien af andelen i foreningens formue plus forbedringer og boligens vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1). Det kaldes maksimalprisen, og den beregnes ud fra foreningens regnskab og den vurdering, foreningen har valgt, ikke ud fra hvad en køber er villig til at betale.

Foreningen vælger, hvordan ejendommen værdiansættes. Siden 15. april 2024 er der fire metoder (LOV nr. 330/2024): a) anskaffelsesprisen, b) en valuarvurdering, der nu må være op til 42 måneder gammel, c) den senest ansatte offentlige ejendomsværdi og d) den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset. Valget kan give meget forskellige priser for ens lejligheder i to foreninger på samme vej. En forening, der har en gyldig vurdering fra før 1. juli 2020, kan fastholde den, og i de første 2 år efter, at en ny forening har købt en udlejningsejendom, skal anskaffelsesprisen bruges (§ 5, stk. 2-3).

For dig som køber betyder metoden noget, fordi den er grundlaget for andelsværdien. Skifter foreningen metode, eller bliver en ny vurdering lavere end den gamle, kan andelsværdien falde, og det rammer den, der skal sælge senere. Spørg derfor, hvornår metoden sidst blev ændret, og læs referatet fra den generalforsamling, der vedtog andelsværdien.

Danmarks Statistiks tal for andelsboligsalg (EJEN99) viser, hvilke metoder handlerne bygger på. Der findes ingen opgørelse for de seks kommuner. Den nærmeste er landsdelen "Resten af landet", altså hele landet uden Region Hovedstaden, så tallet er ikke lokalt, men dækker også Fyn og Jylland. I 2. kvartal 2026 gjaldt det her: 35,4 % af handlerne byggede på valuarvurdering, 29,6 % på indekseret offentlig vurdering, 19,8 % på anskaffelsesprisen og 10,6 % på offentlig vurdering. For hele landet var fordelingen 72,4 % valuarvurdering, 11,3 % indekseret offentlig vurdering, 9,5 % anskaffelsespris og 4,2 % offentlig vurdering. Uden for Region Hovedstaden bygger altså en langt mindre del af salgene på valuar. Frederikssund hører under Region Hovedstaden og er derfor ikke med i den regionale opgørelse. Mere om metoderne i guiden om valuarvurdering.

Andelsbolig Køge, Holbæk og Ringsted: hvad fortæller tallene?

Køge har 1.147 andelsboliger, 3,9 % af boligerne, og Holbæk 1.835 (5,0 %). En andelsbolig Køge kan tilbyde, kan være alt fra en etagelejlighed til et rækkehus, men tallene her skelner ikke mellem boligtyper. Søger du andelsbolig Køge rækkehus, må du derfor gå til den enkelte forenings oplysninger. Det samme gælder en andelsbolig Holbæk by eller oplandet: statistikken går ikke ned på gade- eller kvartersniveau.

Kigger du efter andelsbolig til salg Ringsted, er udgangspunktet det samme som i Roskilde. Prisen er foreningens maksimalpris, og du har ret til at se, hvordan den er regnet ud. Med 626 andelsboliger er udbuddet af andelsbolig Ringsted lille. Sådan kan du vurdere et konkret udbud:

• find andelsværdien i det seneste årsregnskab, og regn efter, om den udbudte pris svarer til din andels del;
• bed om en specifikation af forbedringer og inventar, som sælges ud over andelsværdien;
• tjek, hvilken vurderingsmetode foreningen bruger, og hvor gammel en eventuel valuarvurdering er;
• sammenlign boligafgiften med andre foreninger, du har set, fordi en lav pris kan hænge sammen med en høj afgift.

Andelsbolig Slagelse og Frederikssund

En andelsbolig Slagelse-området har, er en af 1.705 (4,0 % af kommunens boliger), og i Frederikssund er tallet 825 (3,7 %). Frederikssund ligger i Region Hovedstaden, de fem andre kommuner i Region Sjælland. Det betyder ikke andre regler, for andelsboligloven gælder i hele landet, men det betyder, at regionale tal skal læses med omtanke: den valuarfordeling, der er vist ovenfor, dækker ikke en andelsbolig Frederikssund, fordi kommunen hører til hovedstadsregionens opgørelse.

Nye andelsboligforeninger opstår bl.a., når en udlejningsejendom sælges. Ved salg af ejendomme over en vis størrelse skal udlejeren først tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis (lejeloven § 196). I de første 2 år efter en sådan stiftelse bruges anskaffelsesprisen, som nævnt ovenfor.

Hvad dækker boligafgiften?

Som andelshaver betaler du en månedlig boligafgift til foreningen. Loven fastsætter ikke niveauet; det gør foreningen ud fra sit budget, og afgiften dækker typisk foreningens renter og afdrag, drift og vedligeholdelse. Andelsboligloven kræver dog, at udgifter til tv og internet ikke lægges ind i boligafgiften, men opkræves for sig. Se, hvad der indgår, i guiden om udgifter til en andelsbolig.

Hvad tallene om vurdering ikke viser

EJEN99 er en opgørelse af handler i et kvartal, ikke af foreningerne. En forening, der ikke har solgt en andel i perioden, tæller ikke med, og for en del af handlerne er vurderingsprincippet ikke oplyst, så de fire andele summer ikke til 100 %. Tallet siger heller ikke noget om prisen. Brug det til at forstå, at du uden for hovedstadsregionen oftere vil møde handler, der bygger på den offentlige vurdering eller anskaffelsesprisen, og at du derfor skal spørge ind til metoden hver gang.

Hvad skal du læse, før du køber en andelslejlighed?

Sælgeren skal give dig dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen, før aftalen indgås (§ 6, stk. 1). Bekendtgørelsen om oplysningspligt (BEK nr. 336/2025, i kraft 1. juli 2025) lister bl.a. vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referat fra generalforsamlingen, vedligeholdelsesplan, energimærkning og nøgleoplysningsskemaerne. Læs især:

• hvilken vurderingsmetode foreningen bruger, og hvornår vurderingen er lavet;
• foreningens gæld og lånevilkår, fordi de driver boligafgiften;
• vedtægternes regler om fremleje og om, hvem der kan få boligen efter dig;
• energimærkningen, som viser ejendommens energistand og derfor siger noget om fremtidige udgifter.

Nøgleoplysningsskemaerne skal ifølge bekendtgørelsen være klar senest 10 arbejdsdage efter, at foreningen har fået den nødvendige dokumentation (§ 7). Får du ikke papirerne, så vent med at skrive under.

Du kan ikke pålægges at betale sælgerens omkostninger (§ 5, stk. 15), og betaler du overpris, kan du kræve prisen nedsat og pengene tilbage (§ 16, stk. 3). borger.dk kalder "penge under bordet", fx en urealistisk høj pris for inventar, ulovligt. Brug guiden til køb af andelsbolig som tjekliste.

Ventelister og hvordan andele udbydes

Der findes ingen central fortegnelse over andelsboligforeninger (borger.dk), så du må selv finde foreningerne i den kommune, du vil bo i. Ifølge borger.dk sælges især ældre foreninger via ventelister, mens nyere foreninger oftere sælger via annoncer og mæglere. Rækkefølgen på en venteliste står i vedtægterne, ikke i loven. Spørg foreningen, om det koster noget at stå på listen, om opskrivningen skal fornyes, og om medlemmer og deres familie går forud. Hvordan det foregår, når du selv skal videre, er beskrevet i salg af andelsbolig, og vil du vide mere om forældrekøb, er svaret, at det ikke er et begreb i loven.

Når du selv skal sælge igen

De samme regler gælder den dag, du sælger. Prisen må ikke overstige maksimalprisen, og du kan ikke kræve, at køberen betaler dine omkostninger ved overdragelsen. Du skal udlevere foreningens papirer og nøgleoplysninger, før aftalen indgås, og salget skal indberettes senest 30 dage efter kvartalets udløb (BEK nr. 336/2025 § 10). Hvilken andelsværdi du kan sælge til, afhænger af den værdi, generalforsamlingen har vedtaget, og den kan ændre sig, mens du bor der.

Hvis du lejer en andel i stedet

Fremlejer en andelshaver sin bolig til dig, er du lejer, og tvister hører under huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Vær opmærksom på, at en andelshaver, der kun udlejer den ene bolig og selv vil flytte ind, kan opsige dig med mindst 1 års varsel, hvis aftalen er indgået 1. juli 2015 eller senere (lejeloven § 170, nr. 3, og § 175, stk. 2). I Roskilde er det Det fælleskommunale Huslejenævn for Roskilde og Lejre Kommuner, i Køge Huslejenævnet for Køge Kommune, i Holbæk Huslejenævnet i Holbæk Kommune, i Slagelse Huslejenævnet i Slagelse Kommune og i Frederikssund Huslejenævnet i Frederikssund Kommune. For Ringsted skal du finde huslejenævnet i din kommune via borger.dk's kommunevælger.

Naboguides: andelsbolig på Vestegnen og ved Køge Bugt, Næstved og Sydsjælland og Frederiksberg og Nordsjælland. Vil du leje, så se lejebolig i Roskilde og Vestsjælland. Start ellers i andelsbolig-guiden.