Fremleje kontrakt: A10 som skabelon, og hvad der skal stå

Findes der en officiel fremleje kontrakt?

Der findes ikke en særskilt, autoriseret fremleje kontrakt. Det gør der heller ikke brug for, for den autoriserede standardkontrakt til beboelse, typeformular A, 10. udgave, dækker også den situation. Vejledningen, der hører til kontrakten, siger direkte: "Lejekontrakten kan også anvendes ved aftaler om fremleje", og på kontraktens første side er der et felt, hvor I sætter kryds ved, at lejeforholdet er et fremlejeforhold (typeformular A10, § 1 og vejledningen, tjekket 26. september 2026). A10 er autoriseret efter lejeloven, og den gældende udgave er fra 1. september 2022 (BEK nr. 77/2025, § 2, tjekket 26. september 2026). Den er gratis og kan hentes, hvor den offentlige myndighed publicerer den (sm.dk, lejekontrakt, tjekket 26. september 2026).

Så når du leder efter en lejekontrakt fremleje skabelon eller en standard lejekontrakt fremleje, er svaret A10. Du er ikke forpligtet til at bruge den. Lejeloven siger kun, at en blanket, hvis man bruger en, skal være autoriseret. Bruger man en blanket, der ikke er autoriseret, er de vilkår ugyldige, der stiller lejeren dårligere end loven (lejeloven § 14, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). En egen aftale på almindeligt papir er lovlig, men A10 sikrer, at intet vigtigt bliver glemt. Hvornår du overhovedet må leje ud, står i vores guide til fremleje.

Sådan udfylder du A10, når du lejer ud som lejer

Kontrakten har 12 paragraffer. Når du som hovedlejer bruger den over for en underlejer, er det dig, der står som udlejer. Her er, hvad du skal være opmærksom på i hver del:

• § 1, parterne og det lejede: Sæt kryds ved enkeltværelse eller lejlighed, og ved "Lejeforholdet er et fremlejeforhold". Skriv arealet og antallet af værelser, og kryds af, hvilke fællesarealer underlejeren må bruge.
• § 2, begyndelse og ophør: Skriv startdatoen. Af den fortrykte tekst følger, at lejeforholdet fortsætter, til det opsiges, medmindre det er tidsbegrænset efter § 11.
• § 3, betaling af leje: Beløb, forfaldsdag og hvilken konto underlejeren betaler til.
• § 4, depositum og forudbetalt leje: Højst 3 måneders leje af hver (lejeloven § 59, stk. 1 og 3, tjekket 26. september 2026). Underlejeren kan vælge en bankgaranti i stedet for depositum.
• § 5 og § 6, forbrug, tv og internet: Skriv, om varme, vand og el er med i lejen eller betales efter forbrug.
• § 7 og § 8, stand og vedligeholdelse: Hvordan boligen er ved indflytning, og hvem der maler og vedligeholder.
• § 9, inventar: Kryds af, hvilke hvidevarer der følger med. Lav en separat liste over møbler.
• § 10, husorden og husdyr: Vedlæg ejendommens husorden, og svar ja eller nej til husdyr. Her må der ikke stå afvigelser fra loven.
• § 11, særlige vilkår: Alt, hvad I aftaler ud over lovens regler, se næste afsnit.
• § 12, underskrift: Begge skriver under og får et eksemplar.

Hvad skal stå i § 11 ved en fremlejeaftale?

A10 kræver, at alle aftalte afvigelser fra lejelovens almindelige regler og fra kontraktteksten skrives i § 11. De må ikke skrives direkte ind i den fortrykte tekst ved overstregning eller lignende (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Ved en fremlejeaftale er de typiske punkter i § 11:

• Tidsbegrænsning. Skal aftalen slutte på en bestemt dato, skriver du det her med begrundelsen. Vejledningen nævner udstationering og midlertidig forflyttelse som eksempler på en særlig begrundelse (A10, vejledningen til § 2, tjekket 26. september 2026), og loven kræver, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (lejeloven § 173, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Skriv, hvorfor du er væk, og hvornår du kommer hjem.
• Opsigelse i perioden. En tidsbegrænset aftale kan kun bringes til ophør i perioden, hvis I har aftalt det (§ 173, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Vil I kunne opsige før tid, så skriv varslet i § 11.
• Fælles rum og regler for dem. Hvem gør rent i køkken og bad, og må underlejeren have gæster, der overnatter?
• Forbrug. Et fast beløb eller en andel af regningerne, og hvordan I gør op.
• Møbler. Henvis til inventarlisten som bilag.

Eksempel på en § 11-tekst (opdigtet, til inspiration, ikke juridisk rådgivning): "Lejeforholdet er tidsbegrænset og ophører uden opsigelse den 30. juni 2027. Begrundelse: udlejeren (hovedlejeren) er på studieophold i udlandet fra 1. august 2026 til 30. juni 2027 og flytter herefter tilbage i lejligheden. Lejeforholdet kan opsiges af begge parter med 1 måneds varsel til den første i en måned. Lejen indeholder varme, vand, el og internet. Møbler fremgår af bilag 1, som er underskrevet af begge parter."

Husk, at et vilkår ikke bliver gyldigt, blot fordi det står i § 11. Regler, som loven gør ufravigelige, kan ikke aftales væk. Står der noget i § 11, du ikke forstår, så spørg, før du skriver under; vores tjekliste til lejekontrakten gennemgår de punkter, der oftest går galt.

Fremleje af værelse: kontrakt og særlige regler

En fremleje af værelse kontrakt adskiller sig på tre punkter fra en aftale om hele boligen. For det første gælder retten til at leje værelser ud uden udlejerens tilladelse kun op til halvdelen af beboelsesrummene, og der må ikke bo flere, end der er beboelsesrum (lejeloven § 157, stk. 1, tjekket 26. september 2026). For det andet må varme godt være indeholdt i lejen for et enkeltværelse (§ 65, stk. 2, nr. 1, tjekket 26. september 2026), så § 5 i A10 kan udfyldes med "indeholdt i lejen". For det tredje kan et værelse i din egen lejlighed opsiges uden en særlig grund (§ 170, nr. 1, tjekket 26. september 2026), og varslet er 1 måned (§ 175, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Opsigelsen skal være skriftlig, og en opsigelse fra udlejeren kan ikke sendes som et digitalt dokument (§ 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Din egen lejekontrakt sætter rammen

Når du lejer ud, er der to kontrakter i spil: din egen med udlejeren og den nye med underlejeren. Den nye kan ikke give underlejeren flere rettigheder, end du selv har. Du er over for udlejeren ansvarlig for, at underlejeren overholder husordenen og bruger boligen forsvarligt (lejeloven § 159, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Holder underlejeren husdyr i strid med din lejeaftale eller husordenen, kan det få følger for dig, uanset om dyret er til gene (§ 153, stk. 2-3, tjekket 26. september 2026). Læs derfor din egen kontrakt igennem, før du udfylder den nye, og skriv de vigtigste vilkår med, fx forbud mod husdyr eller rygning, regler for vaskeri og cykelkælder og, hvis det står i din kontrakt, hvem der maler ved fraflytning.

Dokumentér standen ved indflytningen

Pligten til at holde indflytningssyn og lave en indflytningsrapport gælder udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (lejeloven § 90, stk. 1, tjekket 26. september 2026). Som hovedlejer med én bolig er du ikke omfattet, men det er stadig det bedste, du kan gøre. Gå boligen igennem sammen, notér ridser, huller og skader i en liste, tag daterede billeder, og lad begge skrive under. Underlejeren skal selv give dig besked om mangler senest 2 uger efter, at lejeforholdet er begyndt, hvis de vil gøre dem gældende (§ 91, tjekket 26. september 2026). Med en fælles liste fra første dag er det langt lettere at gøre op, når aftalen slutter, og du har kun 2 uger efter fraflytningsdagen til at rejse krav om istandsættelse (§ 187, stk. 2, tjekket 26. september 2026).

Må I skrive under og kommunikere digitalt?

Ja, som udgangspunkt. Vejledningen til A10 siger, at der kan kommunikeres digitalt og udveksles digitale dokumenter i lejeforholdet (A10, vejledningen, tjekket 26. september 2026). Der er dog en vigtig undtagelse: et påkrav om manglende betaling, en opsigelse fra udlejeren og lejerens indsigelse mod en opsigelse kan ikke gives som digitale dokumenter (lejeloven § 13, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Sender du som hovedlejer en opsigelse til din underlejer, skal den altså på papir. Gem også selv en kopi af den underskrevne kontrakt og af den mail eller det brev, hvor udlejeren fik sin kopi.

Kan kontrakten skrives på engelsk?

Ja. Siden 1. februar 2025 er der også en autoriseret engelsk udgave, typeformular A, 10. udgave (ENG), af 1. januar 2025 (BEK nr. 77/2025, §§ 3 og 6, tjekket 26. september 2026). Den kan bruges til lejeaftaler, der er indgået efter 1. februar 2025, og alle felter skal så udfyldes på engelsk (§ 3, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Det er praktisk, når underlejeren er en udenlandsk studerende eller en udstationeret medarbejder. Det er den, der udarbejder kontrakten, der vælger, om den danske eller den engelske udgave bruges (§ 1, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Den engelske udgave er autoriseret efter den samme bestemmelse i lejeloven som den danske, så rettigheder, frister og krav til § 11 er de samme. Giv gerne underlejeren tid til at læse den i ro, og husk, at vejledningen, der følger med kontrakten, er en del af den autoriserede lejekontrakt (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026). Den skal altså med, når I skriver under, uanset sproget.

Fremleje København, fremleje Aarhus, fremleje Odense og fremleje Aalborg: gælder der lokale regler?

Nej, reglerne om at leje ud står i lejeloven og er de samme i hele landet. Uanset om du søger på fremleje København, fremleje Århus, fremleje Odense eller fremleje Aalborg, er det §§ 157 og 158, der afgør, hvad du må. Det, der er lokalt, er huslejenævnet: hver kommune har et eller flere (lov om boligforhold § 78, stk. 1, tjekket 26. september 2026). De fire kommuner København, Aarhus, Odense og Aalborg tager ikke imod sager via den digitale indgang på huslejenaevn.dk, så der skal du bruge kommunens egen indgang (huslejenaevn.dk, tjekket 26. september 2026). I København klager man over nævnets afgørelser til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn; i resten af landet går man til boligretten (borger.dk, tjekket 26. september 2026). Leder du efter en bolig i de store byer, finder du oversigten på vores side om lejebolig.

Tre fejl, der går igen

Den første er at glemme kopien til udlejeren. Loven kræver, at udlejeren får en kopi af aftalen, før perioden begynder (lejeloven § 157, stk. 3, tjekket 26. september 2026). Den anden er at lade depositum ligge for længe efter fraflytning: som hovedlejer skal du have gjort op og betalt det overskydende tilbage inden 6 uger (§ 62, stk. 2, tjekket 26. september 2026). Den tredje er at skrive særlige vilkår ind i kontraktens fortrykte tekst i stedet for i § 11. Ved en autoriseret blanket skal alle aftalte afvigelser stå i § 11 (A10, forsiden, tjekket 26. september 2026), og det er her, en huslejenævns- eller retssag vil lede efter dem.

Aftalen om fremleje bygger på de samme elementer som andre lejeaftaler. Et overblik over skabelonerne finder du på siden om lejekontrakt-skabeloner. Hvad der gælder for det beløb, fremlejetageren betaler ved indflytning, står i guiden til depositum, og hvordan en aftale bringes til ophør, gennemgår vi under opsigelse af lejemål.